Comprar imóvel com segurança, como fazer?

novembro 3, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

Comprar um imóvel para morar ou para investir é uma tarefa que normalmente não fazemos com grande frequência. A compra de um imóvel é um importante passo na vida de uma família e representa a consolidação de muito tempo de poupança/investimento ou a tomada de um bom volume de capital emprestado.

Para ter certeza que o esforço vai valer a pena é importante observar alguns aspectos:

Contrate um Especialista

Longe de ser apenas um custo a mais na operação, encontrar e contratar um bom e sério corretor de imóveis é a forma mais certa de garantir que você estará bem representado dentro do mercado imobiliário durante toda sua operação de compra.

O bom profissional vai utilizar da sua formação e informação de mercado para ajudá-lo a escolher o imóvel ideal para sua família ou investimento e também vai ajudá-lo na sua negociação. Uma vez escolhido o imóvel, o profissional experiente, vai zelar pela segurança de todos os envolvidos na transação imobiliária.

Atualmente, algumas imobiliárias ou corretores estão oferecendo adicionalmente serviços complementares como: auxilio na obtenção de financiamento bancário e no levantamento de toda a documentação necessária.

Em resumo, procurar um profissional de sua confiança é o primeiro passo certo para fazer uma compra segura.

Cuidado com o Endividamento Desproporcional

Analise bem a sua disponibilidade de credito e a sua capacidade de pagamento das prestações posteriores. Claro, que muitas vezes realizar o sonho de morar bem pode exigir algum sacrifício financeiro. Mas, endividar-se além do que realmente se pode fazê-lo vai transformar o seu sonho em pesadelo.

Nesta conta considere que muitas vezes mudar-se para um bairro de melhor padrão vai significar também um aumento nas suas despesas diárias. Os serviços básicos da vizinhança (padaria, cabeleireiro, lavar o carro, etc… ) ficam mais caros a medida que o padrão do bairro vai aumentando.

Analise também aspectos, como por exemplo, suas novas necessidades de transporte. Pode ser que você vai morar mais próximo do trabalho ou de linhas de transporte coletivos mais eficientes. Neste caso você pode considerar vender um dos carros (se você tem dois) e isto vai ajudá-lo financeiramente. Mas, pode ser que você na verdade vai precisar comprar um segundo carro para sua esposa e isto precisa entrar na nova equação do equilíbrio financeiro de sua família.

Em suma, o segundo passo certeiro na direção de uma compra segura é analisar bem a parte financeira e estabelecer claramente a faixa de valores possíveis dentro do seu orçamento e poder de credito. O começo da procura de seu imóvel esta nesta informação financeira e não o contrário.

Tome a Decisão em Família

Especialmente se você esta buscando o seu próximo lar procure envolver toda a família no processo de decisão de compra. Não trocamos de casa diariamente, assim vocês vão conviver muito tempo em sua “casa nova”. Neste aspecto é fundamental todos conhecerem as vantagens e desvantagens de seu novo imóvel, e ajudar a decidir sobre quais pontos positivos são indispensáveis e quais pontos negativos podem ser tolerados. Porque todos vão conviver com eles juntos.

Dicas da Caixa

Reunimos abaixo algumas dicas da Caixa Econômica Federal que são muito úteis, leia com atenção:

Imóvel novo

- Antes de adquirir o imóvel, verifique a sua localização com relação a aspectos que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo em pouco tempo. Observe a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Visitar o imóvel em diferentes horários, é a maneira ideal de verificar a situação da sua real localização;

- Certifique-se se o local possui boa infra-estrutura, ou seja, se possui variedade de serviços, comércios, meios de transporte, hospitais e escolas. Uma boa dica para conhecer um pouco mais sobre as proximidades é conversar com os futuros vizinhos;

- Verifique se tudo que foi prometido em folhetos e prospectos foi cumprido, principalmente no que se refere a material, metragem e acabamento;

- No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade do material e dos equipamentos utilizados – elevador, azulejos, pisos e metais;

- Analise a documentação do imóvel e do vendedor e leia o contrato com bastante atenção antes de assiná-lo, observando principalmente o compromisso de compra e venda. Na dúvida, solicite esclarecimentos ao vendedor, solicite ajuda ao seu corretor e se precisar em conjunto com ele procure um advogado especializado;

- Consulte também o Cadastro de Reclamações Fundamentadas ou o Banco de Dados do PROCON para tomar conhecimento da existência de reclamações contra a entidade incorporadora, construtora ou vendedora;

- Se for financiar, antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação da operação pelo seu banco.

Imóvel usado

- Para verificar as condições físicas do imóvel, agende as visitas durante o dia, pois, em alguns imóveis, os problemas de construção, como rachaduras, infiltrações e mofo, podem passar despercebidos em outro horário;

- Verifique a pressão da água abrindo torneiras. Não esqueça também de acender as luzes para conferir a existência de algum problema elétrico;

- Certifique-se se o local possui boa infra-estrutura, ou seja, se possui variedade de serviços, comércios, meios de transporte, hospitais e escolas. Uma boa dica para conhecer um pouco mais sobre as proximidades é conversar com os futuros vizinhos;

- Confira também se o seu futuro imóvel fica bem localizado e se ele possui aspectos que possam colocá-lo em risco ou desvalorizá-lo em pouco tempo. Observe a incidência do Sol, a iluminação e a ventilação. Visitar o imóvel em diferentes horários é a maneira ideal de verificar as reais condições de uso dele;

- Tenha cautela na assinatura do contrato. Verifique a documentação do imóvel e do vendedor. Confira as condições físicas da casa ou do apartamento e, se necessário, junto com seu corretor consulte um advogado de sua confiança;

- Se for financiar, antes de fechar o negócio, aguarde a aprovação da operação pelo seu banco.

Imóvel na planta

- Verifique o memorial descritivo e leia atentamente todas as informações contidas nele. Localização, material e equipamento utilizados, tais como o piso, os azulejos e os objetos da área de convivência, também deverão estar relacionados;

- Certifique-se de que o que consta nos folhetos e prospectos condiz com a planta apresentada. Guarde todo o material promocional do empreendimento, pois ele poderá ser útil em algum momento da negociação;

- Solicite referências comerciais de outras obras realizadas pela construtora. No caso de imobiliária ou corretor, verifique se ela possui cadastro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Caso contrário, não compre;

- Peça para ler a minuta do contrato do imóvel e, se sentir necessidade, junto com seu corretor leve-a para um advogado especializado na área ou procure o PROCON da sua cidade.

Lote

- Antes de comprar um terreno, confira se os documentos estão em ordem. Se tiver dúvidas, procure um advogado de sua confiança;

- Informe-se sobre a localização do imóvel ou terreno. Se sua intenção for fugir do barulho e da agitação, ruas com vários imóveis comerciais não serão escolhas favoráveis;

- Conheça a sua vizinhança. Visite o local em diversos horários. Morar próximo a uma feira-livre, a uma casa noturna ou terreno abandonado, não é indicado. Verifique também se, na região, os bancos, supermercados, hospitais e escolas são próximos. Pense na sua comodidade;

- Procure um engenheiro para estudar o terreno e verificar se há inclinações (topografia).

Seguindo estes cuidados você reduz muito as chances de arrepender-se de sua compra e aumenta a probabilidade de aproveitar bem o seu mais novo investimento.
A Imobiliária Imoveiiis deseja para você uma ótima compra e se precisar pode contar com nossos serviços fazendo uma visita em nosso site www.imoveiiis.com.br

Imóvel popular para mulheres separadas é aprovado pelo senado.

julho 4, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

O Senado aprovou nesta terça-feira (3) a Medida Provisória 561/2012, que entre outras disposições transfere para mulheres em processo de separação, divórcio ou dissolução de união estável a propriedade de imóveis financiados no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida. Como o texto original da MP recebeu emendas na Câmara, a matéria passou a tramitar como Projeto de Lei de Conversão 15/2012 e, por isso, segue para sanção presidencial.

A exceção da concessão do imóvel para a mulher acontece quando o casal tiver filhos e o pai detiver a guarda exclusiva após o fim da relação – nesse caso, o pai tem o direito à propriedade. Imóveis adquiridos antes do casamento ou com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço não estão incluídos na nova norma. Segundo informações do governo, que assina a MP, 47% dos contratos firmados na primeira etapa do programa foram assinados por mulheres.

Também consta da matéria a ampliação do limite de financiamento do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) para capital de giro de corporações, cooperativas e produtores rurais de regiões assoladas por desastres naturais, onde tenha sido decretado, de 2010 em diante, estado de calamidade pública – agricultores familiares e pequenos produtores rurais terão prioridade de financiamento, que terão prazo de adesão prorrogado até dezembro de 2012.

No artigo 1º, a medida determina tal ampliação em R$ 500 milhões, com base nos termos do programa assistencial de reconstrução, além de liberar R$ 2 bilhões em subsídios da União para aqueles grupos prejudicados por catástrofes, principalmente as ocorridas entre dezembro de 2011 e janeiro deste ano. Já o artigo 2º autoriza a liberação, para concessionárias ainda sem contrato regularizado, de recursos do Programa de Aceleração do Crescimento reservados para obras de saneamento – o limite de prazo para a concessão das verbas foi prorrogado para 31 de dezembro de 2016, mas estados e municípios terão de aderir a convênios de cooperação sob a tutela da Lei de Saneamento.

A medida foi aprovada em plenário com apenas uma mudança de redação incorporada pelo relator-revisor, Gim Argello (PTB-DF) – emendas de texto não implicam retorno à Casa de origem, diferentemente das alterações de conteúdo. Em plenário, Gim ressaltou a “incontestável importância social” da MP. “É lamentável que, ano após ano, ainda tenhamos de conviver com as situações dramáticas que nos são legadas pelas enchentes, que representam um verdade flagelo social e deixam um rastro de enormes prejuízos econômicos”, ressalvou o senador.

Outras disposições

Segundo emenda incluída na Câmara ao texto original, a medida estabelece a possibilidade de parcelamento, em até 180 meses, das dívidas de estados e municípios referentes ao PIS/Pasep vencidas em 31 de dezembro de 2008. Há a previsão, no texto da MP, de anistia de parte das multas e dos juros nelas incidentes.

O texto da MP também veta o uso de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial ou do Fundo de Desenvolvimento Social para a compra de outro imóvel por parte de beneficiário que já tenham recebido ao menos uma vez qualquer um dos subsídios. A medida libera de prestações mensais e do pagamento do seguro famílias que tenham perdido seu único imóvel em decorrência de desastres naturais.

Fonte: Congresso em Foco

Entra em vigor a Lei que proíbe aluguel de vagas em condomínios.

maio 21, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

Entra em vigor neste domingo a lei 12.067, sancionada pela presidente Dilma Rousseff no dia 4 de abril deste ano, que proíbe que vagas de garagens em condomínios sejam alugadas ou vendidas para pessoas que não moram no local. A lei vale para todo o território nacional.

O texto da lei altera o Código Civil, que afirma que apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas podem ser alugados ou vendidos. A exceção passa a ser as vagas em garagem de condomínios. Prédios comerciais não entram na lei.

Porém, caso a convenção do condomínio permita o aluguel ou a venda, a lei não será aplicada no local. A lei foi proposta em 2003 pelo senador Marcelo Crivella (PRB-RJ). Ela entra em vigor neste domingo, 45 dias após ser sancionada – foi vetada pela presidente a validação imediata do texto.

O novo texto da lei afirma: “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.

Fonte: Terra

Imóveis você sabe o que é INCC?

maio 16, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas. Tem a finalidade de apurar a evolução dos custos das construções habitacionais.  Usualmente é utilizado para correção dos contratos de compra de imóveis, enquanto a obra está em execução.

A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão-de-obra da construção. Atualmente a coleta de dados é feita em 7 capitais do Brasil (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília).

Histórico – O INCC foi divulgado pela primeira vez em 1950. De inicio, o índice cobria apenas a cidade do Rio de Janeiro e sua sigla era ICC (Índice de Custo da Construção). Nas décadas seguintes, a atividade econômica descentralizou-se e o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) passou a acompanhar os custos da construção em outras localidades. Além disso, em vista das inovações introduzidas nas técnicas de construção, o ICC teve que incorporar novos produtos e especialidades de mão de obra.Em fevereiro de 1985, para efeito de cálculo do IGP (Índices Gerais de Preços), o ICC deu lugar ao INCC.

Fonte: Blog da Construtora MBigucci.

Projeto de lei isenta por 365 dias de imposto, até a compra de outro.

maio 9, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

Djalba Lima

O contribuinte que vendeu imóvel residencial e adquirir outro com o dinheiro da transação poderá ter prazo de até 365 dias para se beneficiar da isenção do Imposto de Renda sobre lucro imobiliário (ganho de capital). Projeto de lei do Senado (PLS 21/2009) com esse objetivo foi aprovado terminativamente nesta terça-feira (8) pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE).

Em relatório favorável à proposta – apresentada em 2009, pelo então senador Papaléo Paes (PSDB-AP) –, o senador Eduardo Suplicy (PT-SP) disse que a mudança ajustará a lei atual à realidade do mercado. O relator argumentou que o alto valor de transações desse tipo e o rigor exigido na documentação dificultam a conclusão das operações no prazo atual de 180 dias.

De acordo com Suplicy, a perda na arrecadação fiscal será mínima, “pois não se está concedendo nova hipótese de isenção, mas apenas facilitando a utilização de benefício já existente”.

Agência Senado

(Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)

Nova lei das locações

março 31, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

A nova Lei das Locações, em vigor desde janeiro do ano passado, ainda tem provocado muitas dúvidas em locatários e inquilinos. As mudanças valem tanto para imóveis comerciais quanto para os residenciais e, entre as novidades, está o prazo de 15 dias para o inquilino deixar a residência em caso de despejo. Segunda a legislação atual, essa ordem de despejo deve ser resolvida em primeira instância na Justiça, dando maior rapidez à ação processual.

De acordo com o advogado e escritor Ramiro Becker (foto), autor do livro “Comentários à Lei das Locações”, aumentou-se o número de possibilidades de concessão de medida liminar nas ações de despejo. “O contrato de locação que não tem um fiador, por exemplo, e que o inquilino se torne inadimplente, o locador pode requerer uma medida liminar, fazendo com que ele não tenha tanto prejuízo como anteriormente”, explica. “O prazo que antes era de 30 dias passou a ser de 15 dias, depois da sentença”.

Ramiro Becker destaca que o dono do imóvel passou a ter mais garantias de pagamento do aluguel, o que pode diminuir o pedido por fiadores. “É comum o contrato ter um fiador, mas não é obrigatório. A partir do momento que o contrato não tem fiador, não tem caução, ou seja, não tem garantia, fica mais fácil do locador despejar por causa de inadimplência de aluguel”, afirma.

Se o inquilino quiser sair antes do término no contrato, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. “Se você tem um contrato de um ano e tem uma multa de três alugueis, se você quiser sair com seis meses, você vai pagar um aluguel e meio”, explica Becker.

A nova lei permite, ainda, que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este arque com o IPTU. “Se tiver uma cláusula no contrato, dizendo que essa obrigação passa a ser do inquilino, ele é quem paga”, diz o advogado. Já as melhorias no imóvel – como construções de guaritas, contratação de segurança, reformas – são de responsabilidade do dono. “Essas despesas extra-ordinárias quem paga é o proprietário do imóvel, ou seja, não mudou nada com a nova lei”.

Segundo o especialista, a receptividade da nova legislação foi positiva. “Primeiro porque dá mais segurança ao locador, para ele firmar o contrato, em virtude da diminuição de prazo e das possibilidades de medidas liminares. Acredito que foi uma mudança extremamente positiva, em todos os aspectos, tanto materiais quanto processuais”, conclui Becker.

Fonte: Redação do pe360graus.com

Para imóvel herdado a base de cálculo é diferente

março 11, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

O cálculo do imposto deve ser feito com base no valor da aquisição do imóvel por quem deixou a herança e não pelo lucro imobiliário.

Os filhos sempre são os primeiros da lista na hora de escolher os herdeiros de imóveis e outros bens que serão deixados por pessoas que faleceram. A palavrar herdar significa receber por herança, adquirir por parentesco ou hereditariedade ou deixar em herança. “Qualquer pessoa pode fazer um documento, no qual constará o nome das pessoas que irão herdar seus bens após o seu falecimento ou tudo é passado para a esposa, marido, filhos ou parentes mais próximos de maneira automática”, explica Carlos Samuel de Oliveira Freitas, diretor de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens.

No caso de imóveis é comum os herdeiros terem pressa em vender o bem, especialmente se a herança tiver que ser dividida entre várias pessoas. A pressa pode gerar prejuízos, já que o imóvel pode ser vendido em um preço abaixo do praticado no mercado. “Nenhuma negociação deve ser feita sem cautela e tranquilidade. O imóvel deve ser analisado por um especialista, que irá calcular o valor correto do bem para que ele possa ser comercializado. Agir de forma prematura pode impedir que outras oportunidades bem melhores surjam”, afirma.

Mesmo sem saber como manter o patrimônio ou como obter renda com o bem, o ideal é esperar a poeira baixar e refletir sobre a melhor escolha. Se a venda for a opção mais adequada, o herdeiro deve ofertar o imóvel por um preço justo – tanto para o comprador quanto para si mesmo. “Em casos de herança, o lucro imobiliário, definido como a diferença entre o valor de compra e o de venda de um imóvel, não pode ser tributado pelo imposto de renda. O valor para o cálculo do imposto deve ser feito com base no valor da aquisição do imóvel por quem deixou a herança”, explica.

Freitas esclarece que o lucro imobiliário é considerado um evento gerador de imposto, mas a herança evita a incidência do imposto na venda do imóvel. “Por alguns anos esta cobrança foi considerada legal, já que a Lei 3.470, de 1958, autorizava a cobrança do imposto de renda em imóveis herdados. Porém, o Decreto-Lei 94 de 1966 revogou esta determinação e desde então a cobrança é ilegal”, destaca o advogado imobiliário, diretor de locações da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI).

O investimento em imóveis é sem dúvida um bom negócio se for planejado. O herdeiro pode usufruir de mais benefícios se ficar com o imóvel quando o patrimônio estiver localizado em regiões privilegiadas e que sofreram uma valorização imobiliária, seja pelo aumento da infra-estrutura do local ou outros fatores. “Esta valorização pode ser mais rentável do que outras aplicações financeiras. Por isso a dica é avaliar qual será a escolha mais vantajosa, vender ou ficar com o bem. Se houver mais de um herdeiro todos devem entrar em consenso”, observa.

Por: Primar Administradora de Imóveis 

Fonte: INC Corporativa

São sete as taxas abusivas e ilegais cobradas dos consumidores na compra de um imóvel

fevereiro 10, 2012 by lmenezes · 411 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

SÃO PAULO – Muitos consumidores que desejam realizar o sonho da casa própria acabam não prestando atenção àquelas letras miúdas inseridas no contrato ou, até mesmo, acabam aceitando as imposições das empresas no fechamento do negócio.

Na avaliação do presidente da Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências), Marco Aurélio Luz, é importante que o comprador tenha o apoio de um profissional especializado na área imobiliária, como um advogado ou economista, para não cair nessas armadilhas e evitar problemas futuros.

“Porém, a realidade é bem diferente e infelizmente muitos contratos assinados na atualidade trazem a inclusão de adicionais onerosos que afetam o adquirente. As mais comuns são as taxas Sati, de interveniência, de transferência, de administração, de obra e corretagem, entre outras tantas prejudiciais ao mutuário”, destaca Luz.

Conheça quais são as taxas abusivas

Um bom caminho para tentar se proteger é conhecer quais as cobranças abusivas mais comuns no mercado imobiliário. Confira abaixo as 7 selecionadas pelo presidente da Amspa:

1 – Sati

“Uma das práticas mais recorrentes do mercado imobiliário é a taxa Sati, pela qual é cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem”, explica Luz. As imobiliárias impõem a cobrança ao proprietário do imóvel sob a alegação de existência de custos de assistência técnica e jurídica para fechar o contrato.

“O recolhimento, porém, fere tanto o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, pela prática de submeter o fornecimento do serviço relacionado a outro, como também o código de ética da OAB, por impor um profissional contratado pela corretora”, alerta.

2 – Assessoria imobiliária

A obrigação de pagar pela assessoria imobiliária, inclusive, é do próprio vendedor e não do novo proprietário do imóvel. “A exceção é feita no caso de comum acordo entre as partes, com todos os esclarecimentos e retificações no contrato”, completa.

3 – Comissão do corretor

Outro procedimento ilícito é obrigar o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor, nos casos em que a empresa o contrata para fazer a intermediação entre comprador e a incorporadora. A taxa varia de 6% a 8%, conforme determina o Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).

“Só no momento da assinatura ou, na maioria das vezes, após fechar o contrato, que o mutuário tem o conhecimento do pagamento da taxa indevida”, explica.

Ele lembra que ainda há ocorrências em que a incorporadora separa o pagamento da porcentagem do agente comercial para que, na hora da rescisão do contrato, não tenha que devolver esse dinheiro, além da sonegação de tributos como o Imposto de Renda e induzindo o comprador a sonegar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóveis).

Porém, Luz lembra: “O pagamento é possível apenas quando o próprio adquirente contrata o profissional para lhe auxiliar na procura da casa própria”.

4 – Transferência do imóvel (Cessão do Contrato ou de Renúncia)

Quando o mutuário tenta transferir o imóvel em construção para outra pessoa, para que ela assuma as prestações do financiamento, ele encontra outra surpresa. “Para que a venda seja concretizada, as construtoras costumam impor o pagamento da taxa chamada ‘Cessão do Contrato ou de Renúncia’, que equivale a 3% do valor da propriedade”, explica.

Ele orienta que os prejudicados contestem a cobrança na Justiça até conseguirem retirar o valor ou reduzi-lo a despesas administrativas da elaboração do contrato, pois a prática é abusiva, não tem previsão na legislação e fere o CDC.

5 – Taxa de interveniência

Ela se refere ao pagamento que pode chegar a R$ 3 mil ou, em alguns casos, a 2% do financiamento, quando o comprador não aceita a financeira parceira da incorporadora. “Sua imposição é considerada venda casada, e os órgão de defesa do consumidor, como o Procon, a condenam”, destaca Luz.

6 – Taxa de administração

Os bancos alegam que é cobrada essa taxa pelo serviço administrativo e na manutenção do contrato de financiamento. Embora a legislação determine que o limite cobrado seja de até 2% e apenas nas 12 primeiras prestações, algumas instituições chegam a cobrar de 20% a 30% da tarifa durante todo o financiamento.

“Outra artimanha utilizada é oferecer juros abaixo do que é praticado no mercado, que é de 12% ao ano. Porém, a diferença ‘não cobrada’ é inserida justamente na taxa de administração”, lembra o presidente da Amspa.

7 – Taxa de obra

O mais novo tributo aplicado pelas construtoras é a taxa de obra, pela qual é cobrado um percentual de 2% sobre o valor do imóvel durante a construção. As empresas dizem que ela é referente aos juros da obra e cobram-na até que aconteça a liberação do “Habite-se” e de toda a documentação relacionada.

“Isso é um abuso”, afirma Luz. Ele ensina que o artigo 51 do CDC considera ilegal a cobrança de qualquer taxa que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.

Veja dicas de como agir

Para reverter a situação de desvantagem em que o mutuário se encontra, cabe a ele próprio fazer valer seus direitos. “Ele pode recorrer à Justiça para exigir a devolução de seu dinheiro, que deverá ser restituído em dobro, além de ser acrescido de correção monetária e juros”, orienta Luz.

A devolução deve ocorrer em uma única vez, no prazo máximo de 10 dias e corrigida com os devidos encargos. Após o 15º dia, incide o acréscimo de 10% de multa e, caso não seja pago, os bens da imobiliária ou da construtora podem ser penhorados.

“Portanto, fica claro que todas essas taxas são totalmente abusivas e sem qualquer justificativa”, alerta o presidente da Amspa. “Está na hora de acabar com essa injustiça”.

Fonte: UOL

MPF vê falha em imóveis do Minha Casa, Minha Vida

janeiro 28, 2012 by lmenezes · 570 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

O Ministério Público Federal em Goiás (MPF/GO) entrou com uma ação civil pública para assegurar a reconstrução de imóveis populares na cidade de Corumbá de Goiás, no interior do Estado. As casas foram construídas por meio do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.

De acordo com laudo pericial, a construção apresenta diversas falhas técnicas, como, por exemplo, o uso de materiais inadequados na fundação e no piso da edificação, infiltrações, empenamento de portas e paredes, além de ausência da arquitetura e estrutura previstos nos projetos e especificações do Memorial Descritivo.

A perícia foi realizada em julho. Na época, 28 casas estavam em construção e todas apresentavam vícios de edificação. Ao todo, estão previstas a construção de 80 casas, em terreno de propriedade da União. “As irregularidades descritas revelam que as obras de construção são inapropriadas para o empreendimento, gerando, em consequência, casas que não denotam mínima segurança ao futuro morador”, afirmou o procurador da República Rafael Paula Parreira Costa, autor da ação.

O MPF pede que a União, a Caixa Econômica Federal (CEF), a construtora R Naza Construções, a sociedade Família Paulista Crédito Imobiliário, a Agência Goiana de Habitação (Agehab), o Governo de Goiás e o Município de Corumbá suspendam a construção. Além disso, a União, o governo de Goiás, a Agehab e a Caixa não deverão repassar à instituição financeira nenhum valor, incluindo os relativos à subvenção econômica, vinculada ao empreendimento.

O MPF quer ainda que a Justiça determine que a Família Paulista Crédito Imobiliário e a empresa R Naza Construções desfaçam as casas populares já construídas e reconstruam os empreendimentos dentro dos padrões previstos, sem nenhum custo adicional ao comprador. O valor da causa é de R$ 850 mil.

Fonte: Agência Estado

A PROGRESSIVIDADE FISCAL DO IPTU É ASSUNTO ENCERRADO NA JURISPRUDÊNCIA EM FAVOR DO FISCO MUNICIPAL

janeiro 26, 2012 by lmenezes · 860 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Escrito por Omar Augusto Leite Melo Dom, 02 de Janeiro de 2011 23:13

 

Omar Augusto Leite Melo

 

Como se sabe, o Plenário do STF pacificou o entendimento de que é constitucional a progressividade fiscal do IPTU, ou seja, a instituição de alíquotas diferenciadas (majoradas) de acordo com o valor venal do imóvel.

 

Portanto, sob o prisma da CONSTITUCIONALIDADE, não há mais dúvidas em torno do assunto.

 

No entanto, ainda poderia, eventualmente, surgir dúvidas em cima da LEGALIDADE dessa cobrança, ou seja, talvez ainda possa ser levantada questões não (infra) constitucionais, de tal forma que o STJ fosse instado a se manifestar sobre o assunto.

 

Os acórdãos abaixo transcritos do STJ (1ª e 2ª Turmas) deixam bem claro que a progressividade fiscal do IPTU é assunto exclusivamente constitucional, logo, o STJ não possui competência para apreciar esse assunto.

 

Enfim, podemos considerar, sim, que a progressividade fiscal do IPTU já é assunto encerrado na jurisprudência em favor dos Fiscos Municipais.

 

Seguem as ementas dos acórdãos contra a apreciação da matéria pelo STSJ:

 

 

 

Processo
EDcl no REsp 1063303 / RS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL
2007/0108505-1
Relator(a)
Ministro LUIZ FUX (1122)
Órgão Julgador
T1 – PRIMEIRA TURMA
Data do Julgamento
18/11/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 01/12/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMOAGRAVO REGIMENTAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535, DO CPC, NÃO CONFIGURADA.

SENTENÇA CITRA PETITA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. IPTU. PROGRESSIVIDADE.

MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE DECIDIU A CONTROVÉRSIA

À LUZ DE INTERPRETAÇÃO DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA 280 DO STF.

1. A ofensa ao art. 535, do CPC, inexiste quando o Tribunal a quo,

embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre

a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a

rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os

fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a

decisão. Precedentes: REsp 860.763/PB, Rel. Ministro  HUMBERTO GOMES

DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 06.03.2008, DJ 01.04.2008 p.

1; REsp 988.729/SP, Rel. Ministro  CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA,

julgado em 13.11.2007, DJ 27.11.2007 p. 302.

2. In casu, não restou caracterizado o julgamento citra petita,

porquanto o Desembargador Arno Werlang manifestou-se expressamente a

respeito da matéria suscitada, conforme se constata à fl. 966, in

verbis:

“(…) verifica-se da inicial que o imóvel pertencente ao autor é de

uso não residencial (fl.03), cujos lançamentos foram realizados com

base nas Leis nº 212/89 até o ano-base de 1999 e nº 347/99 nos

exercícios posteriores.

Dessa forma, tenho que a pretensão de declarar inconstitucional as

demais leis não tem como prosperar em sede de ação declaratória,

pois carecedor o autor desse direito por ausência de interesse. A

declaração de inconstitucionalidade que pode ser conhecida a esta

altura dos acontecimentos, ainda que através do incidente

apropriado, é das leis que se referem ao lançamento do IPTU

relativamente ao imóvel pertencente ao autor.”

3. O âmbito de recurso especial não comporta análise de matéria de

natureza eminentemente constitucional, por isso que o recurso

fundado na interpretação atribuída aos arts. 5º, XXXV, e 93, IX, da

Constituição da República, não pode ser cognoscível pelo E. STJ.

4. Fundando-se o acórdão recorrido em interpretação de matéria

eminentemente constitucional, descabe a esta Corte examinar a

questão, porquanto reverter o julgado significaria usurpar

competência que, por expressa determinação da Carta Maior, pertence

ao Colendo STF, e a competência traçada para este Eg. STJ

restringe-se unicamente à uniformização da legislação

infraconstitucional. Precedentes: REsp 412063/RO,  Rel. Min Luiz

Fux, DJ 28.10.2002; REsp 679373/PR, Rel. Min Luiz Fux, DJ

14.11.2005; RESP 363439/SP, Rel. Min. Garcia Vieira, DJ 15/04/2002;

RESP 231992/PE, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ 12/08/2002.

5. A Súmula 280 do STF dispõe que: “Por ofensa a direito local não

cabe recurso extraordinário”.

6. A quaestio juris versada no presente apelo foi solucionada pelo

Tribunal Estadual à luz da interpretação do direito local,

especialmente sobre a aplicabilidade das Leis Complementares nºs

437/99 e 438/99 e das Leis nºs 212/89 e 347/99, do Município de

Porto Alegre, revelando-se incabível a via recursal extraordinária

para rediscussão da matéria, ante a incidência da Súmula 280/STF.

Precedentes: AgRg no Ag 833.632/SP, DJ 08.10.2007; AgRg no REsp

855.996/MG, DJ 15.10.2007; REsp 861.155/MG, DJ 13.09.2007.

7. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental. Agravo

regimental desprovido.

 

 

 

Processo
AgRg no Ag 1169037 / PR
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
2009/0053766-2
Relator(a)
Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES (1141)
Órgão Julgador
T2 – SEGUNDA TURMA
Data do Julgamento
09/11/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 19/11/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. LEICOMPLEMENTAR MUNICIPAL N. 28/99. PROGRESSIVIDADE DECLARADA

CONSTITUCIONAL. SÚMULA N. 280/STF. MATÉRIA DE COMPETÊNCIA DA SUPREMA

CORTE. INVIÁVEL EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL.

1. O tema em debate consiste na verificação da constitucionalidade

da alíquota progressiva aplicada pela instância ordinária com base

na Lei Complementar Municipal n. 28/99.

2. Verifica-se que a questão da constitucionalidade da alíquota

implica, a um só tempo, a necessária interpretação da Lei

Complementar Municipal n. 28/99, a determinar a incidência, por

analogia, do enunciado n. 280, da Súmula do Supremo Tribunal

Federal, e a apreciação de questão de natureza constitucional,

inviável em sede de recurso especial.

3. Agravo regimental não provido.

 

 

 

Conforme temos divulgado desde o início, esse tema somente poderá envolver mais uma única questão: qual progressividade fiscal é constitucional? A progressividade “graduada” (julgada pelo STF, relativamente à lei do Município de São Paulo) ou a progressividade “simples” também é cosnttucional?

 

Apenas para informar: na progressividade “graduada”, a alíquota majorada não incide sobre o valor “total” do imóvel, mas sim gradativamente, observando-se faixas de valores.

 

Exemplo de progressividade fiscal “graduada”:

 

 

 

VALOR VENAL

ALÍQUOTA

Exemplo de cálculo

Até R$ 100.000,00

1%

Imóvel de R$ 80.000,00 = IPTU seria 80.000 x 1% = R$ 800,00

Acima de R$ 100.000,00 até R$ 200.000,00

1,5%

Imóvel de R$ 150.000,00 = IPTU seria:

100.000 x 1% = R$ 1.000

50.000 (150.000 – 100.000) x 1,5% = 750

Total do IPTU (graduado) = R$ 1.750,00

Acima de R$ 200.000,00

2%

Imóvel de 280.000,00 = IPTU seria:

100.000 x 1% = 1.000

100.000 (200.000 – 100.000) x 1,5% = 1.500

80.000 (280.000 – 200.000) x 2% = 1.600

Total do IPTU (graduado) = R$ 4.100,00

 

 

 

Note-se, pelo exemplo, que a “graduação” faz com que, sobre o valor venal de até R$ 100.000,00, todos paguem “igualmente”; da mesma entre R$ 200.000,00 a R$ 100.000,00 também haverá o pagamento da mesma alíquota pelos contribuintes que se encontrarem nessa faixa; por fim, para os imóveis acima de R$ 200.000,00, a alíquota de 2% sobre o que exceder esta quantia também pegará igualmente todos os contribuintes.

 

 

 

Por outro lado, na progressividade “simples”, só há a aplicação de uma única alíquota, conforme exemplo abaixo.

 

 

 

VALOR VENAL

ALÍQUOTA

Exemplo de cálculo

Até R$ 100.000,00

1%

Imóvel de R$ 80.000,00 = IPTU seria 80.000 x 1% = R$ 800,00

Acima de R$ 100.000,00 até R$ 200.000,00

1,5%

Imóvel de R$ 150.000,00 = IPTU seria 150.000 (total) x 1,5% = R$ 2.250,00

Acima de R$ 200.000,00

2%

Imóvel de R$ 280.000,00 = IPTU seria 280.000 x 2% = R$ 5.600,00

 

 

 

Basta fazer uma comparação entre um regime e outro, para perceber que a progressividade “simples”, muito embora facilite o cálculo (apuração) do imposto, traz uma discriminação muito grande. Além de injusta, penso que essa maneira de apuração (progressividade simples) fere o princípio da igualdade.

 

Essa distorção fica ainda mais evidente quando o valor venal do imóvel estiver beirando as faixas. Vejamos esses outros exemplos, levando-se em conta as alíquotas acima imaginadas:

 

 

 

Cálculo de um imóvel de R$ 110.000,00:

 

Segundo a progressividade “simples” = 110.000 x 1,5% = R$ 1.650,00

 

Segundo a progressividade “graduada” = (100.000  x 1%) + (10.000 x 1,5%) = R$ 1.150,00.

 

Diferença no valor do imposto = R$ 500,00.

 

 

 

Cálculo de um imóvel de R$ 210.000,00:

 

Segundo a progressividade “simples” = 210.000 x 2% = R$ 4.200,00

 

Segundo a progressividade “graduada” = (100.000  x 1%) + (100.000 x 1,5%) + (10.000 x 2%)= R$ 2.700,00

 

Diferença no valor do imposto = R$ 1.500,00.

 

 

 

Essa “diferença” passa pelo crivo da isonomia? Penso que não.

 

Mas, enfim, o STF ainda não entrou nessa questão.

Próxima Página »