Plenário aprova projeto prevê construção de imóveis térreos para idosos

janeiro 31, 2012 by lmenezes · 679 Comments
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Obedecendo a acordo firmado entre as lideranças partidárias, o Senado aprovou nesta quinta-feira (12) o projeto de lei da Câmara (PLC) 156/08 que muda o Estatuto do Idoso (Lei 10.741/03) para estabelecer que os programas habitacionais destinados aos idosos devem dar preferência à construção de unidades residenciais de pavimento térreo. O texto vai à sanção presidencial.

O Estatuto do Idoso, em seu artigo 38, estabelece que nos programas habitacionais públicos ou subsidiados com recursos públicos, o idoso tem prioridade na aquisição de imóvel para moradia própria, observados os seguintes critérios: reserva de 3% das unidades residenciais para atendimento aos idosos; implantação de equipamentos urbanos comunitários voltados ao idoso; eliminação de barreiras arquitetônicas e urbanísticas, para garantia de acessibilidade ao idoso; e critérios de financiamento compatíveis com os rendimentos de aposentadoria e pensão.

O PLC 156/08 acrescentou nessa legislação um parágrafo único estabelecendo que as unidades residenciais reservadas para atendimento a idosos devem situar-se, preferencialmente, no pavimento térreo. A matéria, de autoria do então deputado Tarcísio Zimmermann, recebeu parecer favorável do relator na Comissão de Direitos Humanos e Legislação Participativa (CDH), então senador Flávio Arns (PSDB-PR).

Helena Daltro Pontual / Agência Senado

Vai negociar dívida de imóvel ? Conteste juro composto

janeiro 31, 2012 by lmenezes · 786 Comments
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Vai aproveitar o décimo terceiro salário para por em dia as prestações da casa própria em atraso? Saiba negociar. Por exemplo, juros compostos não podem ser aplicados sobre as parcelas do financiamento contraído para a compra de imóvel.

A proibição do juro composto é objeto do Decreto 22.626, e tem orientação na Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF), que determina: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”.

Capitalização de juros, juros compostos ou juro sobre juros são termos que, basicamente, têm igual significado. Segundo especialistas, quando aplicado sobre um financiamento para quitação em 240 meses (20 anos), ao final do financiamento o mutuário terá pago até duas vezes, ou mais, o valor original do imóvel.

Para os financiamentos imobiliários, o Decreto 22.626 e a Súmula 121 determinam a aplicação do juro simples. Porém, a Associação Brasileira do Consumidor (ABC) alerta, com insistência: “o principal agravante nos financiamentos imobiliários é a capitalização de juros, considerada inconstitucional há mais de dez anos pelo STF”.

Cálculo do juro simples - Em todo o Brasil, segundo a ABC, gira em torno de 60% o percentual de êxito obtido em ações de mutuários que contestaram a fórmula da aplicação dos juros nos financiamentos de imóveis.

É fácil saber se um financiamento é taxado com juros simples: multiplique o valor original do imóvel pelo número de prestações do financiamento; o resultado, multiplique pelo juro mensal; e divida por 100.

Exemplo: terreno sem construção, no valor de R$ 25,5 mil, financiado para pagamento em 30 meses, ao juro de 1% ao mês: R$ 25,5 x 30 x 1 = 765000 ÷ 100 = R$ 7.650.

Obedecida a lei ao pé da letra, o valor mensal do juro a aplicar em cada uma das parcelas do financiamento do terreno do exemplo seria igual a R$ 255 (R$ 7.650 ÷ 30 meses). Contudo, é usual que o cálculo do juro seja feito após a correção monetária mensal, para a qual é utilizado o Índice Nacional de Preço ao Consumidor (INPC); ou o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

Índices para correção de imóveis em construção e construídos – Tem maior complexidade o cálculo para identificar se é simples ou composto o juro aplicado sobre o financiamento do imóvel a construir ou construído.

Durante o período das obras, a correção monetária da parcela de financiamento se dá pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), independente de qual instituição o financiou (a própria construtora; ou um banco). Após a conclusão, diferentes índices são adotados, a depender de quem financiou o imóvel.

Na grande maioria dos contratos financiados diretamente pela construtora, finalizada a construção da obra a correção se dá pelo IGP-M, o mesmo indexador da grande maioria dos contratos de locação, no País. Quanto aos bancos ou financeiras, o mais adotado é a Taxa Referencial (TR).

Por conta das variáveis que alteram o valor dos juros, mesmo quando aplicados pela fórmula simples, é que se torna importante contar com o auxílio de um profissional para negociar parcelas em atraso, ou renegociar o contrato de financiamento.

Associações que prestam orientação a mutuários:
Abc
Abmh
Amspa

Amurio 

Fonte: R7

Imóveis: cidades próximas de SP se tornam alternativas para morar e investir

janeiro 31, 2012 by lmenezes · 501 Comments
Filed under: Economia 

A falta de terrenos na cidade de São Paulo tem feito com que os poucos lotes que ainda estão disponíveis sejam disputados pelas construtoras e incorporadoras, que, ao pagarem mais caro, também cobram valores mais altos pelos imóveis que constroem.

“Existe uma grande escassez de terrenos, principalmente nas regiões mais valorizadas da cidade, como Ibirapuera, Itaim Bibi e Vila Nova Conceição. Isso acaba refletindo no valor do metro quadrado do apartamento”, afirma o diretor de Incorporações da Sispar Empreendimentos Imobiliários, Paulo Roberto Funari.

De acordo com o executivo, na maioria desses locais, é preciso desocupar cerca de 5 a 6 residências para conseguir um terreno de proporções suficientes para construir um empreendimento. “Ficou cada vez mais caro e difícil conseguir essas áreas”, afirma Funari.

Para se ter uma ideia, um levantamento da Geoimovel mostrou que, em Moema, o metro quadrado custou, em média, R$ 14.886 no ano passado. No Itaim Bibi, o preço por metro quadrado foi de R$ 10.737 e no Alto de Pinheiros, de R$ 10.153.

Com os valores nas alturas, o executivo aponta que comprar imóveis em cidades localizadas próximas da capital e que contam com boas perspectivas de crescimento pode ser uma alternativa interessante.

Raposo Tavares e Castelo Branco

Para Funari, as cidades da Grande SP que possuem mais potencial de crescimento estão localizadas ao longo das rodovias Castelo Branco e Raposo Tavares, ambas na região oeste de São Paulo. “Cotia (que abriga a região da Granja Viana) e Barueri são cidades que têm crescido muito, e isso gera consumo e qualidade de vida. São locais com boa infraestrutura, com rede hospitalar e escolas de boa qualidade, além de terem muitos imóveis comerciais”, diz o executivo.

Segundo ele, essas cidades se tornaram boas alternativas tanto para morar quanto para investir. “Não tenho dúvidas de que investir nessas regiões é uma boa opção. Como a tendência é que essas cidades cresçam cada vez mais, quem comprar antes vai conseguir um preço mais barato”, acredita o executivo.

O diretor da Sispar aponta que um lançamento em Barueri chega a custar a metade do que se cobra por um apartamento localizado, por exemplo, no bairro da Vila Leopoldina, na região oeste da capital paulista. “É muito mais barato e o potencial de crescimento é bastante grande”, afirma.

Investimento

O vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do Livro “Imóveis, Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio”, Luiz Calado, ressalta que, principalmente para aqueles que pretendem comprar um imóvel com objetivo de investimento, olhar para regiões mais afastadas e com preços ainda abaixo do valor médio cobrado pelo mercado, pode ser uma boa alternativa.

“A pessoa tem que olhar para onde a cidade está avançando e comprar baseada nisso”, afirma Calado. “Se eu sou um investidor, eu preciso ter uma visão mais abrangente e observar as regiões que estão crescendo e que me trazem boas perspectivas”, conclui o especialista.

Por: Diego Lazzaris Borges

Fonte: InfoMoney

Locador pode mudar de imobiliária no meio do contrato, mas poderá pagar multa

janeiro 31, 2012 by lmenezes · 641 Comments
Filed under: aluguel 
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Proprietários que possuem imóveis alugados podem resolver seus problemas com a imobiliária por meio da quebra do contrato e trocando de empresa. A opção, no entanto, pode gerar multa, segundo advogados.

O locador deve ficar atento ao contrato, principalmente se há a previsão de multa por rescisão, explica a advogada Gisele Friso. “Se a rescisão não tiver como motivo uma falha da imobiliária, o proprietário poderá ser cobrado”. Entre as possíveis causas estão violações de regras contratuais, como o atraso no repasse do aluguel ao proprietário.

O advogado Marcelo Tapai afirma que o cuidado deve ser redobrado, pois a multa pode ser equivalente ao valor total da comissão que a imobiliária receberia até o fim do contrato de locação. Já a advogada Gisele Friso defende que, se o valor for abusivo, ele deve ser questionado judicialmente.

INQUILINO

Como quem contrata a imobiliária é o proprietário do imóvel, o locatário não possui, em tese, poder de optar pela imobiliária. No entanto, se houver problemas na prestação de serviços, ele pode exigir reparação na Justiça, diz o advogado Marcelo Tapai.

“Em casos extremos, o inquilino pode até mesmo solicitar ao locador a troca da imobiliária, expondo seus motivos, sob pena de rescisão do contrato de aluguel”, afirma Friso.

Fonte: Folha Online

MPF vê falha em imóveis do Minha Casa, Minha Vida

janeiro 28, 2012 by lmenezes · 570 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

O Ministério Público Federal em Goiás (MPF/GO) entrou com uma ação civil pública para assegurar a reconstrução de imóveis populares na cidade de Corumbá de Goiás, no interior do Estado. As casas foram construídas por meio do programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal.

De acordo com laudo pericial, a construção apresenta diversas falhas técnicas, como, por exemplo, o uso de materiais inadequados na fundação e no piso da edificação, infiltrações, empenamento de portas e paredes, além de ausência da arquitetura e estrutura previstos nos projetos e especificações do Memorial Descritivo.

A perícia foi realizada em julho. Na época, 28 casas estavam em construção e todas apresentavam vícios de edificação. Ao todo, estão previstas a construção de 80 casas, em terreno de propriedade da União. “As irregularidades descritas revelam que as obras de construção são inapropriadas para o empreendimento, gerando, em consequência, casas que não denotam mínima segurança ao futuro morador”, afirmou o procurador da República Rafael Paula Parreira Costa, autor da ação.

O MPF pede que a União, a Caixa Econômica Federal (CEF), a construtora R Naza Construções, a sociedade Família Paulista Crédito Imobiliário, a Agência Goiana de Habitação (Agehab), o Governo de Goiás e o Município de Corumbá suspendam a construção. Além disso, a União, o governo de Goiás, a Agehab e a Caixa não deverão repassar à instituição financeira nenhum valor, incluindo os relativos à subvenção econômica, vinculada ao empreendimento.

O MPF quer ainda que a Justiça determine que a Família Paulista Crédito Imobiliário e a empresa R Naza Construções desfaçam as casas populares já construídas e reconstruam os empreendimentos dentro dos padrões previstos, sem nenhum custo adicional ao comprador. O valor da causa é de R$ 850 mil.

Fonte: Agência Estado

A PROGRESSIVIDADE FISCAL DO IPTU É ASSUNTO ENCERRADO NA JURISPRUDÊNCIA EM FAVOR DO FISCO MUNICIPAL

janeiro 26, 2012 by lmenezes · 860 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Escrito por Omar Augusto Leite Melo Dom, 02 de Janeiro de 2011 23:13

 

Omar Augusto Leite Melo

 

Como se sabe, o Plenário do STF pacificou o entendimento de que é constitucional a progressividade fiscal do IPTU, ou seja, a instituição de alíquotas diferenciadas (majoradas) de acordo com o valor venal do imóvel.

 

Portanto, sob o prisma da CONSTITUCIONALIDADE, não há mais dúvidas em torno do assunto.

 

No entanto, ainda poderia, eventualmente, surgir dúvidas em cima da LEGALIDADE dessa cobrança, ou seja, talvez ainda possa ser levantada questões não (infra) constitucionais, de tal forma que o STJ fosse instado a se manifestar sobre o assunto.

 

Os acórdãos abaixo transcritos do STJ (1ª e 2ª Turmas) deixam bem claro que a progressividade fiscal do IPTU é assunto exclusivamente constitucional, logo, o STJ não possui competência para apreciar esse assunto.

 

Enfim, podemos considerar, sim, que a progressividade fiscal do IPTU já é assunto encerrado na jurisprudência em favor dos Fiscos Municipais.

 

Seguem as ementas dos acórdãos contra a apreciação da matéria pelo STSJ:

 

 

 

Processo
EDcl no REsp 1063303 / RS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL
2007/0108505-1
Relator(a)
Ministro LUIZ FUX (1122)
Órgão Julgador
T1 – PRIMEIRA TURMA
Data do Julgamento
18/11/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 01/12/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMOAGRAVO REGIMENTAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535, DO CPC, NÃO CONFIGURADA.

SENTENÇA CITRA PETITA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. IPTU. PROGRESSIVIDADE.

MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE DECIDIU A CONTROVÉRSIA

À LUZ DE INTERPRETAÇÃO DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA 280 DO STF.

1. A ofensa ao art. 535, do CPC, inexiste quando o Tribunal a quo,

embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre

a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a

rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os

fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a

decisão. Precedentes: REsp 860.763/PB, Rel. Ministro  HUMBERTO GOMES

DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 06.03.2008, DJ 01.04.2008 p.

1; REsp 988.729/SP, Rel. Ministro  CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA,

julgado em 13.11.2007, DJ 27.11.2007 p. 302.

2. In casu, não restou caracterizado o julgamento citra petita,

porquanto o Desembargador Arno Werlang manifestou-se expressamente a

respeito da matéria suscitada, conforme se constata à fl. 966, in

verbis:

“(…) verifica-se da inicial que o imóvel pertencente ao autor é de

uso não residencial (fl.03), cujos lançamentos foram realizados com

base nas Leis nº 212/89 até o ano-base de 1999 e nº 347/99 nos

exercícios posteriores.

Dessa forma, tenho que a pretensão de declarar inconstitucional as

demais leis não tem como prosperar em sede de ação declaratória,

pois carecedor o autor desse direito por ausência de interesse. A

declaração de inconstitucionalidade que pode ser conhecida a esta

altura dos acontecimentos, ainda que através do incidente

apropriado, é das leis que se referem ao lançamento do IPTU

relativamente ao imóvel pertencente ao autor.”

3. O âmbito de recurso especial não comporta análise de matéria de

natureza eminentemente constitucional, por isso que o recurso

fundado na interpretação atribuída aos arts. 5º, XXXV, e 93, IX, da

Constituição da República, não pode ser cognoscível pelo E. STJ.

4. Fundando-se o acórdão recorrido em interpretação de matéria

eminentemente constitucional, descabe a esta Corte examinar a

questão, porquanto reverter o julgado significaria usurpar

competência que, por expressa determinação da Carta Maior, pertence

ao Colendo STF, e a competência traçada para este Eg. STJ

restringe-se unicamente à uniformização da legislação

infraconstitucional. Precedentes: REsp 412063/RO,  Rel. Min Luiz

Fux, DJ 28.10.2002; REsp 679373/PR, Rel. Min Luiz Fux, DJ

14.11.2005; RESP 363439/SP, Rel. Min. Garcia Vieira, DJ 15/04/2002;

RESP 231992/PE, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ 12/08/2002.

5. A Súmula 280 do STF dispõe que: “Por ofensa a direito local não

cabe recurso extraordinário”.

6. A quaestio juris versada no presente apelo foi solucionada pelo

Tribunal Estadual à luz da interpretação do direito local,

especialmente sobre a aplicabilidade das Leis Complementares nºs

437/99 e 438/99 e das Leis nºs 212/89 e 347/99, do Município de

Porto Alegre, revelando-se incabível a via recursal extraordinária

para rediscussão da matéria, ante a incidência da Súmula 280/STF.

Precedentes: AgRg no Ag 833.632/SP, DJ 08.10.2007; AgRg no REsp

855.996/MG, DJ 15.10.2007; REsp 861.155/MG, DJ 13.09.2007.

7. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental. Agravo

regimental desprovido.

 

 

 

Processo
AgRg no Ag 1169037 / PR
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
2009/0053766-2
Relator(a)
Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES (1141)
Órgão Julgador
T2 – SEGUNDA TURMA
Data do Julgamento
09/11/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 19/11/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. LEICOMPLEMENTAR MUNICIPAL N. 28/99. PROGRESSIVIDADE DECLARADA

CONSTITUCIONAL. SÚMULA N. 280/STF. MATÉRIA DE COMPETÊNCIA DA SUPREMA

CORTE. INVIÁVEL EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL.

1. O tema em debate consiste na verificação da constitucionalidade

da alíquota progressiva aplicada pela instância ordinária com base

na Lei Complementar Municipal n. 28/99.

2. Verifica-se que a questão da constitucionalidade da alíquota

implica, a um só tempo, a necessária interpretação da Lei

Complementar Municipal n. 28/99, a determinar a incidência, por

analogia, do enunciado n. 280, da Súmula do Supremo Tribunal

Federal, e a apreciação de questão de natureza constitucional,

inviável em sede de recurso especial.

3. Agravo regimental não provido.

 

 

 

Conforme temos divulgado desde o início, esse tema somente poderá envolver mais uma única questão: qual progressividade fiscal é constitucional? A progressividade “graduada” (julgada pelo STF, relativamente à lei do Município de São Paulo) ou a progressividade “simples” também é cosnttucional?

 

Apenas para informar: na progressividade “graduada”, a alíquota majorada não incide sobre o valor “total” do imóvel, mas sim gradativamente, observando-se faixas de valores.

 

Exemplo de progressividade fiscal “graduada”:

 

 

 

VALOR VENAL

ALÍQUOTA

Exemplo de cálculo

Até R$ 100.000,00

1%

Imóvel de R$ 80.000,00 = IPTU seria 80.000 x 1% = R$ 800,00

Acima de R$ 100.000,00 até R$ 200.000,00

1,5%

Imóvel de R$ 150.000,00 = IPTU seria:

100.000 x 1% = R$ 1.000

50.000 (150.000 – 100.000) x 1,5% = 750

Total do IPTU (graduado) = R$ 1.750,00

Acima de R$ 200.000,00

2%

Imóvel de 280.000,00 = IPTU seria:

100.000 x 1% = 1.000

100.000 (200.000 – 100.000) x 1,5% = 1.500

80.000 (280.000 – 200.000) x 2% = 1.600

Total do IPTU (graduado) = R$ 4.100,00

 

 

 

Note-se, pelo exemplo, que a “graduação” faz com que, sobre o valor venal de até R$ 100.000,00, todos paguem “igualmente”; da mesma entre R$ 200.000,00 a R$ 100.000,00 também haverá o pagamento da mesma alíquota pelos contribuintes que se encontrarem nessa faixa; por fim, para os imóveis acima de R$ 200.000,00, a alíquota de 2% sobre o que exceder esta quantia também pegará igualmente todos os contribuintes.

 

 

 

Por outro lado, na progressividade “simples”, só há a aplicação de uma única alíquota, conforme exemplo abaixo.

 

 

 

VALOR VENAL

ALÍQUOTA

Exemplo de cálculo

Até R$ 100.000,00

1%

Imóvel de R$ 80.000,00 = IPTU seria 80.000 x 1% = R$ 800,00

Acima de R$ 100.000,00 até R$ 200.000,00

1,5%

Imóvel de R$ 150.000,00 = IPTU seria 150.000 (total) x 1,5% = R$ 2.250,00

Acima de R$ 200.000,00

2%

Imóvel de R$ 280.000,00 = IPTU seria 280.000 x 2% = R$ 5.600,00

 

 

 

Basta fazer uma comparação entre um regime e outro, para perceber que a progressividade “simples”, muito embora facilite o cálculo (apuração) do imposto, traz uma discriminação muito grande. Além de injusta, penso que essa maneira de apuração (progressividade simples) fere o princípio da igualdade.

 

Essa distorção fica ainda mais evidente quando o valor venal do imóvel estiver beirando as faixas. Vejamos esses outros exemplos, levando-se em conta as alíquotas acima imaginadas:

 

 

 

Cálculo de um imóvel de R$ 110.000,00:

 

Segundo a progressividade “simples” = 110.000 x 1,5% = R$ 1.650,00

 

Segundo a progressividade “graduada” = (100.000  x 1%) + (10.000 x 1,5%) = R$ 1.150,00.

 

Diferença no valor do imposto = R$ 500,00.

 

 

 

Cálculo de um imóvel de R$ 210.000,00:

 

Segundo a progressividade “simples” = 210.000 x 2% = R$ 4.200,00

 

Segundo a progressividade “graduada” = (100.000  x 1%) + (100.000 x 1,5%) + (10.000 x 2%)= R$ 2.700,00

 

Diferença no valor do imposto = R$ 1.500,00.

 

 

 

Essa “diferença” passa pelo crivo da isonomia? Penso que não.

 

Mas, enfim, o STF ainda não entrou nessa questão.

STJ RATIFICA ENTENDIMENTO DE QUE ITBI INCIDE SOBRE O VALOR “REAL” DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, EM CASO DE ARREMATAÇÃO JUDICIAL

janeiro 26, 2012 by lmenezes · 509 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Escrito por Redação Qui, 28 de Julho de 2011 00:56

Qual a base de cálculo do ITBI: valor de mercado, valor “real” da transação, valor venal do IPTU ou valor declarado das partes?
Para Aires Barreto e Kiyoshi Harada, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do ITBI, entendimento este que eu cheguei a ter no passado, mas que mudei desde a edição do livro “ITBI”, editora Edipro, escrito em coautoria com Francisco Ramos Mangieri.
Para Mangieri, a base do ITBI é o “valor de mercado”, aplicando esse valor ainda que o valor “real” seja inferior ou superior.
No entanto, não é este o entendimento do STJ, para quem a base do ITBI é o valor “real” da transação imobiliária, como se pode verificar no acordão abaixo, julgado em 28/06/2011 pela 2ª Turma do STJ.
Eu sempre defendi esse entendimento sacrament ado no STJ, não apenas para a hipótese de arrematação, mas sempre. Aliás, o próprio STJ limita o arbitramento com base no valor “de mercado” tão-somente quando não merecem fé ou sejam omissas as declarações prestadas pelo contribuinte, conforme expressamente autoriza o artigo 148 do CTN.
Portanto, quando o contribuinte declarar um valor real inferior ao de mercado e as informações prestadas convencerem a fiscalização municipal, não poderá haver o arbitramento do ITBI com base no valor de mercado. Faltará justificativa para o arbitramento.
No entanto, infelizmente, isso não vem sendo amigavelmente aceito por várias Prefeituras, forçando os contribuintes a buscarem guarida no Judiciário, até porque há jurisprudência consolidada no STJ, conforme exposto.
Abaixo, segue íntegra desse recente julgado do STJ.

 

AgRg nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.391.821 – MG (2011⁄0027277-8)

 

 

RELATOR : MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE : MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE
PROCURADOR : LUCIÈNNE PITCHON E OUTRO(S)
AGRAVADO : CAPANONE EMPREENDIMENTOS E LOCAÇÕES LTDA
ADVOGADO : CLEITON MOURÃO FILIZOLA LIMA

 

EMENTA

 

TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. ITBI. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO, E NÃO DO VALOR VENAL.

 

1. Inexistente a alegada violação do art. 535 do CPC pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, como se depreende da leitura do acórdão recorrido, que enfrentou os temas abordados no recurso de apelação.

 

2. Não procede a alegação de ofensa aos arts. 165 e 458, incisos II e III, do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem não pecou na fundamentação do acórdão vergastado, pois decidiu a matéria de direito valendo-se dos elementos que julgou aplicáveis e suficientes para a solução da lide. Assim,manifestou-se de maneira clara e fundamentada sobre as questões colocadas a julgamento, não obstante tenha entendido o julgador de segundo grau em sentido contrário ao posicionamento defendido pelo recorrente.

 

3. A iterativa jurisprudência desta Corte é no sentido de que avaliar os critérios adotados pela instância ordinária, que entendeu pela ocorrência ou não de direito líquido e certo, requer reexame dos elementos probatórios, o que não é possível em recurso especial dado o óbice do enunciado 7 da Súmula desta Corte.

 

4. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que “a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI.” (REsp 863.893⁄PR, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma). Precedentes. Súmula 83⁄STJ.

 

Agravo  regimental improvido.

 

ACÓRDÃO

 

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça: “A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator, sem destaque.” Os Srs. Ministros Herman Benjamin (Presidente), Mauro Campbell Marques e Castro Meira votaram com o Sr. Ministro Relator.

 

Não participou, justificadamente, do julgamento o Sr. Ministro Cesar Asfor Rocha.

 

Brasília (DF), 28 de junho de 2011(Data do Julgamento)

 

MINISTRO HUMBERTO MARTINS

 

Relator

 

AgRg nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.391.821 – MG (2011⁄0027277-8)

 

 

RELATOR : MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE : MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE
PROCURADOR : LUCIÈNNE PITCHON E OUTRO(S)
AGRAVADO : CAPANONE EMPREENDIMENTOS E LOCAÇÕES LTDA
ADVOGADO : CLEITON MOURÃO FILIZOLA LIMA

 

 

 

RELATÓRIO

 

 

 

O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (Relator):

 

Cuida-se de agravo regimental interposto pelo MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE contra decisão de minha lavra que negou provimento ao agravo de instrumento.

 

A decisão ficou assim ementada: (fl.116-e)

 

“TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. ITBI. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO, E NÃO DO VALOR VENAL. AGRAVO IMPROVIDO.”

 

 

 

Para melhor compreensão da demanda, eis o relatório elaborado no decisum agravado:

 

“Vistos.

 

 

 

Cuida-se de agravo de instrumento tirado pelo MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE de decisão que obstou a subida do recurso especial interposto, com fundamento no art. 105, III, ‘a, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl.54-e):

 

 

 

TRIBUTÁRIO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – BASE DE CÁLCULO – VALOR VENAL DOS BENS OU DIREITOS TRANSMITIDOS – VALOR DA ARREMATAÇÃO – FÉ PÚBLICA -CORRESPONDÊNCIA – ARBITRAMENTO – ART. 148 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – IMPOSSIBILIDADE. 1 – A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos devendo corresponder ao preço constante de carta de arrematação, documento que merece fé pública, não havendo falar em arbitramento. 2 – Sentença confirmada em reexame ne cessário, prejudicado o recurso voluntário.’

 

 

 

Opostos embargos de declaração, foram eles rejeitados (fl.70-e).

 

 

 

Sustentou o agravante, em recurso especial, preliminarmente, ofensa aos arts. 165, 458 e 535 do Código de Processo Civil, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre as omissões suscitadas.

 

 

 

Alega, ainda, violação dos arts. 1º e 8º da Lei n. 1.533⁄51; 38, 142, parágrafo único, e 148 do Código Tributário Nacional.

 

 

 

Sem contrarrazões, sobreveio juízo de admissibilidade negativo da instância de origem (fls. 43⁄45-e), o que deu ensejo à interposição do presente agravo.”

 

 

 

Irresignado, opõe embargos de declaração, os quais foram rejeitados (fl.135-e).

 

Nas razões do agravo regimental, assevera que “à evidência, a existência ou não da demonstração de plano, nos autos, do direito líquido e certo é fato absolutamente relevante para o deslinde da controvérsia e suficiente, por si, a por termo final ao processo, sobre o que a legislação de regência não deixa margem a dúvidas” (fl.145-e).

 

Dispensada a oitiva da agravada.

 

É, no essencial, o relatório.

 

AgRg nos EDcl no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.391.821 – MG (2011⁄0027277-8)

 

 

EMENTA

 

TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. ITBI. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO, E NÃO DO VALOR VENAL.

 

1. Inexistente a alegada violação do art. 535 do CPC pois a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, como se depreende da leitura do acórdão recorrido, que enfrentou os temas abordados no recurso de apelação.

 

2. Não procede a alegação de ofensa aos arts. 165 e 458, incisos II e III, do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem não pecou na fundamentação do acórdão vergastado, pois decidiu a matéria de direito valendo-se dos elementos que julgou aplicáveis e suficientes para a solução da lide. Assim,manifestou-se de maneira clara e fundamentada sobre as questões colocadas a julgamento, não obstante tenha entendido o julgador de segundo grau em sentido contrário ao posicionamento defendido pelo recorrente.

 

3. A iterativa jurisprudência desta Corte é no sentido de que avaliar os critérios adotados pela instância ordinária, que entendeu pela ocorrência ou não de direito líquido e certo, requer reexame dos elementos probatórios, o que não é possível em recurso especial dado o óbice do enunciado 7 da Súmula desta Corte.

 

4. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que “a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI.” (REsp 863.893⁄PR, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma). Precedentes. Súmula 83⁄STJ.

 

Agravo  regimental improvido.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

VOTO

 

 

 

 

 

O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (Relator):

 

Não prospera o inconformismo. Mantenho a decisão agravada.

 

DA INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC

 

Inexistente a alegada violação do art. 535 do CP, uma vez que a prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, como se depreende da leitura do acórdão recorrido, que enfrentou os temas abordados no recurso de apelação, qual seja, a demostração do direito líquido e certo do ora agravado, não necessitando de dilação probatória, como deseja o agravante.

 

É o que se infere dos seguintes excertos do voto condutor do acórdão recorrido (e-STJ fl.57-e):

 

“Antes de mais nada, importa dizer que é o caso de mandado de segurança, tendo havido a juntada, à inicial, de documentos, em tese, capazes de demonstrar o direito do impetrante, como a cópia da carta de arrematação e a guia de ITBI, não havendo falar em necessidade de dilação probatória, como alega o apelante”.

 

Verifica-se, também, que nos embargos de declaração o relator tratou expressamente da matéria tida por omissa (fl.71-e):

 

“Isto porque o acórdão deu solução suficiente e fundamentada ás questões trazidas, tendo asseveradoexplicitamente ser o caso de mandado de segurança, pois houve juntada à inicial de documentos, em tese, capazes de demonstrar o direito da impetrante (f. 100)…”

 

 

 

Vê-se, na verdade, que no presente caso a questão não foi decidida conforme objetivava o recorrente, uma vez que foi aplicado entendimento diverso.

 

É cediço, no STJ, que o juiz não fica obrigado a manifestar-se sobre todas as alegações das partes, nem a ater-se aos fundamentos indicados por elas ou a responder, um a um, a todos os seus argumentos, quando já encontrou motivo suficiente para fundamentar a decisão, o que de fato ocorreu.

 

Ressalte-se, ainda, que cabe ao magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre convencimento, utilizando-se dos fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação que entender aplicável ao caso concreto.

 

Nessa linha de raciocínio, o disposto no art. 131 do Código de Processo Civil:

 

“Art. 131. O juiz apreciará livremente a prova, atendendo aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, ainda que não alegados pelas partes; mas deverá indicar, na sentença, os motivos que lhe formaram o convencimento.”

 

Em suma, nos termos de jurisprudência pacífica do STJ, “o magistrado não é obrigado a responder todas as alegações das partes se já tiver encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem é obrigado a ater-se aos fundamentos por elas indicados” (REsp 684.311⁄RS, Rel. Min. Castro Meira, DJ 18.4.2006), como ocorreu na hipótese ora em apreço.

 

Nesse sentido, ainda, os precedentes:

 

 

 

“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO –  VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC NÃO CARACTERIZADA – EXECUÇÃO FISCAL – DECRETAÇÃO DA PRESCRIÇÃO.

 

1. Não ocorre ofensa ao art. 535, II, do CPC, se o Tribunal de origem decide, fundamentadamente, as questões essenciais ao julgamento da lide.

 

2. É inviável a aplicação do art. 8º, § 2º, da Lei 6.830⁄1980, tendo em vista a prevalência do art. 174 do CTN, para os executivos fiscais ajuizados antes da LC 118⁄2005. Precedentes do STJ.

 

3. Recurso especial não provido.”

 

(REsp 1.142.474⁄RS, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 23.2.2010, DJe 4.3.2010.)

 

 

 

“PROCESSUAL CIVIL. OFENSA AO ART. 535 DO CPC NÃO CONFIGURADA. MULTA ADMINISTRATIVA. PRESCRIÇÃO. APLICABILIDADE DO DECRETO 20.910⁄1932.

 

1. A solução integral da controvérsia, com fundamento suficiente, não caracteriza ofensa ao art. 535 do CPC.

 

2. Ausente previsão em lei específica, o prazo prescricional nas ações de cobrança de multa administrativa é de cinco anos, nos termos do art. 1º do Decreto 20.910⁄1932, à semelhança das ações pessoais contra a Fazenda Pública.

 

3. Orientação reafirmada pela Primeira Seção, no julgamento do REsp 1.105.442⁄RJ , submetido ao rito do art. 543-C do CPC.

 

4. Agravo Regimental não provido.”

 

(AgRg no Ag 1.000.319⁄SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 23.2.2010, DJe 4.3.2010.)

 

DA VIOLAÇÃO AO ARTS. 165 E 458 DO CPC

 

Também não procede a alegação de ofensa aos arts. 165 e 458, incisos II e III, do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem não pecou na fundamentação do acórdão vergastado, uma vez que decidiu a matéria de direito valendo-se dos elementos que julgou aplicáveis e suficientes para a solução da lide. Assim, manifestou-se de maneira clara e fundamentada sobre as questões apresentadas a julgamento, não obstante tenha entendido o julgador de segundo grau em sentido contrário ao posicionamento defendido pela ora recorrente.

 

DA SÚMULA 7 E OCORRÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO

 

Ainda que assim não fosse, a iterativa jurisprudência desta Corte é no sentido de que avaliar os critérios adotados pela instância ordinária, que entendeu pela ocorrência ou não de direito líquido e certo, requer reexame dos elementos probatórios, o que não é possível em recurso especial, dado o óbice do enunciado 7 da Súmula desta Corte.

 

Nesse sentido, os seguintes precedentes:

 

PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. VERIFICAÇÃO.IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ. ICMS. DEMANDA CONTRATADA. INCIDÊNCIA SOBRE ENERGIA ELÉTRICA EFETIVAMENTE CONSUMIDA.

 

1. A análise da alegada violação do art. 1º da Lei 1.533⁄1951, por suposta ausência de direito líquido e certo, demanda, como regra, reexame fático-probatório dos autos, o que atrai o óbice da Súmula 7 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes do STJ.

 

2. O ICMS incide apenas sobre energia elétrica efetivamente consumida, ainda que o valor da demanda contratada seja maior.

 

3. Orientação reafirmada no julgamento do REsp 960.476⁄SC, sob o rito dos recursos repetitivos.

 

4. Agravo Regimental não provido.”

 

(AgRg no Ag 1.148.478⁄MA, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 15.9.2009, DJe 25.9.2009.)

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 535, II, DO CPC. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. RESOLUÇÃO DO CONFAZ. NÃO-ENQUADRAMENTO NO CONCEITO DE LEI PREVISTO NO ART. 105, III, ‘A’, DA CF⁄88.

 

1. Não há violação ao art. 535, II, do CPC no acórdão a quo, o qual está devidamente fundamentado. A jurisprudência uníssona do STJ firma entendimento de que o magistrado não está obrigado a responder a todos os argumentos trazidos pela parte, desde que sua decisão possua fundamentos suficientes para dirimir a controvérsia. Precedentes da Primeira Turma.

 

2. Os dispositivos legais concernentes à matéria de mérito referem-se ao suposto direito líquido e certo à compensação tributária de crédito de ICMS.

 

3. O Tribunal a quo, soberano na análise do acervo fático-probatório dos autos, entendeu que não foi comprovado o direito líquido e certo. Revisar esse entendimento é inadmissível na via especial, pois demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é vedado pela Súmula 7⁄STJ.

 

4. Possíveis violações a resoluções do Confaz não podem ser analisadas em sede de recurso especial porque esses atos normativos não se enquadram no conceito de lei previsto no art. 105, III, ‘a’, da CF⁄88.

 

5. Agravo regimental não-provido.”

 

(AgRg no Ag 1.019.886⁄GO, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 4.11.2008, DJe 12.11.2008.)

 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AUSÊNCIA DEPREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356⁄STF. MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA 7⁄STJ. PRECEDENTES DO STJ. DESPROVIMENTO DO AGRAVO REGIMENTAL.

 

1. A ausência de prequestionamento do dispositivo legal tido como violado torna inadmissível o recurso especial. Incidência das Súmulas 282 e 356⁄STF.

 

2. Efetivamente, para a configuração do questionamento prévio, não é necessário que haja menção expressa do dispositivo infraconstitucional tido como violado. Todavia, é imprescindível que no aresto recorrido a questão tenha sido discutida e decidida fundamentadamente, sob pena de não-preenchimento do requisito do prequestionamento, indispensável para o conhecimento do recurso especial.

 

3. A análise da suposta violação do art. 1º da Lei 1.533⁄51, com a conseqüente verificação da existência ou não de direito líquido e certo amparado por mandado de segurança, não tem sidoadmitida em sede de recurso especial, pois exigiria o reexame de matéria fático-probatória, o que é vedado ao Superior Tribunal de Justiça, nos termos da Súmula 7⁄STJ.

 

4. Agravo regimental desprovido.

 

(AgRg no Ag 1.043.508⁄PE, Rel. Ministra Denise Arruda, Primeira Turma, julgado em 9.9.2008, DJe 24.9.2008.)

 

PROCESSUAL CIVIL. MANDADO DE SEGURANÇA. MATÉRIA FÁTICA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7⁄STJ.

 

1. O Tribunal a quo valeu-se da análise das provas dos autos para reconhecer a existência de direito líquido e certo apto a possibilitar o manejo adequado da ação de mandado de segurança.

 

2. Impossível alterar as premissas fixadas no acórdão recorrido, em face do comando da Súmula 7⁄STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”).

 

3. Agravo regimental não provido.”

 

(AgRg no Ag 1.031.629⁄SP, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 5.8.2008, DJe 19.8.2008.)

 

DA SÚMULA 83⁄STJ

 

A jurisprudência desta Corte é no sentido de que “a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI.”(REsp 863.893⁄PR, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma).

 

“TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. ITBI. ARREMATAÇÃO JUDICIAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA ARREMATAÇÃO E NÃO O VENAL. PRECEDENTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL DEMONSTRADO. DIREITO LOCAL. SÚMULA 280 DO STF. OMISSÃO – ART. 535, CPC. INOCORRÊNCIA. RECURSO PROVIDO PELA ALÍNEA ‘C’.

 

1. A arrematação representa a aquisição do bem alienado judicialmente, considerando-se como base de cálculo do ITBI aquele alcançado na hasta pública. (Precedentes: (REsp 863.893⁄PR, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, DJ 07⁄11⁄2006; e REsp 2.525⁄PR, Rel. Ministro ARMANDO ROLEMBERG, PRIMEIRA TURMA, DJ 25⁄06⁄1990).

 

2. Nesse sentido, o precedente: TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO BEM. VALOR DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO.

 

I – O fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel. Precedentes: AgRg no Ag nº 448.245⁄DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 09⁄12⁄2002, REsp nº 253.364⁄DF, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 16⁄04⁄2001 e RMS nº 10.650⁄DF, Rel. Min. FRANCISCOPEÇANHA MARTINS, DJ de 04⁄09⁄2000. Além disso, já se decidiu no âmbito desta Corte que o cálculo daquele imposto “há de ser feito com base no valor alcançado pelos bens na arrematação, e não pelo valor da avaliação judicial” (R Esp. n.º 2.525⁄PR, Rel. Min. ARMANDO ROLEMBERG, DJ de 25⁄6⁄1990, p. 6027). Tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o quedeve servir de base de cálculo do ITBI.

 

II – Recurso especial provido.

 

(REsp 863.893⁄PR, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, DJ 07⁄11⁄2006, p. 277) 3. Deveras, é cediço que o Tribunal a quo assentou: ‘Instituído o ITBI pelo Município de Porto Alegre, ‘A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel objeto da transmissão ou da cessão de direitos reais a eles relativos, no momento da estimativa fiscal efetuada pelo Agente Fiscal da Receita Municipal’ (caput do art. 11 da LCM Nº 197⁄89).

 

Já, o art. 12 da referida legislação dispõe o seguinte: ‘Art. 12 – São, também, bases de calculo do imposto: [...] IV – a estimativa fiscal ou o preço pago, se este for maior, na arrematação e naadjudicação de imóvel’.

 

No caso, cuida-se de arrematação judicial efetuada por R$ 317.000, 00. O arrematante tem responsabilidade tributária pessoal relativamente a esse tributo, que tem por fato gerador atransmissão do domínio (art. 35, I, do Código Tributário Nacional), prevalecendo, portanto, a legislação municipal.’ (fls. 114 e ss.) 4. A Súmula 280⁄STF dispõe que: ‘Por ofensa a direito local não cabe recurso extraordinário’.

 

5. O acórdão recorrido, em sede de embargos de declaração, que enfrenta explicitamente a questão embargada não enseja recurso especial pela violação do artigo 535, II, do CPC.

 

6. Ademais, o magistrado não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a decisão.

 

7. Recurso especial parcialmente conhecido e provido.”

 

(REsp 1.188.655⁄RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, julgado em 20.5.2010, DJe 8.6.2010)

 

 

 

“TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO INTER VIVOS. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO BEM. VALOR DA AVALIAÇÃO JUDICIAL. VALOR DA ARREMATAÇÃO.

 

I – O fato gerador do ITBI só se aperfeiçoa com o registro da transmissão do bem imóvel. Precedentes: AgRg no Ag nº 448.245⁄DF, Rel. Min. LUIZ FUX, DJ de 09⁄12⁄2002, REsp nº 253.364⁄DF, Rel. Min. HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ de 16⁄04⁄2001 e RMS nº 10.650⁄DF, Rel. Min. FRANCISCOPEÇANHA MARTINS, DJ de 04⁄09⁄2000. Além disso, já se decidiu no âmbito desta Corte que o cálculo daquele imposto ‘há de ser feito com base no valor alcançado pelos bens na arrematação, e não pelo valor da avaliação judicial’ (REsp. n.º 2.525⁄PR, Rel. Min. ARMANDO ROLEMBERG, DJ de 25⁄6⁄1990, p. 6027). Tendo em vista que a arrematação corresponde à aquisição do bem vendido judicialmente, é de se considerar como valor venal do imóvel aquele atingido em hasta pública. Este, portanto, é o que deve servir de base de cálculo do ITBI.

 

II – Recurso especial provido.”

 

(REsp 863.893⁄PR, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 17.10.2006, DJ 7.11.2006, p. 277.)

 

Das razões acima expendidas, verifica-se que o Tribunal a quo decidiu de acordo com jurisprudência desta Corte, de modo que se aplica à espécie o enunciado da Súmula 83⁄STJ, verbis:

 

“Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida.”

 

Ressalte-se que o teor do referido enunciado aplica-se, inclusive, aos recursos especiais interpostos com fundamento na alínea “a” do permissivo constitucional. Confira-se os excertos dos seguintes julgados:

 

“1. O Enunciado nº 83 da Súmula desta c. Corte também se aplica aos recursos interpostos sob o fundamento do art. 105, III, alínea ‘a’, da Constituição Federal. 2. O entendimento adotado pelo e. Tribunal de origem encontra-se em consonância com a jurisprudência firmada nesta Corte Superior de Justiça”

 

(AgRg no Ag 921.314⁄RJ, Rel. Juiz Federal convocado Carlos Fernando Mathias, Segunda Turma, julgado em 25.3.2008, DJ 15.4.2008, p. 1).

 

 

 

“É pacífico o entendimento do STJ no sentido de que a Súmula 83 incide igualmente nos recurso especiais fundamentados na alínea ‘a’ do permissivo constitucional.”

 

(AgRg no Ag 958.448⁄MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21.2.2008, DJ 10.3.2008, p. 1.)

 

Ante o exposto, não tendo o agravante trazido qualquer argumento que pudesse infirmar a decisão agravada, nego provimento ao agravo regimental.

 

É como penso. É como voto.

 

MINISTRO HUMBERTO MARTINS

 

Relator

 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO

 

SEGUNDA TURMA

 

AgRg nos EDcl no

 

Número Registro: 2011⁄0027277-8
PROCESSO ELETRÔNICO
Ag     1.391.821 ⁄ MG

 

Números Origem:  10024082337742005     24082337742005

 

PAUTA: 28⁄06⁄2011 JULGADO: 28⁄06⁄2011

 

Relator

 

Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS

 

Presidente da Sessão

 

Exmo. Sr. Ministro HERMAN BENJAMIN

 

Subprocuradora-Geral da República

 

Exma. Sra. Dra. ELIZETA MARIA DE PAIVA RAMOS

 

Secretária

 

Bela. VALÉRIA ALVIM DUSI

 

 

 

AUTUAÇÃO

 

AGRAVANTE : MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE
PROCURADOR : LUCIÈNNE PITCHON E OUTRO(S)
AGRAVADO : CAPANONE EMPREENDIMENTOS E LOCAÇÕES LTDA
ADVOGADO : CLEITON MOURÃO FILIZOLA LIMA

 

ASSUNTO: DIREITO TRIBUTÁRIO – Impostos – ITBI – Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis

 

 

 

AGRAVO REGIMENTAL

 

 

 

AGRAVANTE : MUNICÍPIO DE BELO HORIZONTE
PROCURADOR : LUCIÈNNE PITCHON E OUTRO(S)
AGRAVADO : CAPANONE EMPREENDIMENTOS E LOCAÇÕES LTDA
ADVOGADO : CLEITON MOURÃO FILIZOLA LIMA

 

 

 

CERTIDÃO

 

Certifico que a egrégia SEGUNDA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

 

“A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator, sem destaque.”

 

Os Srs. Ministros Herman Benjamin (Presidente), Mauro Campbell Marques e Castro Meira votaram com o Sr. Ministro Relator.

 

Não participou, justificadamente, do julgamento o Sr. Ministro Cesar Asfor Rocha.

 

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO SEM O HABITE-SE LEGALIDADE OU ILEGALIDADE?

janeiro 25, 2012 by lmenezes · 764 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 
São Paulo - Com o intuito de dar vazão aos seus quase 19 milhões de processos, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP),desde meados de 2010, aprovou a edição de súmulas que passam a constituir a jurisprudência predominante no Estado. Dentre as súmulas editadas até o momento, algumas tratam de questões imobiliárias que envolvem rescisão de contrato de compra, devolução de quantias pagas, entre outros casos freqüentes.
“Com tais medidas, o TJSP acompanha a tendência que há tempos permeia os tribunais superiores, facilitando a compreensão de temas polêmicos e repetitivos que paulatinamente são levados ao Poder Judiciário”, analisa João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Confira abaixo o que o TJSP estabelece como jurisprudência em relação ao direito imobiliário:
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
2. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
3. Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
4. É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no decreto-lei n. 70/66.
5. Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado (art. 1.228 do código Civil), não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário.
7. Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.
8. É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000.
12. A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa.
13. Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do C.P.C.).
15. É cabível medida liminar em ação possessória decorrente de contrato verbal de comodato, desde que precedida de notificação e audiência de justificação de posse para verificação dos requisitos estabelecidos no art. 927 do Código de Processo Civil.
 21. Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável audiência de instrução e julgamento.
22. Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandado ao ensejo da propositura da ação.
23. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil.
24. A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.

25. O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art. 8º, da Lei nº 8.245/91.

Fonte: R7

Investidores trocam bolsa por mercado imobiliário brasileiro

janeiro 25, 2012 by lmenezes · 919 Comments
Filed under: Economia 

O ano de 2011 foi de pânico em todos os mercados. Quem investe em ações, salvo algumas exceções, enfrentou um difícil período de instabilidades e perdas, principalmente por conta das crises de Estados Unidos e Europa. Como resultado, mais de 27 mil investidores deixaram a Bovespa em busca de opções mais seguras de aplicação.

Para este ano, os investimentos em renda fixa estarão em alta. Com eles, deve aumentar também a busca por imóveis comerciais e residenciais como forma de aplicação, já que a valorização desses bens seguirá forte tendência de crescimento até 2015, segundo analistas de mercado.

Na opinião de Alexandre Lafer Frankel, diretor-presidente da Vitacon, comprar um imóvel – mesmo que seja para morar – é uma opção de investimento. “As pessoas não querem mais arriscar”, afirma. Segundo ele, em 2012 o investidor deverá optar por apartamentos residenciais compactos, já que o preço para a compra é bastante atrativo frente à renda que será obtida com o aluguel, “os imóveis precisam oferecer qualidade de vida – agregando mobilidade urbana, tecnologia, praticidade, o que torna os empreendimentos com alta liquidez e excelente rentabilidade” – ressalta ele.

Fonte: Revista Fator

Planos de comprar um imóvel em 2012? Saiba como chegar lá

janeiro 19, 2012 by lmenezes · 484 Comments
Filed under: Imóveis 

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Final de ano é época de fazer a famosa lista de resoluções para o ano que chega. Se um dos planos para 2012 é comprar um imóvel, planeje-se para não deixar que essa importante meta seja efetivamente cumprida.

Em primeiro lugar, é importante saber que comprar um imóvel, seja na planta, pronto ou usado, requer do interessado muita pesquisa, visitas a inúmeros estandes de vendas, comparação e diálogo com parentes e amigos. “O pior negócio é adquirir uma unidade habitacional por impulso. Antes de tudo é preciso fazer as contas e ver se as prestações do financiamento cabem no bolso”, enfatiza João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP).

Contudo, diz Crestana, não basta somente ter condições de pagar. O comprador deve também avaliar se o imóvel de interesse atende as suas necessidades de moradia, e se há no entorno do empreendimento escolas, hospitais, transporte público, dentre outros requisitos. Ainda, “não se pode esquecer que em edifícios há o rateio de custos entre os moradores e, no momento de receber as chaves, existem despesas cartoriais e com a prefeitura”, alerta.

“Visitar o local escolhido, durante o dia e à noite, também faz parte do processo que antecede a assinatura do contrato. Não tenha pressa, porque, na média, o brasileiro compra dois imóveis durante a vida. Esse motivo já é suficiente para o consumidor ser cauteloso”, orienta o dirigente do Secovi/SP. A seguir, 10 dicas que irão ajudar a fazer uma boa compra:

1- Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel. Lembre-se: a aquisição da moradia é um dos passos mais importantes na sua vida e precisa ser dado com segurança, com muito debate junto ao cônjuge e filhos. Leve em conta as necessidades futuras da família.

2- Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta. Pense na metragem do imóvel, se quer casa ou apartamento (andar baixo ou alto, de frente, de fundo ou tanto faz), número de vagas de garagem, com ou sem varanda, ampla ou nenhuma área de lazer (piscina, salão de festas, jogos). Se escolher condomínio, pense até quanto pretende ou pode pagar de taxa de rateio de despesas.

3- Faça as contas. A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. Junto ao banco ou parcelado com a construtora, durante o período de obras? Pretende usar recursos do FGTS? Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário (os sites de vários bancos oferecem simuladores das parcelas do financiamento). Caso disponha de uma boa reserva financeira – ou algum bem que possa ser vendido, como carro, é possível utilizá-la na entrada da compra do imóvel.

4- Visite a região de interesse. Escolhida a região que deseja morar, visite o local e verifique quais empreendimentos existem ali. Analise a infraestrutura disponível, bem como os serviços oferecidos, como escolas, padarias, supermercados, farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô próximos, parques e outras áreas de lazer.

Visite o local durante o dia e, principalmente, à noite. Não tenha pressa. Vá aos estandes de vendas, visite decorados, converse com corretores e pense muito, pois a decisão tem de ser responsável e exclusivamente da sua família.

Depois de percorrer a região escolhida, não tenha medo de expandir horizontes e procurar imóveis em bairros próximos. A internet também é uma ótima opção para quem busca imóveis. Visite sites especializados na venda de imóveis, de imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

5- Se optar pela compra de um imóvel usado, seja firme com o corretor quanto às suas definições do tipo de imóvel. Dê preferência ao profissional que conhece o imóvel. Peça informações a ele antes de marcar a visita. Se estiver fora das suas especificações, não vá. Evite também ficar nas mãos de muitos profissionais.

6- Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela. Peça uma cópia do registro da incorporação ao corretor, antes de assinar o contrato de Compra e Venda. Consulte o que diz a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e submeta o contrato a um advogado conhecido. Apesar de os contratos apresentarem basicamente as mesmas cláusulas, não é demais a análise de um especialista em mercado imobiliário. Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

7- Proposta: na hora de apresentar uma proposta, ponha-se no lugar do vendedor. Evite propostas absurdas, como descontos elevados, por exemplo. Se ele aceitar, deve haver algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente, evitando constrangimentos futuros. Questione sobre aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas. Muita atenção com os documentos do imóvel e do proprietário, que devem preferencialmente ser analisados por um advogado de sua confiança.

8- Pagamento da comissão: na compra do imóvel usado, quem paga a comissão do corretor é o vendedor, mas caso você dê um imóvel como parte de pagamento, o pagamento da comissão proporcional ao valor deste imóvel caberá a você. Nesse momento é importante não se envolver emocionalmente com o dono do imóvel que vai comprar. Deixe que o corretor negocie. Se o imóvel for novo ou na planta, usualmente o valor da comissão é cobrado separadamente do preço.

9- Programe-se financeiramente. Os valores das prestações pagas durante o período da construção do empreendimento podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor. Atenção: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico (CUB). Após a entrega das chaves, você terá a opção de quitar a dívida; usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor – caso seja a aquisição do primeiro imóvel; e financiar o restante com o banco. Há taxas atrativas e prazos longos disponíveis no mercado. O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável, caiba no seu bolso.

10- Taxas e despesas extras: após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura, assim como as taxas de registro cartorárias. Somadas, tais despesas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel, portanto, faça uma reserva financeira para esses gastos.

Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes.

Fonte: R7

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