Registro de incorporação pode ajudar a comprovar a veracidade da publicidade do imóvel

março 26, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: incorporadores 

Uma grande dor de cabeça na compra do imóvel na planta pode ser a falta de registro de incorporação do empreendimento, que pode ajudar comprovar a veracidade da publicidade do imóvel

O profissional autônomo Giovani Queiroz comprou seu apartamento em abril de 2009 e em dezembro do mesmo ano já estava morando nele. Pouco tempo depois, Giovani precisou vender o apartamento e só então se deu conta do risco que estava correndo, e que estava impedido de efetuar a venda. A construtora responsável pela obra não havia emitido o registro de incorporação imobiliária, que regulariza a comercialização dos apartamentos.
De acordo com o vice-presidente da área de Imóveis do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon), André Monteiro, o registro de incorporação, emitido pela construtora junto ao Cartório de Registro de Imóveis, é crucial para qualquer compra e venda de imóveis.

Ele comprova a veracidade das informações contidas na publicidade do empreendimento, assim como garante que o projeto está aprovado em conformidade com as exigências legais. Além disso, assegura o cumprimento de requisitos obrigatórios, como posse do terreno, certidões negativas, regras do condomínio, memorial descritivo e o quadro de áreas do empreendimento.

Sentindo-se lesado, Giovani procurou respostas e encontrou ainda outras irregularidades na construção do prédio. Ele entrou com ação judicial contra a empresa envolvida. Por isso, o presidente da Comissão da Defesa do Consumidor da OAB-CE, Hércules Amaral, ressalta a importância de se conhecer a reputação das incorporadoras. “É válida a cautela em consultar junto ao sistema de informações do Ministério da Justiça o histórico de reclamações dirigidas a cada construtora”.

Já a bancária Ana Cecília Praxedes comprou seu imóvel em 2010, confiando-se na reputação das grandes empresas envolvidas. O prazo estipulado para entrega das chaves era para o mês de abril deste ano. Ela veio pagando mensalmente as prestações pelo apartamento, previsto para construção no Maraponga.

Ao procurar informação sobre o andamento das obras, foi informada que o empreendimento sequer começou a ser construído, e ainda não havia previsão de início das obras. “Onde vou morar? E quanto tempo perdi pagando um imóvel de uma empresa ‘séria’? E meus planos? Meus sonhos?”, registrou em seu mural no Facebook.

Atrasos

Segundo André Monteiro, existem atrasos legalmente aceitáveis. Ocasiões especiais como intempéries, greves de funcionários, falta de abastecimento de material no mercado, entre outros eventos, que necessariamente devem ser apontados no diário de obras.

“Assim como existem os atrasos injustificáveis. Que ocorrem em função da má gestão da construtora, que não soube gerir a obra, por pura imperícia ou porque não estava pronta para construir”, complementa.

De acordo André, outra grande vilã nos atrasos e demais problemas com as construções é a carência de mão de obra. “Elas (as construtoras) estão combatendo isso através de treinamentos em canteiros e investindo em novas tecnologias, para otimizar o trabalho a mão de obra”. (Bárbara Almeida, Especial para O POVO)

ENTENDA A NOTÍCIA

O registro de incorporação imobiliária é obrigatória e essencial para que o incorporador possa negociar as unidades autônomas. Ele é concedido somente se a incorporadora tiver em mãos um dossiê com vários documentos e informações sobre o empreendimento.

SAIBA MAIS

O comprador que se sentir lesado, segundo o presidente da Comissão da Defesa do Consumidor da OAB-CE,Hércules Amaral, pode se valer da Lei 8078/90, do Código de Defesa do Consumidor, assim como pode acionar o Procon, o Juizado Especial (para imóveis inferiores a 40 salários mínimos) e a Justiça Comum. No entanto, a indicação do Sinduscon é de que o comprador experimente fazer acordos administrativos com a incorporadora. “O importante é ter um bom relacionamento entre ambos, para que as pessoas se planejem e se protejam. Uma boa comunicação entre as partes sempre é a melhor solução”, aconselha o vice-presidente do Sinduscon-CE, André Monteiro.

Números

30% é o percentual de economia que pode chegar ao bolso do consumidor que optar pela compra de imóvel na planta

0,67% foi a variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) do mês de janeiro. O índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de imóveis na planta

1% foi a variação do IGP-M do mês de fevereiro, calculado pela FGV. É através deste índice que o valor do imóvel pronto é reajustado

Fonte: O Povo Online

Construtoras perto de evitar mudança contábil

setembro 5, 2011 by lmenezes · 860 Comments
Filed under: Economia, incorporadores 

Incorporadoras podem se livrar de norma que reduziria o lucro líquido das empresas em 43%, na média. Decisão sai nas próximas semanas. 

Por Fernando Torres

As incorporadoras imobiliárias brasileiras estão perto de escapar de uma mudança contábil que causaria uma redução média de 43% no lucro líquido e de 25% no patrimônio líquido, segundo estudo do Credit Suisse.
Se no início do ano era praticamente certo que as companhias teriam que mudar o método de reconhecimento de receitas, registrando os valores recebidos somente no momento da entrega das chaves, o mais provável agora é que elas continuem fazendo o reconhecimento conforme o percentual de evolução da obras.
O martelo deverá ser batido nas próximas semanas, e uma posição oficial pode ser tomada no dia 5 de novembro, quando haverá uma nova reunião do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), órgão responsável pela tradução e interpretação das normas internacionais (IFRS) que passam a ser usadas obrigatoriamente a partir do balanço fechado deste ano.
A grande questão é embasar jurídica e tecnicamente a decisão de manter o método atual de reconhecimento de receita e ao mesmo tempo poder atestar que as empresas estão seguindo o IFRS, o que precisa ser ratificado nos pareceres dos auditores.
O princípio básico de o Brasil ter migrado para o sistema internacional – algo que agora está previsto em lei – era o de tornar os balanços locais comparáveis aos de empresas de outros países.
Na primeira leitura da norma, a maioria dos especialistas entendeu que as incorporadoras brasileiras teriam que mudar a maneira pela qual reconhecem a receita de venda dos imóveis.
Contrárias a esse entendimento, as companhias buscaram argumentos técnicos e jurídicos para para justificar sua posição.
Os argumentos têm sido apresentados desde maio nas discussões de um grupo de trabalho criado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para tratar do tema, e que envolve, além de representantes da Associação Brasileiras das Companhias Abertas (Abrasca), também o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon). Paralelamente, o tema também é debatido pelo CPC, que além de empresas, CVM e auditores, também é formado por representantes do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), Fipecafi, BM&Bovespa e Apimec.
Segundo o Valor apurou, CVM, BM&FBovespa e representantes dos analistas de investimentos não teriam objeção à manutenção da regra atual. Já o Ibracon ainda estaria debatendo o tema internamente antes de se posicionar oficialmente. A Fipecafi foi procurada para dar a visão da academia sobre o assunto, mas não se manifestou.
O tema é delicado porque, se as empresas apresentarem o balanço de uma forma, e os auditores considerarem que elas não seguiram o IFRS, poderia haver não apenas ressalva nos balanços, mas parecer adverso – dizendo que o balanço não está de acordo com as normas -, dependendo da relevância das diferenças.
O diretor da CVM Alexsandro Broedel admitiu ainda que o órgão não se opôs a nenhuma das interpretações, até porque não se posicionou oficialmente até o momento, e que espera que se chegue a um consenso. “Mas sempre um consenso que reflita o IFRS. Se não for convincente, a gente não vai aceitar”, afirmou.
De acordo com ele, mesmo que se mantenha a regra atual, não se pode dizer que haverá um “drible” no IFRS. “Não está escrito na norma internacional que (o reconhecimento da receita) tem que ser nas chaves. Ela diz que em determinadas condições você faz de um jeito, e em com outras condições, faz de outro”, explica.
Segundo a presidente do Ibracon, Ana María Elorrieta, o órgão ainda não concluiu os estudos sobre o tema. “Esse assunto ainda está sendo debatido. É um tema complexo”, afirmou ela, destacando que o ponto principal é determinar em que momento há a transferência de riscos e benefícios da incorporadora para o comprador do imóvel.
A polêmica sobre o tema é grande e não existe somente no Brasil. O órgão regulador da Índia, por exemplo, determinou que essa regra do IFRS não será adotada naquele país. Há resistência também na Malásia e no Canadá.
“O setor de construção brasileiro tem um comportamento atípico, diferente do resto do mundo”, diz Nelson Mitimasa Jinzenji, vice-presidente técnico do CFC. Ele discorda que a manutenção das regras atuais para reconhecimento de receitas das construtoras crie uma contabilidade à parte para o setor. “A nossa realidade tem que ser encaixada dentro da estrutura conceitual da contabilidade.”
Segundo o vice-presidente da Abrasca e coordenador de relações institucionais do CPC, Alfried Plöger, as eventuais diferenças que possam restar em relação aos balanços de outras empresas podem ser sanadas com ajustes feitos nas notas explicativas.
“Se fosse um pecado mortal [reconhecer a receita pelo método atual], os auditores já teriam ressalvado os balanços há décadas”, afirma Plöger.

Fonte: Valor, 22/10/2010

 

8 Dicas para Pequenos Investidores do Mercado Imobiliário

setembro 3, 2011 by lmenezes · 105 Comments
Filed under: incorporadores 

Pequenas empresas do setor imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilizar construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.

Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja atuar de forma competente e profissional no mercado.

Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não é a realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.

Seguem as etapas fundamentais:

1º  – Escolha do Terreno

Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a “qualidade” da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.
Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode lhe ajudar a dar foco e ganhar tempo.

2ª – Vocação do Terreno e Negociação

Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos imobiliários que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, fatores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.
Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser  sustentável?

Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se  simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.

3º – Análise da oferta

Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os “stands” de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições, etc.).

Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações setoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projetos “vencedores”. Você terá mais chances de acertar.

4º – Diferenciação do produto ou “commodity”

Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma “commodity”? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.
É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.

5º – Projeto e equipe de construção

Deixe o projeto com um bom arquiteto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projeto arquitetônico final e os complementares. O “dono” tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.

Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no PROCON. Caso você opte por construir diretamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autônomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.

Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projeto é menos oneroso que durante a obra!

6º – Escolha da Imobiliária e Preparação do “Stand”

Pelas características do empreendimento, avalie se é melhor fazer uma venda mista ou somente com corretores terceirizados. Em geral, pequenas empresas não devem ter esta estrutura, mas contratar uma boa imobiliária, que conheça a região onde está o empreendimento e possa formatar uma boa planilha de preços, conforme as fases da obra e velocidade de  vendas. Além de que parte-se do pressuposto que os corretores “falam a língua” deste público.

Também exige-se que os corretores sejam capacitados. Você e a imobiliária podem realizar um treinamento técnico, com detalhes do produto, identificando o que impressiona o cliente, um roteiro de apresentação, como cadastrar o cliente, etc. Arrumar os trabalhos quando já estiver tudo em andamento é perigoso. Depois, pode-se treinar as objeções do cliente. Como você visitou os concorrentes, busque salientar os pontos críticos, com bons argumentos para os corretores da imobiliária parceira.

Quanto à estruturação do “stand” de venda, busque preparar o ambiente mais adequado possível ao produto. Se for o caso, e houver recursos monte um “show room”, com um apartamento decorado, que tenha boa iluminação e som ambiente, no mínimo.

Sua empresa e a imobiliária devem impressionar! Serem educados! Dificilmente tem-se uma segunda chance de vender para o mesmo cliente.

7º – Lançamento

Partindo do pressuposto que seu imóvel é adequado, agora é lançar o  empreendimento. Para tanto, é preciso estimular a demanda, gerar expectativa de compra e trabalhar o emocional.

Feche bons negócios a partir de garantias mínimas para os clientes e com condições vantajosas para eles. Guarde de 3 a 4 %, dependendo do produto para o marketing do imóvel.  Esta definição vai depender do tamanho do empreendimento e do público. Faça um lançamento no plantão de vendas, pois, quem sabe mesmo antes das obras iniciarem sejam fechadas 100 % das vendas com o imóvel ainda na planta!

8º – Relacionamento

Mantenha contato com os clientes, mesmo para aquelas unidades já vendidas. Use e abuse dos recursos de internet e mídias sociais, que tem baixo custo. Quem sabe estes clientes podem indicar outros compradores.

Apresentamos aqui as principais etapas, que podem ser antecipadas com a contratação de uma consultoria especializada ou uma pesquisa de mercado. Tente sempre ter boas empresas lhe apoiando. Diminui o risco e aumentam as chances de sucesso.

Bem, agora é construir! Boa sorte nos negócios!

Fonte: Clip Imobiliário