Seguro é obrigatório na hora de comprar imóvel financiado

julho 6, 2011 by lmenezes · 926 Comments
Filed under: Seguro Imobiliário 

Quem está planejando adquirir imóvel financiado precisa saber que é obrigatória a contratação de um seguro habitacional. Ele é uma garantia fundamental para a família, na falta do mutuário por morte ou invalidez permanente, pois quita a dívida relativa ao imóvel com a instituição financeira.

O Procon-PR esclarece que na hora de contratar o seguro, que tem suas regras estabelecidas pela resolução n.º 3.811/09, do Conselho Monetário Nacional (CMN), o consumidor pode comparar preços, uma vez que, no momento da contratação do financiamento, os bancos precisam oferecer informações de pelo menos duas seguradoras.

O consumidor também tem a liberdade de escolher o seguro de uma terceira empresa e, se esta for a opção, o banco financiador pode cobrar uma taxa, que não poderá exceder a R$ 100, para análise da proposta.

A instituição financeira deve ainda informar nos contratos o custo efetivo total do seguro habitacional para que o consumidor saiba exatamente quanto irá gastar com o seguro até o fim do financiamento. Dessa forma, ele terá condições de pesquisar e escolher qual é a oferta que melhor lhe convém.

Seguro

A coordenadora do Procon, Claudia Silvano, explica que o seguro habitacional é cobrado junto com as prestações mensais do imóvel financiado e o valor do prêmio do seguro deverá ser informado no boleto de pagamento ou no documento de cobrança de forma clara, como estabelece o Código de Defesa do Consumidor.

O valor do prêmio a ser pago e o valor das indenizações têm o mesmo índice de reajuste das prestações e do saldo devedor. O seu período de vigência é anual, sendo renovado automaticamente na data de aniversário do contrato de financiamento, enquanto este durar.

Para a cobertura de natureza pessoal, o seguro é calculado, aplicando-se uma taxa ao valor garantido em função da idade do mutuário. Para cobertura de natureza material é aplicada uma taxa ao valor da avaliação do imóvel.

“A cobertura para os riscos de morte e invalidez permanente (MIP) protege o mutuário e sua família”, alerta a coordenadora. “Porém, o saldo devedor será totalmente quitado quando houver um único responsável pelo contrato de financiamento. Se houver mais de um participante da renda familiar para a garantia do empréstimo, a indenização será proporcional”.

A cobertura para os riscos de danos físicos do imóvel (DFI) não cobre os vícios de construção ou problemas que ocorram dentro do imóvel. Com exceção dos riscos de incêndio e explosão, a garantia refere-se a danos causados ao imóvel por fatores externos.

Em caso de desemprego, o seguro não cobre o saldo devedor e as seguradoras oferecem, à parte, esse tipo de cobertura, mediante a contratação e pagamento de prêmio adicional. O seguro habitacional não garante pagamento de prestações em atraso.

Fonte: O Estado Do Paraná

Creci pressiona para imóvel usado entrar no Programa Minha Casa

 

 

O Programa Minha Casa Minha Vida, que assumiu a meta de construir 1 milhão de casas e apartamentos em sua primeira fase, não entregou 200 mil moradias até agora. Anunciado em 13 de abril de 2009, o programa federal de acesso à casa própria a famílias com renda máxima de 10 salários mínimos pressiona o valor dos imóveis desde o começo deste ano.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP) José Augusto Viana Neto comenta que a proposta de integrar ao programa imóveis usados está parada no Ministério das Cidades. Em contrapartida, o governo já reajustou o teto do valor do imóvel a ser financiado pelo Minha Casa, que saltou de até R$ 130 mil para até R$ 170 mil com apenas 22 meses de programa. “O que no país teve reajuste de 34% neste período?”, argumenta o presidente do Creci-SP. Ele emenda que mesmo sendo um aumento válido somente para a região Metropolitana de São Paulo, há reflexos no mercado imobiliário em todo o país.

Para Viana Neto, o Brasil possui 4,5 milhões de imóveis usados vagos para a comercialização sendo que 2 milhões atendem os requisitos do Minha Casa Minha Vida. Ele frisa que a abertura do programa ao usado colaboraria para o equilíbrio do preço de mercado das moradias.

O presidente do Creci-SP define que há uma visão equivocada de que os corretores teriam interesse no aumento do valor dos imóveis, quando na realidade o seguimento deseja preços estáveis. “É nosso interesse para que o programa, que é muito bom, não seja prejudicado e pare”, destaca.

O valor de imóveis novos está distante da estabilidade desde o início do ano. Viana Neto não pestaneja ao citar que interessa à indústria da construção, incorporadoras e bancos os valores absurdos de moradias. “Porque ainda não construíram 1 milhão de casas”, questiona.

Ele cita que os imóveis usados também atenderiam a compradores que, atualmente, colocam suas vidas e de familiares em risco morando em locais precários, como encostas de morro.

Viana Neto esteve ontem em Bauru para discutir a proposta de incorporação dos usados ao Minha Casa Minha Vida com corretores de imóveis. Também abordaria a fiscalização que o Creci iniciou com análise da legalidade dos projetos e seu encaixe ao Programa. Viana Neto explica que o slogan “Minha Casa Minha Vida” é utilizado por empresas de maneira irregular, até com casos de tentativa de utilização indevida do subsídio financeiro para o financiamento de imóveis. Outro aspecto tratado pelo presidente do Creci-SP foi a disputa negativa para os profissionais do setor após o boom no setor habitacional, provocado pelo Minha Casa Minha Vida.

O presidente do Creci-SP define como “concorrência predatória” o desrespeito à tabela de honorários, criada há 68 anos. O conselho foi criado em 1962, portanto está próximo de completar 50 anos de existência. No Estado de São Paulo são 108 corretores inscritos no Creci e com 82 mil ativos. No Brasil existem 220 mil corretores.

Ricardo Santana

via MARKETING E PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA

Contrato de corretagem no novo Código Civil

SUMÁRIO: Introdução; Capítulo I – Do Contrato de Corretagem; 1. Introdução e Conceito,2. Características Jurídicas do Contrato de Corretagem,3. Dos Corretores,3.1. Espécies de Corretores,4. Das Obrigações do Corretor,4.1. Das Obrigações do Corretor à luz do Código Comercial,4.2. Das Obrigações à Luz do Novo Código Civil.,5. Dos Direitos do Corretor,5.1. Da Remuneração,5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito à Remuneração,5.3. Quem deve pagar a remuneração do Corretor?;Capítulo II – Da Necessidade do Contrato de Corretagem para a Exigibilidade da Comissão em Transações Imobiliárias.,1. Dos Requisitos de Validade do Contrato,1.1. Da Capacidade e da Legitimação,1.2. Do Objeto e Da Forma do Contrato,2. Da necessidade do Contrato para a Exigibilidade da Comissão;Conclusão;Bibliografia


INTRODUÇÃO

Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante, ou melhor, de cada cliente.

O citado corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições.

Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Quanto ao objeto do referido contrato, teremos uma Obrigação de Fazer, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do comitente, e dentro dos parâmetros por ele ditados.

No Contrato de Corretagem, comumente também chamado de “Contrato de Mediação”, também é estabelecida qual será a remuneração do Corretor pelos serviços prestados, ou seja, determina-se qual será a chamada “Comissão” pelo negócio efetuado.

Conforme veremos adiante, o referido contrato não foi regulamentado pelo Código Civil de 1916, sendo somente regulado pelo novo Código Civil que começou a vigorar em 11 de janeiro de 2003.

Desta forma, mister se faz trazermos a baila neste estudo as inovações implementadas pelo Código Civil de 2002, visto que o novo diploma civil é o primeiro a tratar expressamente do contrato de corretagem.

Neste estudo abordaremos todos os aspectos jurídicos e legais que envolvem o tema, para que ao final possamos discutir quanto à necessidade do referido contrato para que o corretor possa exigir do comitente a sua remuneração.

Portanto, no primeiro capítulo abordaremos o conceito de Contrato de Corretagem, as suas características jurídicas, e também quais são as obrigações e os direitos do Corretor.

Quanto as obrigações do corretor, é importante frisarmos que o novo código civil trás diversas disposições a respeito, as quais serão objeto de destaque.

Também procuraremos destacar as disposições legais do novo código quanto à Comissão do Corretor, posto que o novo ordenamento civil trouxe novas regras para se determinar em quais casos o comitente é obrigado a pagar a referida remuneração.


CAPÍTULO I: DO CONTRATO DE CORRETAGEM

1. Introdução e Conceito.

Devemos salientar inicialmente que o código civil de 1916 nada dispôs em seus 1807 artigos sobre o contrato de mediação ou, também denominado, contrato de corretagem.

Porém, o primeiro dispositivo legal que tratou da corretagem foi o Código Comercial, mas este instituto legal em nenhum momento disciplinou sobre o contrato.

O Código Comercial tão somente regulamentou, em caráter geral, a profissão dos corretores, abordando em seus artigos 36 a 67, seus direitos e suas obrigações.

Desta forma, há uma lacuna legal deixada pelo Código Comercial e pelo Código Civil de 1916 quanto ao Contrato de Corretagem, a qual somente foi sanada pelo novo Código Civil promulgado pela Lei 10.406 que entrará em vigor somente em 11 de janeiro de 2003.

O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão do Corretor.

Desta forma, mister se faz trazermos a baila as disposições do novo Código para a conceituação do instituto em estudo, visto que anteriormente havia um vácuo na lei.

O artigo 722 do novo Código dispõe que “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Portanto, o Contrato de Corretagem é contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja contrato de mandato, compromete-se a uma obrigação de fazer: de obter um ou mais negócios, para outra pessoa, conforme as instruções passadas anteriormente, mediante o pagamento de uma remuneração.

Para o professor e doutrinador Marco Aurélio Viana [1] o “Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração”.

Do conceito podemos estabelecer o devedor, o credor e o objeto da relação jurídica em tela.

O Devedor será o Corretor, o qual possui a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, realizando desta forma uma intermediação, colocando o contratante em contato com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial [2].

Do outro lado da relação jurídica, teremos o Comitente como credor da obrigação, o qual contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial.

O objeto do contrato de corretagem é uma obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses de outras pessoas [3].

Os requisitos de validade do contrato de corretagem são os mesmos essenciais aos contratos em geral, ou seja, são necessários: agente capaz (capacidade genérica ou especial), objeto possível e lícito e, forma não defesa ou prescrita em lei [4].

2. Características Jurídicas do Contrato de Corretagem.

O Contrato de Corretagem possui as seguintes características jurídicas: bilateralidade, acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade [5].

O contrato é bilateral, visto que gera obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto que este deverá executar o encargo e aquele deverá remunera-lo.

A mediação tem caráter acessório, posto que a sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual deverá ser concluído.

Será oneroso, posto que no adimplemento do contrato de mediação haverá ônus, vantagem e benefício patrimonial à ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao recebimento de remuneração, geralmente variável [6].

Trata-se de um contrato aleatório pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto [7].

E por último, é consensual visto que completa-se através do consenso mútuo, independente de forma, já que o novo Código, seguindo a posição jurisprudencial existente, não exigiu nenhuma forma legal.

3. Dos Corretores

O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os interesses [8].

Para o ilustre jurista Orlando Gomes [9] a atividade do Corretor consiste em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato.

Visando melhor elucidação, mister se faz citar as lições do professor Marco Aurélio Viana [10] que diz que “o corretor desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato”.

Veremos, sucintamente, as espécies de corretores as quais foram objeto de compilação pela ilustre jurista Maria Helena Diniz em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume.

Vale frisar que não adentraremos afundo na análise exposta pela renomada professora, posto que o nosso foco são os corretores imobiliários e a exigibilidade do contrato de corretagem para que estes façam jus à remuneração.

3.1. Espécies de Corretores [11].

Nos ensinamentos da ilustre professora, os corretores são divididos em duas principais categorias, os Corretores Oficiais e os Corretores Livres.

Os Corretores Oficiais são aqueles corretores que gozam de prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os Corretores de operações de câmbio; os de navios; os de seguros e os de valores mobiliários

Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém sem nenhuma designação oficial, e assim encontramos nesta categoria os corretores de espetáculos públicos; os de artistas; os de esportistas profissionais; e os de bens móveis, entre outros.

Quanto ao Corretor de Imóveis a lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto 81.871/78, disciplina a sua profissão e o funcionamento de seus órgãos fiscalizadores.

Vale frisar que o Corretor Imobiliário é possuidor do título de “Técnico em Transações Imobiliárias”, o qual deve ser obtido em curso especializado.

4. Das Obrigações do Corretor.

4.1. Das Obrigações do Corretor à luz do Código Comercial.

Em virtude da atividade do corretor, a qual consiste em aproximar e conciliar interesses visando a conclusão do negócio desejado pelo comitente, a sua obrigação primordial é desenvolver os esforços necessários para que o negócio pretendido seja alcançado pelo comitente [12].

Os artigos 36 e seguintes do Código Comercial, que tratam da profissão do Corretor, dispõem sobre as suas obrigações, as quais são:

a) Sendo Corretor Oficial, deverá se matricular no Tribunal de Comércio de seu domicílio segundo o art. 38 do Cód. Comercial; e para exercer seu ofício deve prestar fiança, de acordo com os artigos 40 a 44 do mesmo diploma legal.

b) Deverá o Corretor, à luz dos artigos 47 e 48, fazer assento exato e metódico de todas as operações em que intervier, tomando nota de cada uma que for concluída, sob pena de ser condenado à indenizar as partes do prejuízo que causar, além de ser multado em um quarto do valor da fiança e de sofrer suspensão de três a seis meses, como dispõe o artigo 51.

c) Sendo exigido por alguma das partes, o corretor será obrigado a assistir à entrega das coisas vendidas por sua intermediação, sob pena de ser multado em cinco por cento do valor da fiança (art. 53).

Também serão obrigados, em negociação de letras ou qualquer outro papel de crédito endossável ou Apólice Pública, a havê-los do cedente e a entregá-los ao tomador, bem como receber e entregar o preço (art. 54).

d) Deverão, os corretores, garantir a entrega material do título ao tomador e do valor ao cedente, responsabilizando-se pela veracidade da última firma de todos e quaisquer papéis de crédito negociados por sua intervenção, e pela identidade das pessoas que intervierem nos negócios celebrados por sua mediação (art. 55) [13].

e) Deverá guardar sigilo nas negociações, sob pena de ser condenado ao ressarcimento dos prejuízos causados, e de perder metade da metade da fiança e do ofício, conforme dispõe o artigo 56.

f) No exercício de sua atividade, o corretor não deve usar de fraude, ou empregar cavilação ou engano, sob pena de sofrer as mesmas penalidades do artigo 51 (art. 57).

g) Os corretores devem dar a cada um das partes contraentes, ultimada a transação de que tenham sido encarregados, cópia fiel do assento da mesma transação, por ele assinada, dentro do prazo de quarenta e oito horas úteis, sob pena de perder o direito à remuneração, e de indenizar as partes de todos os danos causados (art. 58).

h) O Corretor, de acordo com as disposições dos incisos I a III do artigo 59, não podem : negociar em seu nome ou no de outrem; contrair sociedade de qualquer denominação ou classe e ter parte em navios ou carga, sob pena de perder o ofício e ter declarado o contrato nulo; encarregar-se de cobranças ou pagamentos por conta alheia; adquirir, para si ou parente, coisa cuja venda lhe foi incumbida ou a algum outro corretor. Vale apontar que o artigo 60 excetua desta disposição a aquisição de apólices da dívida pública de ações de sociedades anônimas, das quais o corretor não pode ser diretor, administrador ou gerente [14].

4.2. Das Obrigações à Luz do Novo Código Civil.

Quanto às inovações do Novo Código Civil referente às obrigações do Corretor, devemos trazer a baila o estudo do art. 723 o qual dispõe:

“Art. 723 – O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Assim, o Corretor tem como dever :

a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;

b) Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;

c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado realização do negócio, sob pena se não o fizer, de responder por penas e danos causados em razão da omissão de algum fator que estava ao seu alcance;

5. Dos Direitos do Corretor.

5.1. Da Remuneração.

Em razão do serviço que presta, colocando em relação duas ou mais pessoas para a conclusão do negócio que desejam contratar, o corretor terá direito a receber uma remuneração [15].

De acordo com os ensinamentos da ilustre professora Maria Helena Diniz, a remuneração, que normalmente é designada como Comissão, pode ser Fixa : quando o seu quantum for uma importância certa, independente do valor do negócio; e Variável : quando proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando o limite mínimo [16].

O Novo Código Civil dispõe em seu artigo 724 que se a remuneração do corretor “não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Assim, o artigo em tela dispõe que na ausência de estipulação legal ou contratual do quantum da comissão, esta deverá ser fixada de acordo com os Usos e Costumes em razão da natureza do negócio.

Podemos citar como exemplo os contratos de mediação em negócios imobiliários, nos quais o costume fixa a comissão em 06% (seis por cento) do valor contratado.

5.2. Requisitos Legais que ensejam o Direito à Remuneração.

Como regra geral, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo 725 do novo Código.

Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu a sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.

A remuneração também será devida quando, aproximada as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados, conforme dispõe a segunda parte do artigo 725 do novo Código.

Vale frisar que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o corretor não fará jus à comissão, porém caso o contrato de mediação tenha expressa a cláusula de exclusividade, a remuneração será devida, conforme o disposto no artigo 726 do novo Código.

O mesmo artigo 726, dispõe que na hipótese acima exposta, o corretor que tiver exclusividade não terá direito à comissão se provada a sua inércia ou ociosidade.

Vale salientar que esta exceção poderá ensejar diversas controvérsias e dúvidas durante o exercício diário do direito, visto que qual seria o parâmetro de conduta para determinar o que seria inércia e ociosidade do corretor?

O artigo 727 dispõe que “se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor e o negócio de realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Desta forma, nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida, como dispõe o artigo em tela.

A mesma solução é adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, e em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.

O artigo 728 dispõe que “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.

A exceção aberta no final do artigo, entendemos que diz respeito à cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem como objetivo dar ao corretor de perceber a integralidade da remuneração ajustada.

Vale frisar, por último, que no entendimento do ilustre doutrinador Orlando Gomes [17] o Corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.

5.3. Quem deve pagar a remuneração do Corretor? [18]

Em tese, a comissão do corretor é devida pelas partes, visto que usufruem igualmente do trabalho por ele desenvolvido para a conclusão do negócio.

Vale apontar que não trata-se de obrigação solidária, mas entende-se que trata-se de duas relações distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua quota.

Porém, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negócio determinado, esta será incumbida de pagar a referida remuneração.

Vale salientar que se a lei ou o contrato não determinar quem deve pagar a comissão de corretagem, devemos buscar nos usos e costumes a solução para tal.

Usualmente, no nosso direito, quem paga a comissão é quem procura os serviços do corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.

A solução adotada, parece ser a mais lógica, visto que aquele que contrata o corretor, é quem deve remunera-lo pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este.

CAPÍTULO II: DA NECESSIDADE DO CONTRATO DE CORRETAGEM PARA A EXIGIBILIDADE DA COMISSÃO – TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS.

1. Dos Requisitos de Validade do Contrato.

Ab initio, mister se faz trazermos a baila os requisitos legais de validade do contrato, os quais estão previstos no artigo 104 do novo Código Civil e no artigo 82 do Código de 1916.

São eles: a capacidade do agente; o objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei.

1.1. Da Capacidade e da Legitimação.

Na intermediação de contratos imobiliários, o Corretor deve ser possuidor do título de “Técnico em transações imobiliárias”, o qual é obtido em curso especializado.

Assim, além do Corretor deve ser plenamente capaz para os atos da vida civil, é necessário que também possua a Legitimação para mediar transações imobiliárias, a qual é obtida em Curso especializado que o prepara para atuar como intermediador dos referidos negócios.

A legitimação constitui um pressuposto diverso da capacidade, posto que a impossibilidade de agir é circunstancial [19], ou seja, uma pessoa sendo maior de 18 de acordo com o novo código, ou maior de 21 de acordo com o código de 1916, é plenamente capaz para os atos da vida civil, porém não terá legitimação para mediar contratos imobiliários se não possuir o título de técnico em transações imobiliárias.

Desta forma, o Contrato de Corretagem de transação efetuado por uma pessoa que não possua legitimação para tal é nulo de pleno direito, posto que lhe falta um dos requisitos de validade: a licitude do objeto, pois o referido contrato possui como objeto a intermediação de negócio, a qual fora exercida por uma pessoa ilegítima.

Ratificando a posição acima, o renomando jurista Orlando Gomes [20] ensina que “no problema da capacidade, o que se discute são as qualidades intrínsecas da pessoa, que a habilitam ou não, ao exercício dos atos da vida civil, enquanto o problema da legitimação o que conta é a posição da pessoa em relação à determinados bens que podem ser objeto de negócios jurídicos em geral, ou em relação à especiais categorias de negócio”.

1.2. Do Objeto e Da Forma do Contrato.

Conforme visto anteriormente, o objeto do contrato de corretagem é um obrigação de fazer, assumida pelo corretor, constituindo na tarefa de intermediar negócios.

Será válido o contrato de corretagem em transações imobiliárias caso o corretor seja legitimado para tal, sob pena de, na ausência da legitimação, ser nulo por ilicitude do objeto.

Quanto à formalidade do contrato, a legislação não exige forma legal ao contrato de mediação, podendo adotar qualquer forma não defesa em lei, como dispõe o artigo 104 do novo Código e o artigo 82 do Código de 1916.

Assim, a corretagem pode ser estabelecida de qualquer forma, ou seja, escrita ou verbalmente.

2. Da necessidade do Contrato para a Exigibilidade da Comissão.

Conforme ao estudo exposto anteriormente, em razão do contrato de comissão de possuir forma prescrita em lei, este instrumento pode ser implementado de diversas formas, admitindo-se até a forma verbal, como dispõe o seguinte julgado:

“RE-24243

RECURSO EXTRAORDINARIO.

Relator(a): Min. RIBEIRO DA COSTA

Publicação: ADJ DATA-03-06-54 PG-06290 EMENT VOL-00171-03 PG-00889

Julgamento: 29/10/1953 – SEGUNDA TURMA

Ementa

CONTRATO DE CORRETAGEM. FEICAO PECULIAR, DESTITUICAO DE FORMA ESPECIAL. PODE SER PROVADO POR TODOS OS MEIOS ADMISSIVEIS EM DIREITO, INCLUSIVE POR TESTEMUNHAS, AINDA QUE A REMUNERACAO SEJA SUPERIOR A TAXA LEGAL, SEGUNDO ACENTUAM NUMEROSOS ARESTOS DE NOSSOS TRIBUNAIS. A CORRETAGEM, OU MEDIACAO, E UM CONTRATO DE TRABALHO SUI GENERIS, EM QUE O LOCADOR LOCA AO COMITENTE, NAO PROPRIAMENTE O SEU TRABALHO, MAS O PRODUTO UTIL DO MESMO. DOUTRINA NACIONAL E ESTRANGEIRA. JURISPRUDENCIA.”

O aresto jurisprudencial em destaque admite a comprovação da existência do contrato de corretagem por meio de provas testemunhais.

Visando ratificar o entendimento acima exposto, trazemos a baila outro julgado com a mesma posição acima avençada:

“AI 69735 Agr / GO

AG.REG.NO AGRAVO DE INSTRUMENTO

Relator(a): Min. DJACI FALCAO

Publicação: DJ DATA-06-05-77.

Julgamento: 29/03/1977 – SEGUNDA TURMA

Ementa

CONTRATO DE CORRETAGEM, NAO SUJEITO A FORMA DETERMINADA. DECISAO QUE NAO VULNERA O DIREITO POSITIVO APLICAVEL A ESPECIE. DISSENSO DE JULGADOS NAO COMPROVADO. APLICACAO DAS SUMULAS 279. E 291″.

Isto posto, a existência do contrato de corretagem é necessária para que o corretor faça jus à sua remuneração, porém a sua existência pode ser comprovada por todos os meios de prova em direito admitidos, inclusive a prova através de testemunhas.


CONCLUSÃO

Ab initio, mister se faz frisarmos que o “Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração”[21].

Isto posto, verificamos que o Contrato de Corretagem é um contrato bilateral, acessório, oneroso, aleatório e consensual.

Será através deste contrato que o corretor assume a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, devendo aconselhar na conclusão do negócio, informando quais são as condições de sua celebração [22].

O corretor também assumirá as obrigações trazidas pelo novo código civil que em seu art. 723 dispõe que “é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.

Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração [23].

Como o Contrato de Corretagem não exige formalidade legal, a sua existência pode ser provada por todos os meios em direito admitido, e assim, desde que provada a sua existência, o corretor terá direito em receber a comissão contratada.

Vale frisar que para tal também devemos observar as disposições legais dos artigos 725 a 728 do novo Código Civil, os quais regulam os casos em que ensejam o direito à comissão.


NOTAS

01. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 533.

02. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 458.

03. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 458.

04. Conforme veremos adiante, o contrato de corretagem não possui forma prescrita em lei.

05. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 459.

06. GOMES, Orlando, Contratos, p. 381.

07. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º. Volume, p. 459.

08. GOMES, Orlando, Contratos, p. 461.

09. GOMES, Orlando, Contratos, p. 380.

10. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 533.

11. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 460.

12. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 534.

13. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 465.

14. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 466.

15. GOMES, Orlando, Contratos, p. 380.

16. DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, 3º.Volume, p. 463.

17. op. cit., p. 381.

18. GOMES, Orlando, Contratos, p. 382.

19. GOMES, Orlando, Contratos, p. 47.

20. GOMES, Orlando, Contratos, p. 47.

21. VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, p. 533.

22. GOMES, Orlando, Contratos, p. 381.

23. GOMES, Orlando, Contratos, p. 380.


BIBLIOGRAFIA

DINIZ, Maria Helena, Curso de Direito Civil Brasileiro, Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 12ª. Edição, São Paulo: Saraiva, 1997.

VIANA, Marco Aurélio¸ Curso de Direito Civil, Vol. 5, Belo Horizonte: Libraria Del Rey Editora, 1996.

GOMES, Orlando, Contratos, 24ª. Edição, Rio de Janeiro: Editora Forense, 2001.
ANTUNES JUNIOR, Antonio Carlos. Contrato de corretagem no novo Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 64, 1 abr. 2003. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/3901>. Acesso em: 18 abr. 2011.

Securitização de Créditos Imobiliários

fevereiro 25, 2011 by admin · 1.495 Comments
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1. O que é securitização de créditos imobiliários?
Securitização é um processo estruturado, coordenado por uma instituição especializada (companhia securitizadora), através do qual os créditos imobiliários descontados por originadores (incorporadoras, instituições financeiras, imobiliárias etc) são transformados em títulos, denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, a serem negociados nos mercados financeiro e de capitais.
2. O que são recebíveis imobiliários ?
Recebíveis imobiliários são todos e quaisquer créditos decorrentes de operação de venda e compra, ou promessa de venda e compra a prazo, financiamento, arrendamento, locação, entre outros, que tenham por objeto imóvel residencial, comercial, industrial, rural ou lote urbanizado.
3. Quais são os fluxos de recebíveis securitizáveis?
São aqueles considerados como certos – porque têm valores definidos, líquidos - porque têm vencimentos estabelecidos e exigíveis – porque decorrem de contrato válido para utilização de um bem adquirido ou explorado. Entre os existentes, podemos citar: ·Prestações de financiamento concedido na compra e venda ou promessa de compra e venda de um bem imóvel; ·Prestações de empréstimo sem finalidade específica, no qual um bem imóvel foi hipotecado ou alienado em garantia; ·Rendas de aluguel; ·Rendas de arrendamento (inclusive do leasing mercantil); ·Rendas de anticrese (exploração sobre a utilização de um bem imóvel que gere rendas para a quitação de um débito constituído).
4. Quais são os tipos de imóveis que se enquadram nesta modalidade de
operação?
São todos aqueles capazes de gerar uma garantia imobiliária, ou seja, residenciais, comerciais, industriais, rurais, lojas ou lotes urbanizados, com base nos quais tiver sido constituído um fluxo de recebíveis securitizáveis.
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5. Quais são as vantagens da securitização ?
Transforma um fluxo de recebíveis de médio ou longo prazo em ativos financeiros negociáveis à vista, propiciando novas alavancagens financeiras para empresas incorporadoras, construtoras, imobiliárias, instituições financeiras, enfim para
todas aquelas que possuem créditos com lastro imobiliário e que possam atrelar a eles uma garantia, também imobiliária.
6. O que são as companhias securitizadoras de créditos imobiliários ?
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades anônimas, classificadas como instituições não financeiras, que tem por finalidade a aquisição de recebíveis imobiliários e sua securitização, mediante emissão e colocação, no mercado financeiro e de capitais, de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI.
7. O que é o SFI ?
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, criado pela Lei nº 9.514, de 20/11/97, é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados. As condições do SFI podem ser aplicadas, entretanto, a quaisquer operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento de imóveis
em geral.
8. Quais são os princípios básicos do SFI ?
Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a desregulamentação das operações imobiliárias e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI serão efetuadas segundo as “condições de Operações Imobiliárias A
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9. Qual a origem dos recursos do SFI ?
A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre outros. Em nosso País, esses ativos somam bilhões de reais e têm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem não só uma
razoável lucratividade, mas sobretudo segurança efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizará esses recursos para a compra de outros créditos imobiliários junto às entidades financiadoras e outras integrantes do mercado imobiliário, as quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de financiamentos, incorporações, loteamentos, locações, entre outros, das mais variadas espécies de imóveis.
10. As companhias securitizadoras, que operam no SFI, são fiscalizads por
algum órgão ?
As companhias securitizadoras são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, cabendo ao Conselho Monetário Nacional fixar as condições para seu funcionamento.
11. Como são captados os recursos da CIBRASEC ?
Por meio da colocação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, título de renda fixa cujo lastro são os recebíveis imobiliários por ela adquiridos, junto a investidores institucionais, entre eles Fundos de Previdência, Seguradoras, Bancos e empresas de capitalização ou ainda junto a pessoas jurídicas ou físicas em geral, prometendo uma remuneração atrelada a uma taxa de juros e a um indexador, previamente determinados.
13. O que é alienação fiduciária em garantia de bem imóvel ?
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É uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se. O devedor permanece com a posse do imóvel.
14. O que é propriedade fiduciária ?
É a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se automaticamente a revogação da fidúcia, com a conseqüente consolidação da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor/fiduciário.
15. O que é regime fiduciário ?
É o regime instituído sobre créditos imobiliários unilateralmente pela companhia securitizadora. Por esse regime, tais créditos são excluídos do patrimônio comum da securitizadora, passando a constituir patrimônio separado e não sendo alcançados no caso de falência.
16. O que é agente fiduciário ?
É um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A presença do agente fiduciário é obrigatória quando instituído o regime fiduciário sobre os créditos que lastreiam a emissão de CRI. Por esse regime, os créditos são separados do patrimônio da companhia securitizadora, estando o agente fiduciário legitimado a praticar todos os atos necessários para esse fim.
17. Qual a diferença entre agente fiduciário e regime fiduciário ?
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Agente fiduciário é a instituição financeira ou entidade autorizada pelo Banco Central, que tem por finalidade representar o investidor junto à companhia securitizadora emitente de CRI. O agente fiduciário atua como um auditor e sua presença é obrigatória apenas nos CRI emitidos com regime fiduciário. Regime fiduciário é um instituto jurídico pelo qual a companhia securitizadora de créditos imobiliários, ao emitir uma série de títulos e com a finalidade de propiciar maior segurança ao investidor, atribui caráter fiduciário à propriedade sobre os créditos utilizados como lastro nessa emissão. Utilizada essa opção, esses créditos são excluídos do patrimônio comum da companhia securitizadora e passam a constituir um patrimônio separado, com o propósito específico e exclusivo de responder à realização dos direitos do investidor.
18. A alienação fiduciária pode prejudicar os financiados ?
Ao contrário, a alienação fiduciária favorece o equilíbrio das operações de financiamento imobiliário, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com uma dupla redução de custos, seja no preço do imóvel, seja no custo do dinheiro. Os financiados terão, pois, benefícios como a redução do preço dos imóveis, face à ampliação do mercado; redução dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de transferência dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigências burocráticas; maior oferta de financiamentos para a aquisição de imóveis, diante do interesse das entidades financiadoras em conceder maior número de créditos, para que possam vendê-los às companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da diminuição dos riscos das operações. No caso de inadimplência do financiado, os prazos de notificação e desocupação do imóvel são compatíveis com o tratamento dispensado pela legislação brasileira a casos semelhantes.