Nova norma torna avaliação de imóveis mais precisa

janeiro 15, 2012 by lmenezes · 1.039 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Em vigor desde o primeiro semestre deste ano, a alteração nas normas para a avaliação dos imóveis urbanos diminui a especulação imobiliária. A avaliação é da arquiteta Ana Maria de Biazzi, presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

Biazzi afirma que a atualização da norma, que agora contempla os avanços técnicos da profissão, obriga os peritos a usarem cálculos e dados em seus laudos, diminuindo o espaço para avaliações baseadas apenas na observação do perito.

“Ao invés de escrever que determinado revestimento está desgastado, por exemplo, ele deverá apresentar cálculos”, explica.

Com isso, o valor do imóvel estabelecido pelo laudo se tornará cada vez mais próximo do justo, aumentando a segurança sobre os financiamentos, afirma o engenheiro Osório Gatto, vice-presidente nacional do Ibape.

Outro ponto, mais discutível, em que a alteração das normas terá impacto será sobre as desapropriações de imóveis para a abertura de vias públicas ou linhas de metrô, por exemplo. Biazzi afirma que as normas trarão mais justiça aos proprietários, pois terão uma avaliação mais próxima da realidade.

A alteração nas normas para imóveis urbanos da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) ocorreu em março deste ano.

Fonte: Folha.com

O peso da valorização do bairro na compra do imóvel

outubro 6, 2011 by lmenezes · 1.358 Comments
Filed under: Imóveis 

Quando se trata da compra do primeiro imóvel para morar – um bem que permanecerá com o dono por longo tempo, qual a importância do apelo imediato da valorização imobiliária em determinados bairros? Na fria análise matemática, a resposta é: para o comprador do primeiro imóvel, não existe importância imediata neste apelo, porque o imóvel do caso não é um negócio de mercado, e sim um bem de família, que não será negociado no curto prazo.

Para um imóvel cuja renegociação, se houver, ocorrerá no longo prazo, o peso da valorização do bairro é subjetivo. Trata-se de um apelo adequado para quem vende, e nem tanto para quem compra imóvel para morar. Diferente é para quem compra imóvel para alugar – este sim, um negócio de curto prazo, que se beneficia da repercussão do bairro.

A compra do imóvel para morar – que representa, medianamente, 75% do movimento do mercado, na Região Metropolitana de São Paulo – é melhor resolvida quando a escolha do bairro prioriza o conforto da localização em relação ao lugar de trabalho, a oferta local de serviços e equipamentos, o perfil urbano condizente com o estilo de vida de quem vai morar. Há bairros na cidade que não são os mais valorizados, no entanto, atendem plenamente a tais condicionantes, a depender das expectativas de quem compra.

O bairro, daqui a duas décadas – O espaço de tempo entre a compra da primeira moradia e a migração para outro imóvel é projetado com base no comportamento histórico do brasileiro. Embora contrate crédito para amortizar em 25, 30 anos, a maioria dos compradores quita seus imóveis em 216 meses, ou 18,5 anos, em média, e só então parte para nova compra.

Entre os que não antecipam a quitação, raros são os que negociam o imóvel antes de saldar totalmente o seu financiamento. Até ocorrer, um longo tempo terá escoado e, no futuro, o bairro da vez do passado poderá ter diminuída a sua repercussão.

No período, o bairro poderá passar por transformações, e nada garante que serão para melhor. Podem contribuir para a desvalorização até mesmo os novos equipamentos urbanos úteis, a exemplo de um indispensável viaduto para desafogar o trânsito.

Contudo, um bem de família é assunto sério, e deve, sim, ser adquirido pensando também na valorização, o que começa com uma boa compra e continua com a manutenção adequada. Este tipo de valorização é objetivo.

A valorização do imóvel – O memorial descritivo do imóvel pretendido é o cofre para considerável volume das moedas que lhe conferem valorização de bem de família, inclusive ao longo do tempo, independente do bairro onde está localizado. No memorial estão listados os materiais utilizados para a construção, os quais determinarão o bom desempenho e o tempo de vida útil de componentes como tubos, conexões, pisos, esquadrias, entre muitos outros.

Ao listá-los no memorial, a construtora deve incluir as marcas dos produtos, incluindo os utilizados para acabamento – como pisos, por exemplo; e mencionar as conformidades dos mesmos com a normatização da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABN).

O memorial descritivo deve ser esmiuçado pelo comprador, antes da compra do imóvel. Quanto melhor a qualidade dos produtos utilizados na construção, menor será a eventualidade de problemas com encanamentos, sistema elétrico, pisos e janelas, por exemplo; menor será o custo com a manutenção; e maior será a durabilidade e a robustez do bem familiar conquistado.

Cuidados para a boa compra do imóvel – Durante a obra, é de bom tamanho fazer visitas à construção para observar e fotografar os materiais em uso, com as marcas do fabricante visíveis. É recomendável abrir torneiras e chuveiros para constatar o fluxo e o escoamento da água e outras funções, como a correta abertura de portas e janelas. Desníveis, falhas na pintura e qualquer outro tipo de acabamento devem ser fotografados.

As chaves do imóvel não devem ser aceitas antes que o comprador faça a completa vistoria. Na impossibilidade de vistoriar de imediato, deve ser formalizado que a posse do imóvel é provisória, e que só será efetivada após as constatações de bom funcionamento dos sistemas e o perfeito acabamento do imóvel.

Por ora, a lei determina que a responsabilidade da construtora sobre o imóvel tem a duração de cinco anos. Porém, não se trata somente desta garantia. Trata-se de usufruir todos os direitos da compra, e ocupar o imóvel adquirido em perfeitas condições, que façam da moradia um prazer, e não uma dor de cabeça.

Tomar precauções no decorrer da obra e vistoriar o imóvel antes do aceite definitivo das chaves é um procedimento que pode evitar o ingresso na lista dos 240 mil mutuários que atualmente, em todo o Brasil, caminham com processos na Justiça, por conta de insatisfação com seus imóveis comprados na planta.

Fonte: R7

Imóvel não deve ficar mais caro com novas regras de acústica

agosto 13, 2011 by lmenezes · 753 Comments
Filed under: Arquitetura, Engenharia 

Fernanda de Moraes Bonadia

Em março de 2012 vão começar a valer as novas normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas e Técnicas) para edifícios habitacionais. Entre elas estão as regras que vão melhorar a acústica dos imóveis.

“As novas regras da ABNT não vão, necessariamente, elevar os preços  dos imóveis”, afirma o vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Carlos Borges. Ele explica que isso vai depender da empresa que realizar a construção, da tecnologia utilizada, do sistema construtivo e de como ele será usado. Sem falar da região onde o edifício ficará, pois uma rua com muito barulho e trânsito exige maior isolamento acústico.

Para ele, a norma possui muitos pontos positivos, pois regula o mercado e “deixa as regras do jogo claras”. “Ela traduz de forma técnica as necessidades dos usuários de imóveis”, salienta Borges. Afinal, o barulho  enfrentado por alguns consumidores pode ser uma questão de arquitetura e engenharia, e essa regra visa sanar parte desse problema.

Pontos positivos para os usuários
Ao olhar para o edifício do ponto de vista do usuário, destaca Borges, essa regra estabelece o ruído máximo exigido para cada setor do imóvel, como as paredes e os pisos. E o que interessa mesmo é o resultado final, ou seja, independente do material usado na construção, é necessário cumprir o isolamento acústico.

Além disso, a nova norma define os diferentes tipos de ruídos a serem driblados, como o de impacto (salto de mulheres, por exemplo), o aéreo, o provocado por equipamentos, além do som ambiente, que varia de acordo com a localização do edifício.

O vice-presidente de Tecnologia e Qualidade avalia que essas regras serão boas para os usuários, pois facilitam a medição objetiva. Haverá um método para que um especialista consiga medir in loco se o imóvel atende às normas. “Ela é mais clara e mais objetiva”, reitera Borges.

Psiu!
Em relação ao barulho em edifícios, a especialista em Direito Imobiliário, Rita de Cássia Serra Negra, lembra que “o condomínio é uma comunhão de pessoas e interesses”. Por isso é preciso levar em conta que o direito de um morador vai até o limite do direito do outro.

A advogada do escritório Mesquita Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, Daniella de Almeida e Silva, explica que a questão é tratada pela Lei do Psiu, que estabelece que, entre 22h e 7h, as pessoas não façam barulho acima de 45 decibéis. Já no outro intervalo, não são permitidos ruídos acima de 55dB. Para se ter uma ideia, uma conversa tranquila pode alcançar 55dB, enquanto que o som de um secador chega a 90dB.

Além dessa regra municipal, cada edifício é regido pela Convenção de Condomínio, que usa a Lei do Psiu como base e costuma ampliar as restrições em relação ao barulho, como no caso de proibir cachorros no interior dos imóveis ou aumentar o silêncio até as 10h, por exemplo.

Mas, o que fazer caso uma pessoa exagere no barulho? Rita de Cássia explica que é comum os moradores tentarem uma conciliação com o condomínio ou até com a administradora. Nesses casos a pessoa que provoca os ruídos recebe notificações ou pode até ser multada, caso isso esteja previsto na Convenção do Condomínio.

Quando essas ações não são suficientes, é possível fazer uma denúncia pelo número 156 ou em qualquer subprefeitura de São Paulo.

Atenção às regras
Vale lembrar que a Convenção é instituída no momento em que o condomínio é criado no Registro de Imóveis. Por isso, quem estabelece as primeira regras é a Construtora.

Entretanto, os condôminos podem alterar as normas através de assembleias, desde que seja atingido um quórum específico. Nessas reuniões são discutidas, por exemplo, alterações de cláusulas muito brandas, muito rígidas, alteração de um valor da multa etc.

Porém, a Convenção, de acordo com Rita, é a regra máxima do condomínio. Por isso, sempre que a pessoa for comprar um imóvel, é importante lâ-la atentamente para verificar as restrições. “A pessoa vai ter que se adaptar as regras”, reitera a especialista.

Fonte: InfoMoney

Corretor de Imóveis – Entenda as siglas imobiliárias

julho 21, 2011 by lmenezes · 802 Comments
Filed under: Corretor 

Recentemente, um médico meu amigo, ao ler uma matéria sobre lançamento imobiliário, constava que o VGV daquele empreendimento seria de R$ 20 milhões, e ficou sem entender. Portanto, gostaria de saber o significado daquela sigla e também qual a sua importância, que mereceu aquele destaque na mídia.

O significado de VGV é Valor Geral de Vendas e compreende a somatória do valor potencial de vendas das unidades que compõem o empreendimento, significando o faturamento que se espera daquela incorporação. Serve para definir parâmetros comerciais, tais como as ações de marketing, público-alvo e características do empreendimento.

Esse fato isolado nos leva a refletir sobre quantas são as pessoas que se deparam no seu dia a dia com outras siglas muito utilizadas no mercado imobiliário e que geram dúvidas. Muitos não encontram a resposta, ou porque não têm uma forma adequada de consulta ou até mesmo por se sentirem constrangidos, como se as siglas fossem de domínio público.

Do ponto de vista do contribuinte algumas delas são mais familiares, a começar pelo IPTU, passando pelo ITBI, e chegando ao ITCD, pois tocam o lado mais sensível do ser humano, sendo usual que as pessoas se inteirem mais de seu significado. Mas, ainda assim, surgem dúvidas e definições equivocadas.

O caso do IPTU é clássico, pois já presenciamos aqueles que se referem a esse tributo como Imposto dos Prédios e Terrenos Urbanos, o que não deixa de ser verdade. Mas seu significado é Imposto Predial e Territorial Urbano, que é cobrado anualmente pelo município e calculado sobre o valor dos imóveis urbanos.

O ITBI é o Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis e é devido ao município sempre que o imóvel muda de propriedade, enquanto o ITCD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual cobrado das pessoas físicas e jurídicas que receberem bens e direitos por meio de herança, diferença de partilha ou doação.

Para aqueles que tomam contrato com o imóvel em construção, existe uma sigla que sempre aparece quando se refere aos custos da obra, que é o CUB (Custo Unitário Básico), cuja origem remonta à Lei Federal 4.591, de 1964, que obriga os sindicatos da indústria da construção civil a publicarem mensalmente esse índice, no dia 5 do mês subsequente.

Além disso, o referido diploma legal atribuiu à ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) a responsabilidade de preparar uma norma técnica que estabelecesse os parâmetros técnicos e a metodologia para o cálculo do CUB/metro quadrado. Isso gerou um jargão no mercado, a NB-140, que designou por muito tempo as planilhas existentes no texto normativo, que tinha essa designação, hoje denominada NBR-12.721.

Ainda no campo dos custos de construção existe uma sigla que já rendeu grandes discussões, especialmente entre pessoas que questionam os valores de obras públicas, que é o BDI (Bonificações e Despesas Indiretas). Representa o conjunto de custos não incidentes diretamente na execução da obra, mas que oneram o seu valor, tais como mobilização, encarregos, impostos, lucro e tantos outros que somente um estudo específico pode esclarecer, tamanha sua abrangência e complexidade.

Voltando ao campo das incorporações, existe um índice em Belo Horizonte que é o UTDC (Unidade de Transferência do Direito de Construir), que significa a possibilidade de os proprietários de imóveis com características definidas em lei transferirem áreas edificantes para outras regiões.

Podemos ainda citar a ABL (Área Bruta Locável), que compreende o somatório de todas as áreas locáveis em shoppings centers, e a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que define os limites das responsabilidades dos profissionais registrados nos Creas (conselhos regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) em obras e serviços.

Fonte: O Estado de Minas (por Francisco Maia Neto, sócio da Precisão Consultoria e autor do Guia de negócios imobiliários – Como comprar, vender ou alugar seu imóvel).