Avaliação de Imóveis

Quando imaginamos saber o verdadeiro valor de um bem, devemos tratar isto de forma clara e objetiva.
As avaliações patrimoniais definem o rumo a seguir, a tomada de decisão na hora de colocar um bem em alguma transação, que envolva uma garantia hipotecária, financiamento, dação em pagamento, etc.
Quando avaliamos um bem, temos a responsabilidade de atribuirmos o valor justo, o valor Real e para isto uma série de fatores nos dão a convicção para chegar ao resultado final, o valor correto do ativo.
A engenharia de avaliações tem como premissa, a elaboração de laudos técnicos de avaliação, sendo ela responsável pela atribuição dos valores a serem buscados.
Cabe ao Engenheiro e/ou arquiteto a formação destes números através formatação da avaliação seguindo as diretrizes preconizadas pela Norma Brasileira de Avaliações, a NBR 14653.
Eticamente falando, quem avalia não deve transacionar os bens avaliados, ou ter qualquer interesse direto ou indireto sobre aquele imóvel ou móvel, resguardando assim quaisquer que sejam as tendências à manipulação dos resultados.
Quando for avaliar seu bem, pense com carinho, contrate uma empresa especializada, não aceite opiniões não fundamentadas, ou de profissionais não habilitados para esta finalidade. Cuide de seu patrimônio, depois pode ser tarde.

Avaliação de Imóveis

Eng Civil Breno J Kuhn
CREA 156.856
Cel: (11) 8906-5152
ID: 92*257713

Coberturas

março 2, 2011 by admin · 934 Comments
Filed under: Arquitetura 
Os telhados têm a função de receber a água da chuva, proporcionar isolamento térmico e proteger a edificação.
Composto de telhas inclinadas, sobrepostas sobre as tesouras, de maneira a canalizar as águas para o solo, tem também função estética. Quando bem desenhado o telhado embeleza a casa.
Água- superfície plana inclinada de um telhado, cada um dos caimentos do telhado. Cumeeira- ponto mais alto do telhado que une duas águas.
Espigão- encontro entre duas águas que formam um ângulo saliente.
Rincão- ou água furtada, encontro entre duas águas que formam um ângulo reentrante, calha.
Oitão- parede que faz o fechamento na altura do telhado.
Beiral- projeção do telhado para fora do alinhamento da parede.
Mansarda, água-furtada ou lanternin- janela saliente no telhado.
Tesoura- estrutura que sustenta as telhas, de madeira ou metal. Composta por linha, perna e pendural e sobreposta pelas terças, caibros e ripas (em cima destas ultimas vão as telhas).
Inclinação- Expressa em graus ou porcentagem, deve estar de acordo com a telha.
Telhas de barro (cerâmica)
Fornecem rico visual destacando a cobertura. São pesadas e de pequena dimensão, exigindo tesouras mais elaboradas. Em locais com grandes variações térmicas, estas telhas ficam apenas sobrepostas evitando trincas. A telha de barro pode ser: natural, esmaltada (ou vitrificada), com resina acrílica ou com poliéster (tinta automotiva).
Telhas de concreto (tégula)

Cobertura muito resistente com características próximas as telhas de barro, são produzidas sem queima.
Telhas de fibrocimento
Hoje sem amianto, estas telhas são de dimensão bem maior, cobrindo grandes vãos com menos madeiramento das tesouras e colocação rápida.
Telhas plásticas
Coloridas, translucidas com modelos que se adaptam a telhas de outros materiais, elas compõem cobertura para ambientes onde a luz do sol é imprescindível.
Obs: Polietileno (PE) – sacolas, frascos,…
Polietileno de rede (PEX) – tubulações
Polipropileno (PP) – brinquedos, copos, potes, carpetes, canetas, …
Poliestireno (PS) – isopor
Politereftalato de etileno (PET) – garrafas
Policarbonato – bem mais resistente.
Telhas de vidro
Resistentes, isolantes termo-acusticas e muito caras, podem ser fabricadas a semelhança de varias outras telhas para compor uma cobertura.
Cobertura vegetal
Rústica, excelente isolante térmico-acústico, impermeável, as coberturas de capim devem ter estrutura de madeira enquanto que as de grama podem ficar sobrepostas a qualquer estrutura.
Telha de pedra
A cobertura de tela plana de ardósia deve contar com grande inclinação.
Telha metálica
Direcionadas para obras comerciais e industriais, são chapas de diversos formatos com perfil trapezoidal, ondulado, ….Podem ser de alumínio, aço, flandres, zinco… e algumas possuem isolamento termo-acústico com forro PET, ou ainda  gravilhadas.
Telha Asfaltica/Betume

Concreto

março 1, 2011 by admin · 1.280 Comments
Filed under: Arquitetura, Imóveis, Sem categoria 

Mistura de água, cimento, areia e pedra, em proporções pré-fixadas, que forma uma massa compacta e que endurece com o tempo.

• Permite a execução de grandes peças contínuas.
• Pode ser moldado conforme necessidade.
• Possui durabilidade, aumento contínuo de resistência, porosidade e permeabilidade conforme dosagem e adensamento.
Casa da cascata, Pensilvania, EUA
Catedral de Brasilia, DF
Museu Oscar Niemeyer (MON), Curitiba
MASP (Museu de artes de São Paulo), SP
Podemos reforçar a resistência de um concreto acrescentando mais cimento. A água tem a função de dar plasticidade ao conjunto e fazer com que o cimento reaja quimicamente, em grande quantidade ela diminui a resistência do concreto. Essas quantidades dos materiais que fazem parte da mistura se chamam “traço”.
Traço é a relação numérica dada em peso ou volume, medida em betoneiras, padiolas ou baldes, onde o 1º é geralmente o aglomerante (cimento, gesso) e usualmente igual a um. Ex: 1:2:3 (traço com 1 porção de cimento, 2 de areia e 3 de brita).
• Concreto gordo ou úmido – mais resistência, difícil adensamento.
• Concreto magro ou flúido – menos resistente, não exige adensamento, mais permeável, fácil manejo.
• Concreto plástico – média resistência, fácil adensamento, boa trabalhabilidade.
Amassamento é a mistura dos elementos do concreto. Desaconselha-se o usa da enxada, aconselha-se à betoneira.
Lançamento colocação manual ou mecânica do concreto nas formas. O lançamento não deve ser de uma altura muito superior a de 1,5m para evitar a segregação e incorporação de ar.
Adensamento é a vibração manual ou mecânica para preenchimento de todos os vãos. Em excesso desagrega as partes e estraga o concreto.
Cura é o tempo que o concreto adquire resistência. O endurecimento acontece na secagem da água. O concreto deve ser molhado nas primeiras 24 horas; em uma semana ele ainda está úmido e normalmente estará curado em 21 dias, se não forem utilizados aceleradores ou cimentos especiais.
Betoneira
Lançamento de concreto
Vibração mecânica do concreto
Cura do concreto
Composição do concreto:

AGLOMERANTES – Reagem com a água, aglutinam e envolvem. Enquanto úmidos fornecem trabalhabilidade e depois da cura: impermeabilidade. Ex: cimento, cal, gesso,…
AGREGADOS – Resistem às cargas solicitantes. Podem ser miúdos ou graúdos. Ex: areia, brita, seixo, EVA (Etileno Acetato de Vinila, brita leve), vermiculita expandida (mica), perlita expandida (pedra vulcânica), argila expandida (argila), isopor, casca de arroz,…
1. PASTA:            aglomerante + água
2. ARGAMASSA:  aglomerante  +  agregado miúdo  +  água
3. CONCRETO:  aglomerante +  agregado miúdo +  agregado graúdo  +  água
Tipos de concreto:

• Concreto simples: comum, para enchimento de formas, vãos,…
• Concreto aparente: aquele que não recebe revestimento.
• Concreto armado: com ferragem, elementos estruturais.
• Concreto ciclópico: com pedras irregulares aparentes.
• Concreto protendido: com cabos de aço previamente tracionados.
• Concreto celular: substitui agregado por células de ar.
Elementos de concreto:

PILAR – Elemento estrutural vertical que suporta os esforços de compressão no sentido vertical.
Pilotis da Entrada Principal do Palácio Capanema, RJ
Lançamento de concreto
coluna em pilar
VIGA – Elemento estrutural horizontal que absorvem os esforços de flexão (compressão + tração) do sistema.
Viga “H” de madeira
Montagem de vigas pré-moldadas
LAJES – Elemento estrutural plano que recebe todo tipo de carga. As lajes são elementos de sustentação, assim como as vigas e os pilares, de um sistema construtivo tradicional. Este sistema deve ser interligado pelas ferragens e garantir a estabilidade do edifício.
Existem lajes de piso, lajes de cobertura, lajes em balanço, lajes de marquise. As diferenças consistem no traço utilizado na sua manufatura, na armação (ferragem) e dimensionamento. Toda estrutura de concreto deve contar com um projeto elaborado por um responsável técnico.
1. LAJE MACIÇA – è construída sobre formas escoradas e são armadas conforme o projeto. È essencial situar as caixas elétricas e passagens de tubulações hidráulicas antes de fundir a laje. Este tipo de laje leva bastante tempo para curar.
2. LAJE PRÉ-FABRICADA – è a mais usada. Consiste em vigotas pré-fabricadas com concreto armado que apóiam tavelas de cerâmica ou lajotas de EPS (isopor). O sistema é fundido com manta de ferro e concreto.
3. LAJE PRÉ-FABRICADA TRELIÇADA – Diferencia-se da anterior por possuir uma treliça de aço fundida junto à vigota conferindo maior resistência ao sistema.
4. LAJE PRÉ-FABRICADA NERVURADA – Formas plásticas são colocadas lado a lado sobre compensado apoiado, ou simplesmente sobre sarrafos, depois de colocar a ferragem, concreta-se. Depois da cura retira-se a forma. O sistema oferece vantagens: grandes vãos, leveza, suporta grandes cargas, cura rápida.
5. LAJE PROTENDIDA – painéis de concreto protendido. São lajes prontas que devem ser encaixadas com a ajuda de uma grua. São muito caras, mas a agilidade da construção é sua maior vantagem.
Lajes pré-fabricadas
Lajes nervurada
Laje treliçada de EPS (isopor)
Laje protendida
Arq. Carmen Moniz

Fundações

março 1, 2011 by admin · 822 Comments
Filed under: Arquitetura, Sem categoria 
A primeira parte da casa a ser construída são suas fundações, que ficam em contato direto com o solo e têm a importante função de transmitir a ele todo o peso da construção. As fundações atuam como se fossem os pés de uma pessoa, que devem ser adequados para aguentar seu peso e mantê-la de pé, em qualquer piso que se encontre. Para a escolha do tipo de fundação, interessa portanto saber: • tipo de solo • carga da construção e sua distribuição
Assentamento da alvenaria de paredes sobre alicerce – sapata corrida
Corte esquemático – sapatas isoladas em desnível
Sapata corrida ou continua
Primeiramente devem ser feitas as cavas – niveladas, apiloadas e cascotadas. As cavas percorrerão a distância das futuras paredes e devem estar exatamente no mesmo nível em toda sua extensão; O apiloamento deve ser feito para obter um solo bem compactado; Os cascotes (brita) vão servir de berço para as cavas. É dentro desta cava que vai ser construída a sapata que pode ser de tijolos maciços, pedras ou concreto.

Sapata de alvenaria

Sapata de cantaria
Sapata corrida de concreto
Sapata isolada

Este tipo de fundação não percorre as paredes da edificação, esta locada em pontos estratégicos de carga: na interseção das paredes e outros. Assim como as sapatas corridas, as isoladas podem ser de tijolos, pedras ou concreto.

Radier

Tipo de fundação direta utilizada em terrenos com solo não muito compactados. O aumento da área da secao faz a distribuição das carga da edificação para o subsolo de maneira regular. Fazendo um comparativo entre as diferentes fundações rasas, podemos comparar:
1. Sapata corrida                     2. Sapata isolada                                       3. Radier
são como vigas                        são como pilares                                       funciona como uma
sob as paredes                         sob pontos estratégicos                         laje sob a casa
Estacas de Madeira

As estacas de madeira, empregadas como fundação indireta, são de madeira dura e resistente à ação do tempo. Em geral são troncos de árvore, redondos, lisos, descascados e retos. Devem ser tratadas antes de enterrá-las no solo com imunizadores contra insetos e fungos.
O enterramento das estacas é feito com um equipamento chamado bate-estaca, que suspende um peso (o maço) e o deixa cair sobre a cabeça da estaca, enterrando-a um pouco em cada batida.
Estacas de Aço

As estacas de aço podem ser tubos de aço ou ferro fundido com ponta roncada  enterradas não por percussão de um maço, mas por rotação., ou perfis metálicos cravados por percução.
Estaca de Concreto Pré-Moldado

As estacas de concreto pré-moldado são fabricadas previamente e transportadas prontas para o local de enterramento. Quando forem usadas já estarão com o concreto perfeitamente curado. São mais resistentes e duráveis que as estacas de madeira.
Estacas de Concreto Moldadas “In Loco”

As estacas moldadas “in loco” são estacas de concreto moldadas na obra.Elas podem ser:
Strauss: É um tipo confeccionado no próprio local onde será empregada.
O método consiste em enterrar um tubo de aço no solo com um pequeno bate-estaca. Enterrado o tubo, este vai sendo retirado ao mesmo tempo em que se vai enchendo o orifício com concreto, o qual é batido com um pilão para melhor adensamento.
Com camisa tipo Strauss: Executadas com tubo de revestimento que contém, num fundo falso, um balde-sonda e água dentro do tubo. À medida que a água vai penetrando no solo e se transformando em lama, esta enche o balde que vai retirando o material e formando o furo para a penetração do tubo revestimento. Não necessita do emprego de bate-estacas. O tubo revestimento vai sendo retirado conforme o lançamento do concreto. Deve ser feito por pessoas experientes para que não cause falhas no concreto, que certamente não serão vistas, mas reduzirão a resistência do solo.
Simplex ou por Compressão: Também confeccionadas no local, são um outro tipo de estaca de concreto fundida no solo com o auxílio de um tubo de aço.
O método consiste em cravar no solo um tubo de aço com uma ponta de concreto pré-moldado, batendo com um bate-estaca. Em seguida, o tubo é cheio com um concreto bem plástico, em seguida o tubo vai sendo retirado, deixando a estaca de concreto no solo.
Franki: Talvez sejam as estacas mais empregadas atualmente. O método consiste em cravar um tubo de aço, batendo com o maço de bate-estacas, num tampão de concreto ou areia colocado no fundo do tubo. O tubo vai descendo forçado pelo atrito do tampão no interior do mesmo até a profundidade desejada.
O prosseguimento das percussões do maço expulsa o tampão juntamente com um pouco de concreto colocado no interior, formando no solo abaixo do tubulão uma parte alargada de concreto. Em seguida são colocados a ferragem da estaca no interior do tubo e também o concreto ao mesmo tempo em que se vai retirando o tubo.
Bate-estaca
a)Perfuratriz, revestimento. b) armação interna e tubo de injeção. c) agitador, misturador,bomba           de argamassa, argamassa. d) bomba de injeção de cimento, caída do cimento.
Perfis metálicos
Estaca Franky
Estaca Straus
Estaca Rotativa
Micro estaca em reforço estrutural e aparelhagem
Tubulão
Arq. Carmen Moniz