Brasil tem recorde de capital estrangeiro em imóveis.

novembro 3, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Economia 

Estudo da Ernst & Young diz que o País está à frente de EUA e China. Em dez anos, o PIB do setor poderá chegar a R$ 270 bilhões

Neste ano, o mercado de imóveis no Brasil atingiu presença recorde de capitais vindos do exterior, aponta o estudo “Real Estate Report”, feito pela Ernst & Young Terco. Anualmente, projetos imobiliários correspondem a um montante entre R$ 5 bilhões a R$ 10 bilhões em investimentos estrangeiros e o PIB (Produto Interno Bruto) do setor pode chegar a R$ 270 bilhões em menos de dez anos.

O estudo diz que existe um déficit no mercado imobiliário e que para reduzi-lo seria preciso investir todo ano R$ 18 bilhões até 2030. “Isso para dar conta do déficit acumulado, sem considerar as necessidades de renovação de imóveis e fatores demográficos, como o crescimento populacional e a redução de habitantes por moradia”, diz o diretor de Fusões e Aquisições para o setor imobiliário da Ernst & Young Terço, Viktor Andrade.

Entretanto, a pesquisa ressalta os pontos positivos no cenário, como a grande demanda e o aumento da renda, além da maior lucratividade alcançada por quem constrói no País. “A margem bruta operacional do mercado imobiliário no Brasil é quase o dobro do que em países como Estados Unidos e China”, mostra o estudo, elogiando também o sistema de financiamento habitacional brasileiro “mais seguro, que impede grande parte das atitutes que levaram o mercado norte-americano ao colapso em 2008 – como a possibilidade de financiar mais de uma vez o mesmo imóvel”.

No mundo

Apesar de o mundo estar em crise financeira global, o Brasil continua bem no recebimento de investimentos estrangeiros, aparecendo à frente da Alemanha, França, Canadá, Índia e Japão, além dos já citados EUA e China.

Confiança

A pesquisa entrevistou líderes de multinacionais estrangeiras, apontando que 60% deles acreditam em um cenário positivo para investimentos no País em um futuro próximo. Outros 30% esperam um crescimento expressivo do mercado imobiliário e de construção já nos próximos dois anos.

Construções verdes

O estudo mostrou que o Brasil ocupa o 4º lugar do ranking mundial de construções verdes, com 51 prédios certificados e 525 em processo de certificação, atrás apenas dos Estados Unidos, Emirados Árabes Unidos e China, evidenciando que o País tem acompanhado as tendências dos maiores mercados mundiais.

Por Heraldo Marqueti Soares

Casas para vender com varandas gourmet.

julho 4, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Arquitetura 

A palavra gourmet tem ascendência francesa e o seu significado original designava os bons apreciadores de vinho, os verdadeiros conhecedores. Atualmente já faz parte do vocabulário português e alargou o seu âmbito a tudo o que se relaciona com os prazeres da mesa, sempre na perspectiva da autenticidade e da qualidade.

A varanda ampla se tornou uma extensão da sala e também da cozinha. Quando tem equipamentos (a moda é ir além da churrasqueira) como cooktop, forno, bar é um espaço destinado a apreciação de uma boa comida e bebida, com uma tendencia brasileira de acontecer ao ar livre decorrente do nosso clima tropical.é chamada de varanda gourmet.

Imóveis: cuidado dobrado com o concreto confeccionado na obra.

maio 22, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Engenharia 

Vou aproveitar a experiência vivenciada por um amigo, para escrever algumas linhas sobre as questões envolvendo a confecção de concreto na própria obra e as consequências de uma estrutura mal executada.

Não é incomum, obras de pequeno e médio porte, utilizarem-se do expediente de confeccionar concreto na própria obra em razão de uma série de motivos, entre os quais:

  • Redução de custos
  • Dificuldade de agendamento com empresas de fornecimento de concreto
  • Volumes muito pequenos em função de estruturas de menor porte ou apenas de parte destas, como pilares, por exemplo
  • Localização da obra, longe de grandes centros urbanos
  • Outros diversos

O motivo não importa, o fato é que a situação ocorre mais do que se imagina e os cuidados devem ser redobrados !

Os concretos utilizados em estruturas, mesmo em obras de menor porte, desde a publicação da NBR 6118 em 2003, devem possuir resistências de acordo com uma série de prescrições, entre as quais qualidade e durabilidade da estrutura – descritos nos itens 5 e 6 da referida norma:

1) São os requisitos mínimos de qualidade classificados no item 5.1.2

  • Capacidade resistente
  • Desempenho em serviço
  • Durabilidade

2) As estruturas de concreto devem  ser projetadas e construídas de modo que sob as condições ambientais previstas na época do projeto e quando utilizadas conforme preconizado em projeto conservem suas segurança, estabilidade e aptidão em serviço durante o período correspondente à sua vida útil

Já no item 8.2.1  da mesma norma, que fala sobre as Classes do Concreto, lê-se:

  • Esta Norma se aplica a concretos compreendidos nas classes de resistência do grupo I, indicadas na  ABNT NBR 8953, ou seja, até C50.
  • A classe C20, ou superior, se aplica a concreto com armadura passiva e a classe C25, ou superior, a concreto com armadura ativa. A classe C15 pode ser usada apenas em fundações, conforme  ABNT NBR 6122, e em obras provisórias.

Portanto a classe mínima com que lidamos nas obras, independente do porte, é a C15 ou a C20 para o caso de Superestrutura.

Convém salientar que estas classes de concreto são ligeiramente superiores às utilizadas em grande parte das obras realizadas até 2003. A prática, entretanto, demonstra que grande parte dos Projetistas de Estruturas utilizam valores compreendidos entre as classes C25 e C35, nas obras corriqueiras, e assim as resistências  de projeto praticamente dobraram nesta última década.

Tenho observado, muitas vezes, que a confecção de concreto em Obra tem um acompanhamento bastante precário por parte dos responsáveis técnicos pela execução, como se a simples mistura dos materiais básicos (cimento, areia, brita e água) obrigatoriamente produzissem concretos de resistência compatível com o necessário, independente do traço estabelecido e das propriedades dos materiais.

Isto tudo, serve para descrever o caso acontecido, onde uma estrutura projetada para concreto com resistência 20 MPa, e que tiveram pilares preenchidos com produto confeccionado na própria obra, apresentou resultados de resistência a compressão média da ordem de 10 MPa !?

Green Building está sendo implantado em Abu Dhabi.

maio 22, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Engenharia, Sem categoria 

Dando sequência aos “Posts”sobre o panorama mundial do “Green Building”, falaremos hoje sobre como Abu Dhabi, capital dos Emirados Árabes Unidos, formulou sua própria política e está implementando este conceito, que vem crescendo entre os construtores e incorporadores. O “Post” foi inspirado no artigo “Green drive is growing on builders in Abu Dhabi” publicado no site http://www.thefuturebuild.com/

Quando o Conselho de Planejamento Urbano de Abu Dhabi lançou o seu programa de sustentabilidade, o “Estidama”, há dois anos, as diretrizes de construção verde definidas não foram aceitas facilmente.

Mas desde que se tornou obrigatório, em setembro de 2010, mais de 100 empreendimentos nos Emirados receberam uma classificação de duas pérolas para Projetos Verdes através do sistema de pontuação criado. Outros três receberam a mesma classificação, de um total de cinco pérolas, para a fase de construção.

Os edifícios também receberão uma classificação de sustentabilidade para a operação, através de uma avaliação que será realizada dois anos após a conclusão da obra e o consequente início de ocupação.

“Se você não tiver feito isso antes, aplicar sustentabilidade não é uma coisa fácil”, disse Edwin Young, um conselheiro do “Estidama”. ”Neste mesmo período do ano passado, ninguém queria fazer sequer uma pérola, o nível mais baixo de incorporação do Projeto no estilo “Green Building”.  A primeira resposta foi uma rejeição automática dizendo “eu não quero fazer isso”.

Projetistas, construtores e consultores, inicialmente assustados com o conceito de edifício verde, e as suas aplicações nos projetos e construções, nos primeiros três meses após a obrigatoriedade do “Estidama” tiveram seus requerimentos “online” rejeitados por não atenderem os requisitos de sustentabilidade.

No ano passado, entretanto, as atitudes foram mudando rapidamente e assim o Conselho de Planejamento Urbano passou a treinar 30 pessoas por semana, para poderem aplicar o programa.

“Discutimos muito, no ano passado, sobre o mito e a realidade,” afirma Young. ”As pessoas achavam que o “Estidama” iria afetar edifícios atuais, ou que ia ser impossível obter materiais, por exemplo. Nós mudamos o foco, e estamos aumentando o nível de conscientização.”

Especialistas reunidos na Cúpula Mundial de Eco Construção, na semana passada, aplaudiram o progresso do Emirado, mas advertiram que a batalha está longe de ser vencida.

“Trata-se de mudança”, disse Matthew Plumbridge, um consultor de planejamento ambiental e de sustentabilidade do Departamento de Assuntos Municipais. ”Nós vamos partir da teoria para a prática, e é interessante medir o nível de adoção do Programa. Mudança de atitude é um desafio, com certeza, e isso não acontece da noite para o dia.”

Recentemente foi concluído em Abu Dhabi o primeiro edifício em conformidade com o “Estidama” – o Imperial College London Diabetes Center, em Al Ain, que abriu no final do ano passado. Nele foram utilizados materiais de origem local e o mesmo possui um sistema de aquecimento solar. Além disto o consumo de água e energia é significativamente menor, foi um verdadeiro teste para o “Estidama”.

Mazen Al Dahmani, gerente geral do centro, disse que a escassez de consultores qualificados provou ser um desafio durante a construção.

“Precisamos de uma equipe adicional para apoiar e orientar os consultores e empreiteiros”, disse ele.

Young disse que existem atualmente cerca 600 profissionais qualificados para aplicar o Estidama, mas acrescentou que os consultores com formação local tem sido um dos maiores desafios da UPC.

“Nós ainda temos alguns problemas, mas as pessoas agora estão nos procurando”, disse ele. ”O Estidama ainda é um bebê. Neste ano, houve tanto progresso, e nós não poderíamos estar mais orgulhosos.”

Saeed Alabbar, o vice-presidente da Emirates Green Building Council, um fórum de profissionais da indústria dedicados ao de práticas favoráveis ao meio ambiente, disse que o progresso nos últimos anos pode ser atribuída a fatores econômicos.

“Nós estamos vendo todos no mesmo barco agora – construtores, fornecedores e governo”, disse Alabbar.

“É um propulsor econômico, faz mais sentido a construção de edifícios verdes do que o contrário. A economia está vendo uma oportunidade de atender a uma nova demanda.”

A sustentabilidade vai funcionar, porém, é necessário que os ocupantes e usuários dos edifícios verdes mudem seu hábitos e assimilem a cultura.

“Os ocupantes desempenham um papel importante”, disse Rym Baouendi, um conselheiro do “Estidama”.

“Podemos melhorar a educação sustentável. O “Estidama” presta muita atenção para os aspectos culturais também. Quando se trata de comportamento, temos uma oportunidade de mandar a nossa mensagem em locais como mesquitas e escolas. Temos que espalhar a mensagem sobre como o comportamento pode ter um impacto positivo.”

A próxima batalha será incentivar os proprietários, quando fizerem um retrofit ou uma reforma da sua construção adotem a nova filosofia e passem a utilizar o “Estidama”.

“Nós ainda temos um longo caminho a percorrer”, diz Alabbar. ”Precisamos também promover a conservação de energia e água, particularmente em edifícios existentes.”

Quanto mais aprofundamos a leitura e o conhecimento sobre “Green Building”, percebemos que muitos países já formularam leis no sentido de tornar obrigatória a concepção de Projetos e Construções dentro dos conceitos de sustentabilidade e preservação do meio ambiente. As Operações destas edificações, dentro destes mesmos conceitos, torna-se óbvia pelas vantagens competitivas econômicas e de mercado.

Assim, cabe a nós profissionais, iniciarmos a aplicabilidade deste conceito, em nossos Projetos e Obras, na medida possível, antecipando-se aos ventos que impulsionarão as novas tendências da Engenharia e Construção.

Por último, que tiver interesse em conhecer as bases do “Estimada”, pode consultar o site http://estidama.org/ onde encontrarão acesso aos parâmetros utilizados em Abu Dhabi para Certificação das Edificações.

Feirão da Casa Própria supera as expectativas da Caixa

maio 21, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: CEF 
Volume de negócios demonstra que o mercado imobiliário continua bastante aquecido

21 de maio de 2012 - O movimento do Feirão da Casa Própria deste ano em São Paulo foi maior do que o esperado pela Caixa, que promove o evento. Entre sexta-feira (18) e sábado (19), passaram pelo Centro de Exposições Imigrantes, na zona sul da cidade, cerca de 45 mil pessoas. “A presença está superando as expectativas, está muito cheio”, disse o superintendente da Caixa em Osasco (SP), Álvaro Barbosa Júnior.

O volume de negócios demonstra, na avaliação do superintendente, que o mercado imobiliário continua “bastante aquecido”. Foram fechados ou encaminhados 13 mil contratos, que somam R$ 1,6 bilhão em negócio, de acordo com o último balanço do feirão, divulgado na noite de sábado (19).

Barbosa destaca que o valor já é significativo, levando-se em consideração que representa apenas dois dias de negociações, sem considerar o balanço final que vai incluir o domingo (20), quando termina o esforço de vendas. A previsão da Caixa é emprestar R$ 90 bilhões em crédito imobiliário ao longo de 2012 em todo o país.

De acordo com Barbosa, os imóveis mais procurados são os enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida, de habitação popular. Este ano, 15,2 mil das 220 mil unidades oferecidas pelo mercado no feirão se enquadram no programa do governo federal.

O número de negócios também aumentou por causa das recentes reduções nas taxas de juros oferecidas pelo banco estatal. “A redução da taxa de juros trouxe um componente muito forte para o mercado”, disse Barbosa. Com juros mais baixos, os compradores conseguem encaixar prestações de imóveis mais caros no orçamento familiar, estimulando ainda mais as vendas. As informações são da Agência Brasil.

Fonte: Investimentos e Notícias

Imóveis com blocos de concreto devem ser homogêneos e compactos

maio 21, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Engenharia 
Eles são indicados para todos os tipos de construções, principalmente as que requerem maior resistência estrutural, economia, produtividade e sustentabilidade no processo produtivo

Redação AECweb / e-Construmarket

A escolha de blocos de concreto para um empreendimento imobiliário deve ser feita durante a elaboração do projeto, quando são definidas quantidades, classes de resistência, dimensões (em função da modulação), peças complementares (amarração e compensadores), entres outros aspectos. A informação é do engenheiro civil Anderson Augusto de Oliveira,gerente do Programa Setorial da Qualidade (PSQ) de Blocos de Concreto e Peças de Concreto para Pavimentação do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H). Ele alerta que para ter garantia de qualidade o ideal é adquirir produtos de empresas qualificadas no PSQ.

Há, entretanto, algumas verificações que podem ser feitas em caso de dúvidas em relação à qualidade do material. “Os blocos devem ser homogêneos, compactos, ter os cantos vivos, sempre livres de trincas e imperfeições que possam prejudicar o assentamento ou afetar a resistência e a durabilidade da construção. A variação de peso entre as peças deve ser mínima, para evitar problemas de resistência. E os blocos com aparência de pé de moleque (todo poroso) possuem baixa resistência, sendo, portanto, fora dos padrões estabelecidos nas normas técnicas”, também diz.

Oliveira, que também é consultor técnico do Sindicato Nacional da Indústria de Produtos de Cimento (Sinaprocim) e do Sindicato da Indústria de Produtos de Cimento do Estado de São Paulo (Sinprocim) diz que existem em torno de 2.500 indústrias de blocos de concreto em todo o território nacional, sendo a maioria de pequenas e microempresas. O faturamento do setor gira em torno de R$ 1,4 bilhão por ano e a maior concentração está no Estado de São Paulo com, aproximadamente, 50% do total.

De acordo com o engenheiro o PSQ acompanha a qualificação de 66 fabricantes de blocos de concreto, grupo que representa 57% do volume total da produção nacional. “A adesão ao PSQ é voluntária, uma vez que não existe nenhuma obrigação na participação do programa de qualidade”, ressalta.

Para participar do PSQ a empresa deve apresentar instalações físicas adequadas para o recebimento e armazenamento das matérias-primas e equipamentos capazes de produzir blocos de concreto dentro das especificações técnicas. “A qualificação das empresas depende do cumprimento da norma técnica da ABNT, NBR 6136 – Blocos Vazados de Concreto Simples para Alvenaria”, afirma, ao explicar que entre os principais requisitos de desempenho da norma, avalia-se a resistência à compressão, absorção de água, análise dimensional e retração por secagem.

REQUISITOS PARA RESISTÊNCIA CARACTERÍSTICA À COMPRESSÃO, ABSORÇÃO E RETRAÇÃO

Os blocos devem atender às questões dimensionais de acordo com a NBR 6136.

DIMENSÕES

Anderson explica que os blocos são classificados em Classe A, B, C e D. Os da classe ‘A’ têm função estrutural, para uso em elementos de alvenaria acima ou abaixo do nível do solo; os da classe ‘B’ e ‘C’, também têm função estrutural, mas são usados em elementos de alvenaria acima do nível do solo. Os da classe ‘D’ não têm função estrutural e são para uso em elementos de alvenaria acima do nível do solo.

O especialista orienta que é recomendável o uso de blocos com função estrutural classe ‘C’, designados M10, para edificações de, no máximo, um pavimento; os designados M12,5 para edificações de, no máximo, dois pavimentos; e os designados M15 e M20 para edificações maiores.

As designações M-20, M-15, M12,5, M-10 e M-7,5 representam as dimensões modulares do blocos. E são diretamente relacionadas à largura do bloco, lembrando que a variação de 1,0 cm na largura refere-se à espessura da argamassa de assentamento. Ver exemplos no quadro:

O conjunto de componentes de alvenaria é denominado família de blocos, composta por: Bloco Inteiro (bloco predominante), meio bloco, blocos de amarração L e T (blocos para encontros de paredes), blocos compensadores e Blocos Tipo Canaleta.

De acordo com o engenheiro, não existe limitação para o uso de blocos de concreto. “Eles são indicados para todos os tipos de construções, principalmente as que requerem maior resistência estrutural, economia, produtividade e sustentabilidade no processo produtivo”. Afirma, ainda, que as vantagens deste tipo de bloco são a regularidade geométrica (produto modular), resistência estrutural, maior rendimento para alvenaria, maior economia e produtividade para o revestimento, dispensando chapisco ao revestir.

CONTROLE DE QUALIDADE

Quando questionado se a prática de algumas construtoras de produzir os blocos de concreto no canteiro de obras pode comprometer a qualidade, Anderson Oliveira é categórico: “Os blocos devem ser fornecidos por indústrias legalmente instaladas, com todos os registros e licenças regularizadas e com instalações físicas capazes de produzir um material de qualidade”. Estas condições, afirma, dificilmente serão obtidas em um canteiro de obras. “O Sinaprocim e o Sinprocim têm atuado fortemente no combate a tal prática, pois se entende que a indústria de materiais é responsável e apta pela fabricação dos produtos e ao construtor cabe a execução do empreendimento”, afirma.

Para Oliveira é quase impossível garantir que a fabricação do bloco no canteiro de obras atenda às normas técnicas da ABNT. “Para obter qualidade, é necessário um rigoroso controle no processo produtivo que vai desde a separação e controle dos agregados (matéria-prima), passando pela dosagem desses materiais e, posteriormente, pelo processo de cura, fator muito importante e que no canteiro é precário ou quase nulo, comprometendo o desempenho do material e o empreendimento no qual será empregado. E quando essas condições e exigências legais são atendidas, o custo se torna inviável”, explica.

Aos gestores, que têm de escolher o material a ser utilizado na obra, o consultor do Sinaprocim/Sinprocim diz que o ideal é adquirir produtos em conformidade com as normas técnicas. É importante verificar a disponibilidade e capacidade de entrega do fabricante, especificar o produto de acordo com sua classe de resistência (especificada pelo projetista), adquirir blocos vazados de concreto, sem fundo, pois se aproveita os furos para a passagem das instalações e para a aplicação do graute (concreto de alta plasticidade). “Não tendo fundo, há também significativa economia de argamassa de assentamento, além de evitar a geração de resíduo fruto da quebra de paredes, garantindo a racionalização e a sustentabilidade da obra”, informa.

Quanto à dúvida entre escolher bloco de concreto ou cerâmico, o engenheiro afirma que os de concreto têm se revelado a solução mais econômica nos caso de alvenaria de vedação ou estrutural para edifícios de até 20 pavimentos. A alvenaria de vedação com blocos de concreto permite redução do consumo de argamassa de assentamento; aplicação de gesso diretamente sobre os blocos com espessura de 3 a 4 mm; aplicação de azulejos diretamente sobre os blocos; passagem dos conduítes pelos vazados dos blocos; possibilidade de desenhar cada parede, mostrando cada bloco, para facilitar o assentamento dos diversos tipos e sua quantidade exata, evitando desperdícios e garantindo melhor resistência mecânica da parede, para suportar deformações da laje em estruturas de concreto armado.

Portanto, uma parede de vedação com blocos de concreto com estas características tem menor custo-benefício que outras soluções. “A alvenaria estrutural com blocos de concreto, quando utilizada para execução de edifícios, tem o menor custo do mercado. Esse resultado já foi provado em milhares de obras – tanto econômicas quanto de melhor nível social. Desde quando se iniciou a utilização do sistema construtivo com alvenaria estrutural de blocos de concreto, há 45 anos até os dias de hoje, não se conhece outro sistema de menor custo para construir edifícios de até 20 pavimentos. Daí o sucesso do uso deste sistema construtivo em termos de custo e durabilidade”, conclui.

Redação AECweb / e-Construmarket


COLABOROU PARA ESTA MATÉRIA

Anderson Augusto de Oliveira
Engenheiro civil, sócio-diretor da Luccol Engenharia, consultor técnico Sindicato Nacional da Indústria de Produtos de Cimento (Sinaprocim) e do Sindicato da Indústria de Produtos de Cimento do Estado de São Paulo (Sinprocim). É gerente do Programa Setorial da Qualidade de Blocos de Concreto e Peças de Concreto para Pavimentação do Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H).

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Imóveis de luxo impulsionam venda.

maio 8, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Economia 

O mercado imobiliário de alto luxo vem se expandindo no Brasil, com aumento da demanda no Rio e em São Paulo e crescimento também fora dos grandes centros, pressionando os preços para cima e gerando valorização recorde. No Rio de Janeiro, os preços dos imóveis de alto padrão subiram aproximadamente 200% nos últimos cinco anos, enquanto imóveis de outras categorias tiveram incremento médio de 150% na cidade, segundo Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi-Rio).

É na orla de Ipanema e do Leblon que estão os metros quadrados mais caros do Brasil, estima Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp). Nos dois bairros, os mais cobiçados do Rio, o metro quadrado de um apartamento de frente para o mar custa em média R$ 40 mil atualmente, podendo chegar a R$ 51 mil, de acordo com o Secovi-Rio.

Para Frederico Judice Araújo, o mercado de alto luxo do Rio está se beneficiando mais do que a média brasileira em função dos megaeventos que acontecerão nos próximos anos e dos investimentos em infraestrutura e segurança que vêm a tiracolo. Ele é membro da família proprietária da Judice & Araujo, imobiliária especializada em imóveis do segmento.

“Assim como mercado financeiro antecipa movimentos de empresas para comprar ações, o mercado imobiliário antecipou o movimento de melhora da cidade como um todo. O Rio vai melhorar muito para poder receber esses grandes eventos e isso tem um impacto direto no mercado imobiliário”, diz, citando investimentos como a expansão do metrô até a Barra da Tijuca, na zona oeste, e a política de segurança pública das Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs), que buscam expulsar o tráfico armado de favelas. “O momento é inedito, nada se compara. A Judice está há 36 anos no mercado (fluminense) e nunca vimos um momento tão bom no Rio. Desde que o Rio deixou de ser capital, ficou meio largada durante muitos anos, e agora vem retomando uma posição mais forte.”

O imóvel mais caro que a empresa oferece no Rio no momento é um apartamento de 1.600 metros quadrados na praia de Ipanema, à venda por R$ 64 milhões. Para José Conde Caldas, presidente da Associação de Empresas Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi), o mercado carioca está passando a ser um mercado nacional e até internacional, atraindo compradores de outros Estados e também de fora do País. “O Rio hoje é a bola da vez. Muita gente quer voltar a morar na cidade. Isso existiu no passado, nos anos 1960, quando o Rio era muito procurado. Mas depois veio uma sucessão de maus governos e as pessoas queriam ver o Rio de costas.”

Conde Caldas, que é dono da construtora Concal, diz ter presenciado um exemplo desta tendência dois anos atrás, quando lançou um empreendimento de luxo de frente para a praia de Ipanema, com seis apartamentos a partir de R$ 7 milhões cada. Quatro deles foram comprados por pessoas de fora da cidade. “Eu quis conhecer os compradores para saber por que estavam comprando no Rio. Eram pessoas com negócios que estavam indo muito bem e queriam comprar o apartamento como investimento, e para ter uma casa de veraneio no Rio”, conta.

Internacionalização

O segmento de casas, apartamentos e coberturas com cifras na casa dos milhões se beneficia de fatores como a queda de juros, o maior acesso a crédito, a economia aquecida e a grande visibilidade do Brasil diante da Copa e da Olimpíada de 2016, lista Judice Araujo. Ele observa que o mercado também vem sendo impulsionado pelo aumento do poder aquisitivo de partes da população. “Vemos o crescimento da classe média, mas também a subida da classe média para a média alta e a classe alta prosperando. Isso tem um impacto positivo no mercado de alto padrão. Vemos nitidamente que mais pessoas têm tido condições de comprar um imóvel maior ou uma segunda moradia de veraneio”, diz Judice Araujo.

A empresa é a afiliada no Rio da Christie’s Great Estates, braço imobiliário da casa de leilões que entrou no Brasil em 2007. No ano seguinte foi a vez da Sotheby’s International Realty, da casa de leilões rival, também britânica, que estabeleceu escritório em São Paulo. A entrada de ambas no mercado nacional reflete o maior interesse internacional por imóveis de alto padrão no País. Mas seu crescimento vem sendo impulsionado pela demanda interna, afirma o diretor da SIR no Brasil, Fábio Rossi, que tem planos de triplicar as vendas da empresa nos próximos três anos, a partir da descentralização.

A empresa atualmente tem escritórios em São Paulo e Porto Alegre. Nos próximos três anos, a meta é abrir escritórios em 15 cidades de médio porte no Brasil. “Vamos para 15 cidades com população acima de dois milhões de habitantes, nas quais identificamos potencial de mercado para esse segmento. A nossa meta é ter vendas da ordem de R$ 1 bilhão no Brasil nos próximos três anos”, diz Rossi.

A empresa vem apresentando crescimento de 15% ao ano, diz Rossi, e 95% das vendas são para brasileiros. Mas o interesse de compradores estrangeiros no País vem aumentando, diz Rossi, que acredita que o mercado de luxo no Brasil caminha para uma maior internacionalização. “Em cidades como Nova York, Milão e Londres, os estrangeiros chegam a representar 30% do mercado, o que mostra que temos um grande potencial de crescimento no Brasil”, diz.

De acordo com Rossi, a procura de imóveis de alto padrão aumentou também entre investidores, tendência que atribui às turbulências na economia mundial após a crise financeira de 2008. “O mercado imobiliário se mostrou como o lugar mais seguro e como o melhor investimento. Algumas ações viraram pó, o imóvel não. O imóvel bem localizado, de luxo, subiu de preço. Todo mundo fala que o mercado imobiliário americano está caindo, mas em Nova York, em frente ao Central Park, os preços continuam subindo. A Grécia está quebrada, mas o imóvel de luxo lá está mais caro”, exemplifica.

Descentralização

Rio e São Paulo são os principais mercados para empreendimentos milionários, mas o aumento da procura no Nordeste tem sido substancial, afirma Francisco Próspero, diretor executivo da In’s no Brasil. A empresa portuguesa atua no Nordeste há dez anos, com sede em Fortaleza, e em 2010 tornou-se afiliada da Christie’s Great Estates. O faturamento vinha crescendo em 20% ao ano, e no ano passado superou os 30%.

Até três anos atrás, Próspero diz que o público-alvo da empresa eram sobretudo europeus, como alemães, ingleses, italianos e nórdicos. Hoje, os brasileiros ultrapassaram os estrangeiros e são responsáveis por cerca de 60% das vendas da empresa. “Com o crescimento da economia no Brasil, as pessoas aqui estão com uma maior capacidade financeira, ao contrário do que ocorre na Europa, dado o contexto internacional da economia”, diz. “São compradores do Nordeste, São Paulo, Brasília, Pará, tanto pessoas que compram como uma segunda residência para passar férias ou como um investimento”, diz.

De acordo com Próspero, o portfólio da In’s tem cerca de 250 imóveis de alto padrão nos Estados que representa – Ceará, Maranhão, Piauí e Pará. “São coberturas com piscinas nas capitais, apartamentos de mil metros quadrados em condomínios de luxo com vista para o mar, casas de praia, fazendas de recreio com cavalos e lagos”, exemplifica. Os preços dos imóveis de alto padrão nesses Estados variam de R$ 1 milhão a R$ 8 milhões, estima Próspero. Já no Rio, o patamar é bem mais alto.

No Rio e em São Paulo, o valor dos imóveis é puxado para cima pela falta em bairros cobiçados onde não há espaço para novas construções e escassos lançamentos imobiliários. Mas a alta de preços não assusta as empresas que atuam no setor. Afiliada da Christie’s em São Paulo, a Coelho da Fonseca teve crescimento de 35% em 2011 e tem meta de crescimento de 50% para este ano. Segundo Fernando Sita, diretor geral de vendas da Coelho da Fonseca, a redução da taxa de juros e o maior acesso a crédito também vem estimulando a compra de imóveis pela classe AA. “Há quatro anos era impensável você vender um imóvel de alto padrão financiado, mas hoje isso está se tornando uma coisa habitual. O rico opta por comprar um imóvel caro, mas fica com seus recursos em mãos para ter liquidez, e pega um empréstimo de 70% ou 80% do valor”, diz.

Fonte: Terra

Imóveis um roteiro para você se orientar.

maio 8, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
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Já fazia tempo que a economista Andrea, de 39 anos, e o engenheiro Marcio Dualibi, de 46, planejavam mudar de casa. Com dois filhos,o apartamento em que moravam, de 120 metros quadrados e três dormitórios, no bairro da Vila Leopoldina,Zona Oeste de São Paulo, estava pequeno. A ideia era comprar outro apartamento, de 170 metros quadrados num condomínio da região. No fim de 2007, quando surgiu um comprador oferecendo R$ 360 mil pelo imóvel deles, não hesitaram em vendê-lo, embora ainda faltassem R$ 70 mil para comprar o novo apartamento. Como os preços dos imóveis usados pareciam estáveis, decidiram adiar a compra e aplicar o dinheiro para tentar ganhar a diferença. E foram viver num apartamento alugado, ainda menor.

O resultado não foi o esperado. Os preços dos imóveis dispararam. Assustados, Andrea e Marcio sacaram o dinheiro do banco para tentar comprar o que fosse possível. Em agosto de 2008, fecharam negócio num apartamento em construção, de 140metros quadrados, numa rua menos valorizada do bairro. Pagaram R$ 460mil – R$ 100 mil a mais do que ganharam na venda do primeiro. Pagaram à vista, com desconto. Ainda assim, tiveram de vender um carro – um EcoSport do ano – e sacar o que tinham acumulado no Fundo de Garantia. O apartamento demorou dois anos e meio para ficar pronto, período em que precisaram pagar aluguel. Hoje, de acordo com Marcio, o apartamento que ele e Andrea venderam por R$360 mil vale R$ 550 mil, o preço do novo. E o apartamento que planejavam comprar, de R$ 450 mil, agora custa R$ 750 mil – uma alta de 66% em três anos. “Não era o que a gente queria”, diz Marcio. “Mas, depois de tanta confusão, não foi tão ruim.”

O drama vivido por Andrea e Marcio é reflexo da violenta explosão ocorrida nos preços dos imóveis nos últimos anos. É provável que em nenhum outro momento eles tenham subido tanto em tão pouco tempo. A valorização, maior aqui, menor ali, espalhou-se por todo o Brasil, das grandes metrópoles aos pequenos vilarejos de beira de estrada e à zona rural. O poder de compra de quem tinha um imóvel se manteve ou cresceu com a valorização. Mas quem ainda pretende comprar uma casa terá de se conformar, agora, em morar num lugar menos valorizado, como Andrea e Marcio, ou num imóvel menor do que poderia comprar alguns anos atrás. “Os preços estão lá em cima”, diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), especializada em pesquisas imobiliárias. “Não sei aonde vão parar.”

Na atual onda de valorização, nem todo mundo foi pego de surpresa. Houve quem lucrou – e muito. Graças à alta dos imóveis, o Rio de Janeiro ganhou 60 mil novos milionários, segundo uma pesquisa do Secovi fluminense, a entidade que reúne os empresários do setor no Estado. São proprietários que, da noite para o dia, viram seus imóveis ultrapassar o valor de R$ 1 milhão e se tornaram uma espécie de novos-ricos do mercado. Muitos investidores aproveitaram para comprar imóveis na planta e revendê-los, com lucro. Mesmo quem não tinha capital para fazer isso sozinho conseguiu reunir amigos para investir – numa antiga prática que caíra em desuso e agora ressuscitou.

Até investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercado imobiliário americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias em grandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa. Segundo uma pesquisa da Associação dos Investidores Estrangeiros em Imóveis, o Brasil ultrapassou a China e apareceu como o destino preferido em todo o mundo para negócios imobiliários, em 2011. “O pessoal diz que apenas 5% das vendas no país são feitas para investidores, que não estão comprando o imóvel para morar”, diz Pompéia. “Mas a parcela de investidores é bem maior.”

Como em qualquer mercado, a questão crucial não é saber quanto os preços já subiram, mas se eles ainda subirão mais – ou se cairão de repente. A alta já bateu no teto? Essa valorização é sustentável ou artificial? É hora de comprar? De vender? A seguir, apresentamos um breve roteiro para você se orientar no universo imobiliário. Não se trata de um trabalho exaustivo nem temos a pretensão de responder de modo conclusivo a todas as questões – que, no fundo, dependem de fatores incontroláveis. Esperamos, apenas, que nossas respostas ajudem cada um a tomar decisões melhores.

Por que o preço subiu tanto?

Num estudo encomendado pela Abecip, entidade que reúne os bancos que atuam em crédito imobiliário, o economista José Roberto Mendonça de Barros, ex-secretário de Política Econômica no governo FHC, sustenta que a valorização dos imóveis é resultado de uma conjunção inédita de fatores. Primeiro, houve a consolidação da estabilidade econômica, que facilitou o planejamento de longo prazo. Mais recentemente houve um aumento do emprego e da renda, que ampliou a demanda por imóveis. A classe média, com 95 milhões de pessoas, tornou-se predominante. A renda da população, segundo o estudo, vem subindo na faixa de 6% ao ano acima da inflação – tendência que deverá ser mantida até 2014. “Mesmo que os preços subam, em média, 11% ao ano, o crescimento da renda poderá absorver o aumento”, diz Luiz Antonio França, presidente da Abecip.

Além disso, o crédito imobiliário explodiu. De 2005 a 2010, ele cresceu 13 vezes, de R$ 4 bilhões para R$ 57 bilhões, de acordo com a Abecip. Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agora chegam a 30 anos. “O país está perdendo o medo de financiar”, diz Fabio Nogueira, fundador e sócio da Brazilian Finance & Real Estate, que atua no financiamento ao consumidor e na captação de recursos para empresas do setor. Isso permitiu uma redução significativa nas prestações e reforçou ainda mais a demanda, já inflada pela carência de 6 milhões de moradias do país. Imóveis que exigiam comprovação de renda de R$ 4 mil mensais agora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500. E, nos imóveis de até R$ 500 mil, é possível usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater até 80% da prestação.

Os juros, embora ainda altos para os padrões globais, caíram bastante nos últimos anos – e devem cair mais no médio prazo, mesmo que subam um pouco em 2011. Essa queda levou a uma redução ainda maior das prestações e permitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preços quase sem sentir. “Hoje, qualquer um consegue comprar um apartamento”, afirma o engenheiro Meyer Joseph Nigri, fundador e presidente da Tecnisa, uma das maiores construtoras do país. “Com R$ 100 por mês, compro um celular de R$ 1.000. Com R$ 500, compro um apartamento de R$ 100 mil.”

Foi graças a esse quadro favorável que brasileiros como o microempresário baiano Cleber Manoel Correia, de 44 anos, conseguiram comprar o primeiro imóvel em 2010 – no caso dele, um apartamento de R$ 330 mil, com 100 metros quadrados e três dormitórios, na Vila Laura, região central de Salvador. O imóvel, ainda em obras, só deverá ser entregue no fim de 2013. Mas Correia já conta os dias para se livrar de seu aluguel, de R$ 400. Casado, três filhos crescidos, dois dos quais moram com ele, ele deverá pagar 40 parcelas de R$ 830 e três parcelas intermediárias de R$ 6 mil, no total de R$ 51.200, durante a obra. Depois, diz que ainda decidirá com a mulher, Antonia, também de 44 anos, e seus filhos se reforçará a entrada para reduzir o valor do financiamento ou se financiará todo o saldo. “Antes, era complicado comprar um imóvel”, diz Bruno Correia, de 23 anos, o filho do meio, que ajuda o pai nos negócios e é o proprietário oficial do imóvel. “Agora, ficou muito mais fácil.”

Até os mais ricos estão recorrendo ao crédito. Muita gente está aproveitando para fazer um “upgrade”, dando o valor do imóvel atual como entrada. Segundo a imobiliária Coelho da Fonseca, de São Paulo, voltada para o público de alta renda, só 10% das vendas eram financiadas há três anos. Hoje, são 60%. “Acabou a história de que comprar imóvel financiado é para quem não tem dinheiro”, diz Walter Sita, diretor-geral de vendas da empresa. “Tem muito executivo tomando dinheiro na faixa de 10,5% ao ano para comprar imóveis de R$ 2 milhões, R$ 3 milhões, R$ 5 milhões em 20 ou 30 anos.”

A explosão dos preços é, portanto, resultado do aumento no crédito e na demanda. Em São Paulo, um levantamento da Embraesp mostra que o metro quadrado dos imóveis novos residenciais subiu 175%, em média, de 2000 até novembro do ano passado, último dado disponível. Só em 2010 a alta chegou a 32,8%, sem contar dezembro. Segundo a Global Property Guide, uma empresa britânica que pesquisa imóveis em todo o mundo, São Paulo ficaria em primeiro lugar no ranking dos países com a maior valorização imobiliária, com alta média de 33,5% em 12 meses (de outubro de 2009 a setembro de 2010). Em 24 meses, São Paulo também estaria no topo do pódio, com alta de 46,4% (leia os gráficos nas páginas 48 e 49). Os imóveis usados subiram um pouco menos, segundo uma pesquisa feita pelo Creci paulista com 529 imobiliárias locais. Mas, em alguns casos, eles também tiveram valorização espetacular. Um apartamento de 140 metros quadrados e três dormitórios em Perdizes, um bairro paulistano de classe média alta, foi vendido por R$ 320 mil há três anos. Hoje, vale R$ 650 mil, mais que o dobro, diz a ex-proprietária.

Boa parte da alta nos preços locais foi provocada, segundo Pompéia, da Embraesp, pela valorização dos terrenos. Ela teria ocorrido em razão da disputa entre as grandes construtoras e incorporadoras que abriram o capital e estavam com o caixa cheio. Segundo João Batista Crestana, presidente do Secovi de São Paulo, o preço do terreno representava 20% do custo de um empreendimento até há pouco tempo. Agora, chega a 50%, conforme a localização – mesmo levando em conta que mão de obra e material de construção também subiram. “Quando as empresas abriram o capital, houve uma correria escandalosa por terrenos para futuros investimentos”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci paulista. O cenário de São Paulo repetiu-se em todo o país:

- no Rio de Janeiro, pelos dados do Secovi fluminense, o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009;

- em Brasília, segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005;

- em Salvador, o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, um dos mais valorizados, subiu 54% desde 2007;

- no campo, o preço das terras aumentou, em média, 42% nos últimos três anos em todo o país, de acordo com a Agroconsult, uma consultoria de agronegócio.

A alta chegou ao fim?

Nos últimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiram sinais de acomodação no mercado. Segundo uma pesquisa do Secovi de São Paulo, o volume de vendas dos imóveis novos em relação à oferta teve uma ligeira queda, de 26,4% do total, em setembro, para 23,5%, em outubro, último dado disponível. Outro levantamento, do Creci paulista, entidade que congrega os corretores, mostrou queda de 25% no número de imóveis usados vendidos no Estado em outubro. Dados mais recentes mostram que as vendas voltaram a subir, mas não o suficiente para retomar o nível de agosto. E, segundo o Sinduscon, o sindicato da indústria da construção civil, o setor deverá crescer “apenas” 6% em 2011, a metade de 2010. “Já houve uma boa valorização e está na hora de tomar algum cuidado”, diz o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida, ex-secretário de Política Econômica no governo Lula e ex-diretor do Instituto de Estudos para o Desenvolvimento Empresarial (Iedi).

No mercado imobiliário, é crescente a percepção de que os preços podem estar próximos do teto permitido pela renda do consumidor. “O bolso é o limite – e esse limite está perto”, afirma Crestana, do Secovi paulista. Mesmo assim, a previsão é de que ainda haja espaço para novas altas por causa da forte demanda e da saturação nas grandes cidades. Não se espera, porém, que se repita o que ocorreu nos últimos anos. A exceção seriam as áreas de alto padrão, onde bons terrenos são raridade, como a Praça Pereira Coutinho, na Vila Nova Conceição, em São Paulo, ou o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro. “Muitos investidores apostam que os preços subirão mais, mas não sabemos. Já tem gente com medo de não vender o que construir”, diz Pompéia, da Embraesp.

Os preços ainda estão baixos, se comparados aos do exterior. Segundo França, da Abecip, o metro quadrado de um imóvel novo no Brasil custa US$ 1.600. Em Nova York, US$ 16 mil; em Paris, US$ 13 mil; em Madri, US$ 3.400; e na Cidade do México, US$ 1.800. Mas a expectativa é que, se houve excessos, o próprio mercado se ajustará, de acordo com a oferta e a demanda. “Ninguém vai lançar um imóvel a um preço em que não haja demanda”, diz Antonio Carlos Ferreira, diretor superintendente da construtora e incorporadora Gafisa. “Pode ofertar, mas não vai vender.”

A questão é que é muito difícil fazer uma avaliação precisa. Hoje, a maior parte das pesquisas sobre os imóveis no Brasil tem um enfoque regional e está centrada no número de lançamentos e na velocidade de vendas, não nos preços. Há pouquíssimas pesquisas de preços. E, quando elas existem, cobrem só uma cidade ou uma região metropolitana. Ao contrário de outros países, o Brasil não tem um índice nacional de valorização dos imóveis. Isso preocupa o Banco Central e o Ministério da Fazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novo indicador. Ele é crucial. Basta lembrar que a atual crise financeira global surgiu com o estouro de uma bolha imobiliária nos Estados Unidos – e ninguém quer ser acusado de ter permitido a repetição do problema aqui. “Estamos tentando formatar esse índice para ter uma informação rica sobre a valorização imobiliária no país”, diz França, da Abecip. “Ele deverá nortear as decisões de governo, agentes financeiros, empresas e até investidores.”

Há uma bolha imobiliária?

Não. Entre os profissionais que atuam na área, a visão predominante é que o mercado brasileiro vive um ciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitos anos. A desaceleração recente seria passageira. Como num jogral bem ensaiado, a maioria rejeita qualquer insinuação de que, no Brasil, exista uma bolha imobiliária similar à que ocorreu nos EUA e em outros países. O estudo coordenado pelo economista Mendonça de Barros também sustenta enfaticamente a tese de que não há uma bolha imobiliária em formação no país. Aqui estaria havendo um processo saudável de crescimento do setor, que ficou estagnado por muito tempo. Lá fora, a valorização era turbinada pelo crédito fácil e pela expectativa irreal de que os preços subiriam sem parar. No Brasil, ela estaria baseada numa demanda sólida e em critérios rígidos para a concessão de financiamentos. Nos EUA, o crédito chegava a 110% do valor do imóvel, sem comprovação de renda. Aqui, os bancos financiam, no máximo, 80% do total. “O cenário é espetacular”, diz Nigri, da Tecnisa. “A sensação é que estamos no começo da festa, não no fim.”

No Brasil, os preços dos imóveis também não se descolaram dos outros ativos, como no exterior. A valorização estaria apenas compensando o período em que eles subiram menos que as demais aplicações, nos anos 90 e na primeira metade dos anos 2000. Num período de dez anos, os imóveis ainda ofereceram um ganho menor que a Bolsa e outras aplicações. “Fazia tempo que os preços não se moviam, até por causa dos juros altos”, diz José Roberto Machado, diretor de crédito imobiliário do banco Santander.

O setor imobiliário também deverá ser beneficiado pela demografia, de acordo com um estudo das consultorias Ernst & Young e FGV Projetos. A população brasileira, hoje na faixa de 190 milhões, deverá chegar a 234 milhões em 2030. O número de famílias deverá passar de 60 milhões para 95,5 milhões – 1,8 milhão a mais por ano. E a idade média da população, hoje de 29 anos, vai subir para 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentram os compradores de imóveis, aumentará de 36% para 42% do total.

Não é de estranhar, portanto, o otimismo de quem trabalha no setor. “Eu achava que não veria isso acontecer – e tinha dúvidas se meus filhos veriam”, afirma Ubirajara Spessotto, de 50 anos, diretor-geral da Cyrela, outro gigante dos imóveis no país. “Estou há 33 anos no mercado imobiliário e nunca tinha visto nada igual. Nos anos 80, todo mundo corria para os imóveis para se proteger da inflação. Agora, o mercado está subindo com lógica e consistência”, diz Nigri, da Tecnisa.

Há risco de uma bolha imobiliária?

Sim. Embora concorde que não há uma bolha em formação no país, o economista Júlio Sérgio Gomes de Almeida diz que o governo deve ficar atento para evitar que o atual boom imobiliário se transforme numa bolha. Ele afirma que, com a perspectiva de novas quedas dos juros nos próximos anos, poderá haver uma nova valorização dos imóveis. “Há a impressão de que um crescimento rápido do setor só tem pontos positivos – e não é verdade. Uma bolha entorpece a visão, como um lança-perfume. Mas, na hora da verdade, não pede licença para entrar.”

Em sua opinião, o Brasil é propenso à formação de uma bolha imobiliária porque o brasileiro em geral é consumista, o sistema bancário é ágil e as construtoras são capazes. Para ele, os políticos tendem a resistir à adoção de medidas que afetem o crescimento de um setor que gera empregos e tem forte impacto na economia. “Todo mundo pode achar que a valorização dos imóveis é insustentável, mas os políticos podem não querer interrompê-la porque é fonte de voto, os sindicatos também não, porque é fonte de emprego, e as empresas e os bancos também não, porque é fonte de lucro.”

Nos EUA, foi a política populista oficial, centrada na ideia de que a casa própria deve ser acessível a todos, que inflou a bolha imobiliária que jogou o país (e o mundo) na maior crise econômica desde a depressão dos anos 1930. Uma série de medidas adotadas pelo governo americano, com o apoio do Congresso, estimulou o crédito a um número cada vez maior de compradores, mesmo a quem não tinha como comprovar renda para pagar as prestações. As agências financeiras Fannie Mae e Freddie Mac, subsidiadas pelo governo, receberam incentivos para comprar dos bancos um volume cada vez maior de financiamentos para as faixas de menor renda. Isso levou os bancos a mudar o perfil dos mutuários para conseguir repassar suas carteiras às duas agências. Resultado: a demanda por imóveis explodiu, os preços subiram – e muitos mutuários se deram conta de que não poderiam honrar as prestações.

A inadimplência aumentou. A retomada de imóveis por falta de pagamento também. Ao mesmo tempo, a demanda perdeu força. Os preços, que haviam quadruplicado em dez anos, começaram a cair, afetando o valor das garantias bancárias. Ficou complicado para os bancos rolar no mercado a papelada lastreada nas hipotecas. As agências Fannie Mae e Freddie Mac só não quebraram porque sofreram intervenção do governo. Calcula-se que, no total, as duas instituições custarão US$ 400 bilhões em dinheiro dos contribuintes. “O maior engano é achar que a crise no mercado imobiliário aconteceu por falta de regulação”, diz o economista Thomas Sowell, da Universidade Stanford, autor do livro The housing boom and bust (O boom da casa própria e a crise). “Foi justamente a ação do governo que levou ao relaxamento dos padrões de avaliação de risco dos bancos e à venda de casas para muita gente que não podia pagar.”

Guardadas as proporções, esse é o risco que ronda o programa Minha Casa Minha Vida, lançado pelo governo federal em 2009. Restrito a bancos oficiais, como Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil, ele oferece subsídio para a casa própria de famílias com renda de até dez salários mínimos. Também prevê a redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda. Quem ganha até três salários mínimos deve pagar uma prestação a partir de R$ 50 e de, no máximo, até 10% da renda familiar, por um prazo de dez anos.

Por trás da causa nobre, os problemas que aconteceram nos EUA já começaram a se repetir por aqui. Em Feira de Santana, na Bahia, no primeiro empreendimento do Minha Casa Minha Vida à população, a inadimplência está alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família. O calote preocupa o governo. Há o receio de que isso se repita em outros locais. No conjunto habitacional de Feira, que recebeu duas visitas do então presidente Luiz Inácio Lula da Silva e foi apresentado como modelo no programa de TV da presidenta Dilma Rousseff na campanha eleitoral, houve a venda ilegal de dezenas de unidades pelos moradores originais. “Todos os apartamentos irregularmente vendidos serão retomados, como prevê o contrato”, diz uma nota conjunta divulgada pela Caixa e pelos ministérios do Planejamento e das Cidades, responsáveis pela execução e fiscalização do programa.

Talvez o maior problema do Minha Casa Minha Vida tenha sido o impacto perverso que ele teve nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades. Já ficou difícil produzir unidades para baixa renda dentro do limite do programa, de até R$ 130 mil. O mercado já reivindica um aumento para “destravar” a produção. A presidenta Dilma anunciou que atenderá ao pleito. Espera-se que o reajuste eleve o teto para algo entre R$ 150 mil e R$ 170 mil – um aumento de 15% a 30% em apenas dois anos. “O próprio governo está estimulando a alta no preço dos terrenos com os subsídios do Minha Casa Minha Vida”, diz Viana Neto, do Creci.

Segundo o economista Gomes de Almeida, o governo deveria criar, desde já, mecanismos para restringir o crédito imobiliário e conter a demanda, caso a valorização continue em ritmo acelerado. Uma opção seria aumentar a exigência de capital para os bancos fazerem empréstimos na área. Outras seriam aumentar o valor mínimo da entrada ou reduzir os prazos de financiamento. “O importante é ter cartas na manga para poder virar o jogo.” Na China, onde é maior o temor de bolha imobiliária, os preços subiram bem menos que no Brasil nos últimos anos. Isso não impediu as autoridades de tomar medidas para conter o crédito, como a adoção de restrições para uma segunda hipoteca.
Os gargalos do setor impedem um aumento significativo da oferta no curto prazo

No fim de 2008, o Brasil teve uma amostra do que pode ocorrer numa situação como essa. A crise global se aprofundou e afetou o setor imobiliário aqui. Da noite para o dia, a demanda por imóveis murchou. Grandes construtoras e incorporadoras com estoques elevados de terrenos e apartamentos tiveram problemas. Houve várias fusões. “As curvas de venda daquele período eram aterrorizantes”, afirma Nogueira, da Brazilian Finance. Pouco depois, porém, a economia se recuperou, a confiança do consumidor voltou e as vendas cresceram de novo, eliminando os temores de uma crise mais grave na área.

No mercado imobiliário, fala-se muito sobre a força da demanda, mas muito pouco sobre a carência da oferta. Por mais ágeis e eficientes que sejam as empresas do setor, elas não têm como absorver a demanda atual. Embora a produção de novas unidades tenha crescido significativamente, a oferta ainda é bem menor que a procura. Segundo Spessotto, da Cyrela, seria necessário lançar 90 mil unidades por ano só na Grande São Paulo apenas para compensar o crescimento vegetativo da população, estimado em 1,5% ao ano. O recorde de produção, de 2007, é de 69 mil unidades. Em 2010, a oferta não passou de 65 mil unidades. Na capital paulista, o estoque de imóveis novos, que chegava a 22 mil unidades, em média, em 2005, agora não passa de 10 mil. Isso favorece o aumento do lucro das empresas do setor. Mas provoca uma tremenda inflação no preço dos imóveis, como a dos últimos anos. “A oferta está chegando, mas não em volume suficiente”, diz Antonio Guedes, diretor-geral da Living, empresa do grupo Cyrela voltada para a faixa de menor renda. “O pessoal está pagando quanto pedem. Isso não é bom para o país”, afirma Viana Neto, do Creci.

Ainda que as empresas quisessem aumentar a oferta, isso não seria possível por causa dos gargalos no setor. Falta de tudo: mão de obra qualificada (de pedreiro a engenheiro), máquinas e até material de construção. Há construtoras e incorporadoras criando “universidades corporativas” e montando programas de treinamento para formar trabalhadores. “Hoje a indústria da construção tem dificuldade para fazer seus projetos virar oferta”, diz Cristiane Amaral, sócia da Ernst & Young, especializada na área.

Os bancos dizem que o aumento do crédito não deveria ser visto como problema. De acordo com eles, os financiamentos imobiliários no Brasil ainda equivalem a apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB). No Chile, chegam a 15%. Nos EUA e na Espanha, a 60%. Mas, conforme a velocidade de expansão, pode haver desequilíbrio se a produção não crescer no mesmo ritmo. “Se os juros caírem no médio prazo, levando a um aumento nos financiamentos, o governo terá de agir”, diz Gomes de Almeida.

Há, ainda, outro ponto importante. No ritmo atual de aumento do crédito, os recursos da caderneta de poupança, hoje a principal fonte de financiamento imobiliário, deverão se esgotar até 2013. Até lá será preciso buscar novas fontes para financiar a produção de novos empreendimentos e os empréstimos aos compradores. “Não dá para depender só de uma fonte”, diz França, da Abecip. “Precisamos criar novas formas de captação para girar o estoque de financiamentos”, afirma Ana Maria Castelo, pesquisadora da FGV Projetos.

Se o mercado imobiliário esfriar, os temores de superaquecimento poderão se dissolver. Só que isso pode não acontecer. O mais prudente é não ignorar os avisos. Um mercado imobiliário dinâmico é indispensável para o Brasil continuar a crescer com vigor – e ninguém quer abortar esse processo. Mas isso não pode levar à formação de uma bolha com alto potencial de destruição. A crise imobiliária nos EUA e em outros países deixou lições preciosas para o Brasil não cair na mesma armadilha.

Por: José Fucs

Imóveis deverão subir ao longo de 2012.

maio 8, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Economia 

SÃO PAULO – Os consumidores podem esperar aumento nos preços dos imóveis na cidade de São Paulo ao longo desse ano, reflexo, entre outros motivos, do cenário positivo da economia brasileira.

A redução dos juros nas linhas de crédito imobiliário anunciada pela CEF (Caixa Econômica Federal) e o novo sistema de remuneração da poupança, que estimulará a queda na taxa básica de juros, também podem influenciar no aumento dos preços, mas o reflexo de tais medidas não é esperado para o curto prazo.

Mercado heterogêneo Para o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Claudio Bernades, os preços deverão crescer, em média, 4,5% este ano, embora deverá haver grande variação entre os diversos segmentos residenciais. “O mercado de imóveis é muito heterogêneo, estamos falando em uma média”, diz.

Bernardes explica que em determinados locais da cidade, o aumento pode ser muito mais expressivo, ao passo que poderá mostrar estabilidade em outras regiõe.,

Influências O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, explica que o crédito imobiliário deverá se manter em níveis elevados, refletindo o desemprego em níveis baixos e a expectativa positiva, para o segundo semestre deste ano, quanto à criação de empregos e quanto à massa salarial. “O Banco Central estima que a atividade econômica brasileira continuará em alta nos próximos meses”, diz Petrucci.

Falando especificamente do novo sistema de remuneração da poupança, que viabiliza a queda da taxa básica de juros, ainda não é possível perceber qualquer reflexo no mercado imobiliário, “é algo para o longo prazo”, avalia o presidente da entidade.

Na mesma linha, Petrucci diz que “ainda não sentimos o que a redução dos juros vai propiciar para o País”. A própria redução dos juros da CEF não trará efeitos imediatos, segundo avalia Bernardes. Os dois estiveram presentes na divulgação do balanço trimestral do mercado imobiliário de 2012, nesta terça-feira (8) na sede do Secovi-SP.

Bernardes ressalta ainda o 8º Feirão Caixa da Casa Própria. Com negociação de 30.925 imóveis, o evento deverá dar sinais de como a queda dos juros vão repercutir no mercado imobiliário.

Fonte: InfoMoney

Tinta definitiva a base de PU para sua casas

maio 1, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Engenharia 

Resistência da Impergel PU a qualifica como “a tinta definitiva”

A Redelease, uma das principais distribuidoras de especialidades químicas do país, acaba de lançar a tinta Impergel PU. À base de poliuretano, a novidade destaca-se pelos elevados índices de resistência química e mecânica, tanto que está sendo chamada de “a tinta definitiva”.

“Levamos cerca de dois anos até alcançarmos a formulação ideal, que combina extrema durabilidade, alto brilho e fácil higienização. Para se ter uma ideia da resistência da Impergel PU, os ensaios acelerados mostram que a qualidade da pintura se mantém inalterada por sete anos, contra dois anos das tintas à base de epóxi”, detalha Rubens Cruz, sócio-diretor da Redelease.
Disponível em seis cores básicas – podem ser combinadas para gerar dezenas de outras tonalidades – a tinta Impergel PU é indicada a qualquer tipo de substrato, a exemplo de concreto, metal, vidro, cerâmica e fibras de vidro, e à aplicação tanto em ambientes domésticos quanto industriais. Seu rendimento teórico, comprovado nos testes feitos pela Redelease, permite a cobertura de 50 m² com apenas um galão de 3,6 litros (uma demão).

A tinta Impergel PU faz parte de um completo sistema de pintura desenvolvido pela Redelease, que ainda contempla primer de alta aderência, diluente, dosador e rolo. “As lojas de material de construção receberão kits com todos esses itens”.

Segundo Cruz, o mercado brasileiro de tintas à base de poliuretano movimenta 3 milhões de litros/ano – a demanda pelos outros tipos ultrapassa a casa dos 800 milhões/ano. “A Redelease decidiu participar de um segmento premium, no qual o fator mais importante para o consumidor é a relação custo/benefício”, completa.

Fonte: SLEA Comunicação

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