Corretor de imóveis: um profissional bem qualificado

fevereiro 28, 2011 by admin · 1.099 Comments
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Comprar, vender, alugar e permutar imóveis não é transações simples de serem realizadas. Apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato, por exemplo, pessoas que querem vender e outras que têm intenção de adquirir imóveis residenciais, comerciais ou mesmo rurais, a responsabilidade do corretor vai bem além do fato de mostrar ao cliente a propriedade na qual este estiver interessado.
Segundo a Lei n° 6.530, que disciplina o exercício da profissão, “compete ao corretor exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. Graças ao bom desempenho dos corretores de imóveis, muitas são as pessoas que já realizaram o sonho de aquisição da casa própria ou do seu estabelecimento comercial.
Formação
Hoje reconhecida com o nome de Técnico em Transações Imobiliárias, a profissão de corretor de imóveis tem, na verdade, uma história bastante antiga.
No seu princípio, aqui no Brasil, esses profissionais eram conhecidos como “agentes do comércio”. Em 1942, o Ministério do Trabalho, em sua Carta Sindical, designou-os como “corretores de imóveis”. Em 1962, foi a vez de o Congresso Nacional reconhecer e regulamentar a profissão, por intermédio da Lei n° 4.116/62. Com o passar do tempo e os novos rumos do mercado, houve a
necessidade de se criar um diploma legal. Favorecendo um patamar mais elitizado à categoria, novamente o Congresso Nacional interveio e, revogando a lei anterior, promulgou a de n°6.530/78, consolidando a profissão e concedendo a seus integrantes o título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Com o advento dos cursos de nível superior nas áreas das Ciências e Gestão de Negócios Imobiliários, o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) admitiu também a inscrição nos CRECIs dos formandos que se diplomarem nessa graduação.
Responsabilidade

O profissional que deseja desempenhar de forma competente suas funções necessita de conhecimentos envolvendo Direito Imobiliário, Matemática Financeira, Engenharia, Arquitetura, Topografia, Informática, dentre outras disciplinas. Se essas noções sempre auxiliaram o corretor a prestar boa assessoria a seus clientes nas intermediações imobiliárias, mais que necessárias se
fazem atualmente, após a entrada em vigência do novo Código Civil, em janeiro de 2003.
De acordo com o art. 723 do Código, “O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”.
Atividades principais
A fim de bem desempenhar sua profissão, deve o corretor de imóveis adotar alguns procedimentos, dentre os quais:
1) manter-se atualizado com relação ao perfil do mercado imobiliário;
2) reunir informações detalhadas sobre aquisição, venda, locação, avaliação, preço, financiamentos etc.;
3) firmar contrato relativo a sua prestação de serviço;
4) combinar preço e condições da transação;
5) examinar a documentação do imóvel, dando ciência a inquilinos e/ou compradores;
6) agendar visitas ao imóvel, mostrando-o ao cliente;
7) orientar todo cliente que queria investir em imóveis.
Código de Ética
Em relação aos clientes, cumpre ao corretor de imóveis, dentre outros deveres:
1) inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
2) apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
3) recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
4) comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
5) zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a
decisão do que lhe interessar pessoalmente.
É vedado ao corretor de acordo com a ética profissional, dentre outros atos considerados anti-éticos, receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada pelo Plenário do CRECI, ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados. Ou, ainda, praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas, além de reter em suas mãos negócio quando
não tiver probabilidade de realizá-lo.
Compete ao CRECI, sob cuja jurisdição se ache inscrito o corretor de imóveis, a apuração de faltas que o profissional vier a cometer contra o Código de Ética da profissão, aplicando as penalidades previstas pela legislação em vigor.
Remuneração
A cobrança da corretagem imobiliária deve obedecer à Tabela aprovada pelo Plenário do CRECI, estando atualmente em vigor a que foi sancionada em 30 de novembro de 2002.
Deve o profissional receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Informações retiradas do site do CRECI-SP::Conselho Regional de Corretores de Imóveis::
Rua Pamplona, 1200 – Jardins
Corretora Leslie Menezes

Securitização de Créditos Imobiliários

fevereiro 25, 2011 by admin · 1.495 Comments
Filed under: Seguro Imobiliário, Sem categoria 
1. O que é securitização de créditos imobiliários?
Securitização é um processo estruturado, coordenado por uma instituição especializada (companhia securitizadora), através do qual os créditos imobiliários descontados por originadores (incorporadoras, instituições financeiras, imobiliárias etc) são transformados em títulos, denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, a serem negociados nos mercados financeiro e de capitais.
2. O que são recebíveis imobiliários ?
Recebíveis imobiliários são todos e quaisquer créditos decorrentes de operação de venda e compra, ou promessa de venda e compra a prazo, financiamento, arrendamento, locação, entre outros, que tenham por objeto imóvel residencial, comercial, industrial, rural ou lote urbanizado.
3. Quais são os fluxos de recebíveis securitizáveis?
São aqueles considerados como certos – porque têm valores definidos, líquidos - porque têm vencimentos estabelecidos e exigíveis – porque decorrem de contrato válido para utilização de um bem adquirido ou explorado. Entre os existentes, podemos citar: ·Prestações de financiamento concedido na compra e venda ou promessa de compra e venda de um bem imóvel; ·Prestações de empréstimo sem finalidade específica, no qual um bem imóvel foi hipotecado ou alienado em garantia; ·Rendas de aluguel; ·Rendas de arrendamento (inclusive do leasing mercantil); ·Rendas de anticrese (exploração sobre a utilização de um bem imóvel que gere rendas para a quitação de um débito constituído).
4. Quais são os tipos de imóveis que se enquadram nesta modalidade de
operação?
São todos aqueles capazes de gerar uma garantia imobiliária, ou seja, residenciais, comerciais, industriais, rurais, lojas ou lotes urbanizados, com base nos quais tiver sido constituído um fluxo de recebíveis securitizáveis.
Operações Imobiliárias A
Prof.: Suzete Bueno
5. Quais são as vantagens da securitização ?
Transforma um fluxo de recebíveis de médio ou longo prazo em ativos financeiros negociáveis à vista, propiciando novas alavancagens financeiras para empresas incorporadoras, construtoras, imobiliárias, instituições financeiras, enfim para
todas aquelas que possuem créditos com lastro imobiliário e que possam atrelar a eles uma garantia, também imobiliária.
6. O que são as companhias securitizadoras de créditos imobiliários ?
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades anônimas, classificadas como instituições não financeiras, que tem por finalidade a aquisição de recebíveis imobiliários e sua securitização, mediante emissão e colocação, no mercado financeiro e de capitais, de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI.
7. O que é o SFI ?
O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, criado pela Lei nº 9.514, de 20/11/97, é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados. As condições do SFI podem ser aplicadas, entretanto, a quaisquer operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento de imóveis
em geral.
8. Quais são os princípios básicos do SFI ?
Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a desregulamentação das operações imobiliárias e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI serão efetuadas segundo as “condições de Operações Imobiliárias A
Prof.: Suzete Bueno mercado”, isto é, as condições livremente praticadas nas diversas operações do mercado imobiliário.
9. Qual a origem dos recursos do SFI ?
A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre outros. Em nosso País, esses ativos somam bilhões de reais e têm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem não só uma
razoável lucratividade, mas sobretudo segurança efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizará esses recursos para a compra de outros créditos imobiliários junto às entidades financiadoras e outras integrantes do mercado imobiliário, as quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de financiamentos, incorporações, loteamentos, locações, entre outros, das mais variadas espécies de imóveis.
10. As companhias securitizadoras, que operam no SFI, são fiscalizads por
algum órgão ?
As companhias securitizadoras são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, cabendo ao Conselho Monetário Nacional fixar as condições para seu funcionamento.
11. Como são captados os recursos da CIBRASEC ?
Por meio da colocação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, título de renda fixa cujo lastro são os recebíveis imobiliários por ela adquiridos, junto a investidores institucionais, entre eles Fundos de Previdência, Seguradoras, Bancos e empresas de capitalização ou ainda junto a pessoas jurídicas ou físicas em geral, prometendo uma remuneração atrelada a uma taxa de juros e a um indexador, previamente determinados.
13. O que é alienação fiduciária em garantia de bem imóvel ?
Operações Imobiliárias A
Prof.: Suzete Bueno
É uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se. O devedor permanece com a posse do imóvel.
14. O que é propriedade fiduciária ?
É a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se automaticamente a revogação da fidúcia, com a conseqüente consolidação da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor/fiduciário.
15. O que é regime fiduciário ?
É o regime instituído sobre créditos imobiliários unilateralmente pela companhia securitizadora. Por esse regime, tais créditos são excluídos do patrimônio comum da securitizadora, passando a constituir patrimônio separado e não sendo alcançados no caso de falência.
16. O que é agente fiduciário ?
É um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A presença do agente fiduciário é obrigatória quando instituído o regime fiduciário sobre os créditos que lastreiam a emissão de CRI. Por esse regime, os créditos são separados do patrimônio da companhia securitizadora, estando o agente fiduciário legitimado a praticar todos os atos necessários para esse fim.
17. Qual a diferença entre agente fiduciário e regime fiduciário ?
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Prof.: Suzete Bueno
Agente fiduciário é a instituição financeira ou entidade autorizada pelo Banco Central, que tem por finalidade representar o investidor junto à companhia securitizadora emitente de CRI. O agente fiduciário atua como um auditor e sua presença é obrigatória apenas nos CRI emitidos com regime fiduciário. Regime fiduciário é um instituto jurídico pelo qual a companhia securitizadora de créditos imobiliários, ao emitir uma série de títulos e com a finalidade de propiciar maior segurança ao investidor, atribui caráter fiduciário à propriedade sobre os créditos utilizados como lastro nessa emissão. Utilizada essa opção, esses créditos são excluídos do patrimônio comum da companhia securitizadora e passam a constituir um patrimônio separado, com o propósito específico e exclusivo de responder à realização dos direitos do investidor.
18. A alienação fiduciária pode prejudicar os financiados ?
Ao contrário, a alienação fiduciária favorece o equilíbrio das operações de financiamento imobiliário, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com uma dupla redução de custos, seja no preço do imóvel, seja no custo do dinheiro. Os financiados terão, pois, benefícios como a redução do preço dos imóveis, face à ampliação do mercado; redução dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de transferência dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigências burocráticas; maior oferta de financiamentos para a aquisição de imóveis, diante do interesse das entidades financiadoras em conceder maior número de créditos, para que possam vendê-los às companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da diminuição dos riscos das operações. No caso de inadimplência do financiado, os prazos de notificação e desocupação do imóvel são compatíveis com o tratamento dispensado pela legislação brasileira a casos semelhantes.