Fundos imobiliários: você sabe como comprar e vender as cotas?

novembro 17, 2011 by lmenezes · 680 Comments
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SÃO PAULO – Os fundos de investimentos imobiliários estão cada vez mais populares no Brasil. Segundo dados da Bolsa de Valores, entre janeiro de 2008 e setembro deste ano, o número de investidores cresceu 650% para 45,3 mil.

Mas você sabe como comprar cotas deste tipo de fundos? De acordo com o especialista em investimentos e CEO da Inva Capital, Raphael Cordeiro, a compra e venda das cotas é feita por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro em uma para conseguir fazer estas transações.

“As cotas são negociadas na bolsa”, afirma Cordeiro. “Elas possuem códigos, assim como as ações, então, basta digitar o código e a quantidade no home broker”, afirma o especialista.

Segundo ele, o fato de ser negociado na bolsa, por meio da internet, é uma das grandes vantagens dos fundos de investimentos imobiliários em relação ao investimento direto em imóveis. “A compra e a venda são feitas de uma maneira muito mais simples”, diz Cordeiro.

Vantagens
O valor do investimento é outro ponto que favorece os fundos imobiliários. “Atualmente você não encontra um imóvel por menos de R$ 100 mil. Então, para conseguir montar uma carteira diversificada em imóveis, é preciso ter bastante dinheiro”, diz Cordeiro.

Já com o fundo imobiliário, é possível ter participação em imóveis por um valor muito menor. “A partir de R$ 100, você consegue comprar cotas de alguns fundos. Mas com R$ 1 mil começa a valer a pena, por conta das taxas de corretagem”, diz o especialista.

Desta forma, fica muito mais fácil diversificar as aplicações. “Com R$ 20 mil, o investidor consegue ser sócio de parte de shopping centers, ter participação em galpões industriais e também em imóveis comerciais”, diz Cordeiro.

Além disso, os valores cobrados pela transação são menores do que aquilo que se costuma pagar pela compra e venda de um imóvel. “Quando você compra um imóvel, apesar de não pagar nada de comissão, precisa pagar o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos e gastos com o cartório. Isso pode chegar a 2% do valor do imóvel”, diz Cordeiro. “Já se optar por um fundo, só paga as taxas de corretagem”, continua.

Na venda, as taxas são ainda maiores, afirma Cordeiro. “Os corretores [de imóveis] cobram taxas de 5% a 6% do valor do imóvel”, ressalta o especialista.

Pontos negativos
De acordo com ele, existem pessoas que consideram como ponto negativo o fato de haver uma outra pessoa (gestor do fundo) cuidando das aquisições. “Para algumas pessoas é muito importante ver o imóvel, saber o que está comprando, conferir a assinatura dos papéis”, diz.

Além disso, se comparado a outros investimentos, como o próprio mercado acionário, a liquidez é menor. “Você não consegue comprar e vender com a mesma rapidez de alguns investimentos”, afirma Cordeiro.

Entretanto, os fundos são mais fáceis de comprar e vender do que os próprios imóveis. “Você consegue vender de maneira muito mais rápida cotas no valor de R$ 1 milhão do que um imóvel deste valor”, diz.

Riscos

Como todo investimento, os fundos imobiliários também trazem riscos. Em primeiro lugar, é importante lembrar que este é considerado um investimento de renda variável, ou seja, não há garantia de valorização das cotas e elas podem, inclusive, se desvalorizarem. “O próprio imóvel pode ser inadequado para um investimento de longo prazo e ir perdendo valor ao longo do tempo”, diz Cordeiro.

Entretanto, isto não é tão comum. Dos 35 fundos imobiliários avaliados pelo site Fundo Imobiliário, 26 estão com rentabilidade positiva em 2011 (até outubro), enquanto 9 estão com rentabilidade negativa.

Outro risco é do imóvel ficar desalugado e não proporcionar uma rentabilidade mensal para os cotistas do fundo. “Tem também o risco de vacância, do imóvel perder o inquilino e demorar para ser alugado novamente”, conclui.

Fonte: UOL

Aumenta a procura de espaços por grandes empresas

novembro 17, 2011 by lmenezes · 981 Comments
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Das 36 ofertas de ações em 2010, dez foram via fundos. Já existem 52 listados na Bovespa

A necessidade de grandes empresas expandirem seus negócios gerou uma demanda muito forte por espaços comerciais nos últimos anos. Fato esse que fez aumentar os fundos de investimentos no setor imobiliário. Das 36 ofertas públicas de ações realizadas no ano passado, dez foram de operações de fundos imobiliários e já existem 52 fundos deste tipo listados na Bovespa.

Um dos players que tem surgido com força é o a empresa de investimentos TRX Realty – companhia criada através de uma joint venture entre a gestora de recursos Orbe Investimentos e a incorporadora e construtora Tamiz Engenharia – que atua no setor de terceirização de ativos imobiliários corporativos, ou seja, gere imóveis locados para grandes empresas.

Áreas de operações

Luiz Augusto Amaral, um dos sócios da TRX Realty, em café da manhã com investidores no Rio de Janeiro, sinalizou que a empresa vai começar a investir em parques logísticos no final deste ano, aproveitando a boa perspectiva para o próximo ano.

Atualmente a gestora nas operações atua: Built to Suit, quando o imóvel é construído para atender os interesses do locatário; Sale Lease Back, quando o fundo compra o imóvel da empresa e realuga para a própria empresa, liberando caixa para a empresa investir no seu negócio; e em condomínios modulares, que são compostos por galpões com espaços modulares.

Logística

Os investimentos em empreendimentos logísticos vêm crescendo a cada ano em todo o país, com destaque para as regiões Sul e Sudeste. Recentemente, o fortalecimento de novos mercados consumidores e de pontos de escoamento da produção fora do tradicional eixo Rio – São Paulo tem atraído grande parte dos novos investimentos em galpões industriais e logísticos, e desta forma contribuído para o aquecimento da demanda nestas regiões. Este fato é resultado do aumento da renda da população brasileira e de políticas governamentais que visam fomentar o desenvolvimento em outras regiões do país.

A companhia destaca as políticas governamentais que visam fomentar a instalação de indústrias e atrair investimentos em diferentes regiões brasileiras, principalmente no Nordeste. Atualmente os maiores gargalos do desenvolvimento são infra-estrutura precária e a falta de espaços logísticos que comportem este atual crescimento. Como conseqüência, a expectativa é que o número de empreendimentos com características industriais e logísticas dobre apenas este ano. Salvador, com Pólo Petroquímico de Camaçari, e Recife, com o Porto de Suape, são exemplos claros do desenvolvimento desta região.

Para os investidores a empresa tem fundos de desenvolvimento (FIPs), que investem nas operações de Built to Suit, que têm o ganho da alavancagem e do desenvolvimento imobiliário; fundos de renda (FIIs), com o objetivo de pagar dividendos recorrentes e Securitização Imobiliária, com emissão de cédulas de crédito imobiliários.

Mercado carioca

De acordo com a companhia, o eixo Rio-São Paulo é onde está a maioria do seu portfólio, mas os estados de outras regiões do país têm apresentado potencial muito grande de crescimento. Por exemplo, 21% dos empreendimentos estão no Estado da Bahia. No Rio de Janeiro, os grandes eventos podem ampliar a demanda, mas não deve mudar o tipo do empreendimento investido pela TRX.

“Nos próximos três meses devemos fechar algumas operações no RJ. Não estamos com planos especificamente para a Copa e para as Olimpíadas, mas, em decorrência dos eventos o mercado se aquece e podemos receber novas demandas”, disse Vitor Alves Sztejnsznajd, gerente de relações com investidores da TRX Realty.

Rentabilidade dos fundos

Em três anos, a empresa acumula o volume de R$ 185 milhões de capital já alocado, distribuídos em cinco fundos de investimento, formando um portfolio superior a R$ 400 milhões. Hoje, são mais de 900 investidores e mais de R$ 600 milhões comprometidos e disponíveis para novos investimentos.

O TRXL11 é um dos fundos imobiliários mais líquidos do mercado, com negociação em quase todos os dias. O fundo que atualmente está com patrimônio liquido de aproximadamente R$ 41 milhões, possui R$ 160 milhões em patrimônio imobiliário, reforçando, mais uma vez, a tese de investimentos do fundo – formar o máximo de patrimônio imobiliário com o mínimo de capital comprometido. Em julho do ano passado a TRX lançou com o Morgan Stanley o fundo TRX Realty Logística Renda I – FII e captou cerca de R$ 89 milhões e diante da procura a companhia pretende fazer mais uma emissão.

Segundo dados da BMF&Bovespa, até 16 de junho deste ano, esses fundos tiveram maior rentabilidade quando comparados com as ações negociadas no mercado.

Também há baixa volatilidade em momentos de crise, como na de 2008 quando os fundos de investimento imobiliário (FIIs) permaneceram praticamente estáveis. Além disso, a valorização do valor das cotas no mercado de FII pagou em média, durante os primeiros meses do ano período, 30% em rendimentos. Entre 2008 e 2011, o ganho chegou a 90%.

Fonte: Monitor Mercantil

Mercado Imobiliário – Invista em imóveis de forma eficiente

novembro 17, 2011 by lmenezes · 717 Comments
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Nas décadas de instabilidade inflacionária e governamental, era difícil pensar em aplicar o capital em instrumentos financeiros de longo prazo como fundos de investimentos e previdências, dado o alto risco de retorno dessas aplicações. Uma alternativa de aplicação que se tornava atrativa era a imobiliária, afinal de contas, o país se encontrava em um momento de forte déficit habitacional com franca expansão do comércio e urbanização, o que consequentemente, trazia valorização aos metros quadrados em quase todas as regiões.

Atualmente já não está tão fácil aplicar em imóveis e obter altos retornos. O que percebo é que excetuando os grandes investidores que possuem know how e capital para operar as oportunidades, cada vez mais o pequeno investidor recebe menos pelo seu capital nas posições imobiliárias (com retornos bem modestos entre 0,3 e 0,7% ao mês).

O investidor que se acostumou a ter valorização para o que quer que comprasse, já encontra dificuldades de valorização a depender da localização do seu imóvel. Não estou aqui falando sobre uma bolha imobiliária, muito pelo contrário, ainda trabalhamos com um forte crescimento imobiliário (principalmente habitacional) para os próximos 8 anos, mas apenas que, não basta mais comprar qualquer imóvel para ver seu dinheiro crescer.

Nos últimos anos, as aplicações que mais se valorizaram e ofereceram retornos mensais foram às ligadas a fase de construção, principalmente de empreendimentos como shoppings, universidades, hospitais e complexos empresariais. Mas como comprar um shopping center e participar desta valorização?

A resposta está nos fundos de investimentos imobiliários (FII), que são fundos administrados profissionalmente por empresas especializadas, que através do capital investido dos seus cotistas, realiza investimentos diversos no setor imobiliário. Cada FII é constituído para um objetivo específico, seja ele construção, aluguel, etc. Os FII permitem que o investidor selecione a modalidade de aplicação e perfil de investimento antes de alocar o seu capital, assim como, que avalie precisamente a qualidade de seus gestores e administradores.

Os FIIs funcionam como um fundo de investimento normal, onde o investidor percebe a valorização do seu capital com o crescimento da cota (que cresce conforme valorização do empreendimento). Além deste crescimento, o investidor dos FIIs recebem mensalmente os aluguéis referentes ao empreendimento (igual a modalidade física).

Os FIIs tem larga vantagem frente aos investimentos físicos em imóveis. Por exemplo, os ganhos mensais (no mínimo 95% do lucro líquido mensal) são pagos na conta do investidor todo mês isentos de imposto de renda, enquanto nos investimentos físicos podem ir até 27,5% dos ganhos mensais. Outra grande vantagem é a liquidez e mobilidade. Como os FIIs são negociados na BMF&Bovespa, as cotas podem ser vendidas a qualquer momento e com custo de corretagem de 0,5%, frente aos até 6% dos investimentos físicos.

Confesso que como consultor de investimentos o que mais me agrada no modelo de aplicação nos fundos de investimentos não são os altos pagamentos mensais (que nos melhores FII está entre 0,8 e 1%), nem a isenção de IR nos rendimentos mensais, nem o baixo custo operacional e também não é a liquidez diária de negociação nem a possibilidade de ser sócio dos maiores empreendimentos do país, mas sim os juros compostos. Isso mesmo, os juros compostos. Como a maioria dos FIIs estão negociados em cotas próximas a R$100, a cada mês, o investidor pode reaplicar o que recebe dos aluguéis do fundo em novas cotas e com isso produzir ganhos compostos (o que não poderia ser feito no investimento físico, já que não é possível comprar um outro imóvel inteiro com o valor dos aluguéis).

Com esta característica, o investidor consegue associar os ganhos compostos dos instrumentos financeiros com a segurança e tradição do investimento imobiliário. Gostou? Então não perca mais tempo, busque um especialista, conheça as opções e seja dono dos maiores empreendimentos do país.

Por Rafael Bastos

Fonte: Gente&Mercado