Programa Minha Casa Minha Vida é atingido por corte no orçamento

fevereiro 6, 2012 by lmenezes · 621 Comments
Filed under: Economia 

Bloqueio de verbas do programa soma R$ 5,1 bilhões, ou 40% da dotação.
Segundo ministra, Minha Casa Minha Vida 2 ainda não foi aprovado.

Alexandro Martello Do G1, em Brasília

A ministra do Planejamento, Miriam Belchior, confirmou nesta segunda-feira (28) que o governo bloqueou R$ 5,1 bilhões do orçamento do programa Minha Casa Minha Vida, que oferece moradias para a população de baixa renda com juros menores, neste ano.

A dotação orçamentária de R$ 12,7 bilhões, para todo ano de 2011, foi reduzida para R$ 7,6 bihões, um recuo de 40%.

O programa Minha Casa, Minha Vida, está inserido no Programa de Aceleração do Crescimento (PAC). Desse modo, o PAC também foi cortado pelo governo federal, apesar das declarações da ministra do Planejamento de que o programa seria preservado. A dotação orçamentária do PAC recuou de R$ 39,7 bilhões para R$ 34,6 bilhões.

Nesta segunda, Belchior detalhou, ao lado do ministro Mantega, alguns dos cortes de R$ 50 bilhões que haviam sido anunciados pelo governo no início de fevereiro.

“Ainda assim, o orçamento do programa para este ano está R$ 1 bilhão maior do que ocorreu no ano passado, quando houve a maior parte das contratações do Minha Casa”, afirmou a ministra, alegando que por isso não houve cortes no programa.

De acordo com a ministra, a redução do limite para gastos do Minha Casa Minha Vida se deve ao fato de que a segunda etapa do programa ainda não foi aprovada pelo Congresso Nacional. O orçamento original, segundo ela, contemplava a expectativa de que o programa vigorasse durante todo este ano.

A nova previsão do governo é de que a aprovação aconteça somente em abril ou maio de 2011. Com isso, de acordo com a ministra do Planejamento, a necessidade de gastos com o Minha Casa Minha Vida será menor, por conta da expectativa de que a segunda etapa programa vigorará por oito ou noves meses deste ano, e não em todo este ano.

De acordo com números do Ministério do Planejamento, do corte total de R$ 50 bilhões no orçamento federal deste ano, R$ 15,8 bilhões se darão em despesas obrigatórias.

A diferença de R$ 36,2 bilhões do bloqueio de gastos será feita no orçamento de custeio e capital, ou seja, nos gastos do dia a dia dos ministérios e de investimentos.

De acordo com o ministro da Fazenda, Guido Mantega, o corte não busca “derrubar” a economia brasileira, mas sim possibilitar um crescimento sustentado do Produto Interno Bruto (PIB), sem pressões inflacionárias.

Fonte: G1

Dicas para investir em imóveis comerciais

janeiro 18, 2012 by lmenezes · 1.153 Comments
Filed under: investidor 

Para investir em imóveis, é necessário avaliar o local em que o espaço está situado e como é sua vizinhança, para evitar surpresas desagradáveis.

A compra da casa própria faz parte do sonho de muitos brasileiros, porém, comprar um imóvel é mais que uma necessidade, é um investimento. Mesmo que a pessoa só tenha uma única casa como propriedade o dinheiro está investido, pois de acordo com a localização, a conservação e as reformas do espaço, o imóvel estará se valorizando a cada dia que passa, podendo trazer um retorno, se por acaso for vendido.

Comprar uma casa também é uma forma de investir sem correr muitos riscos, pois o dinheiro empregado no  imóvel  será recuperado facilmente com uma venda, ou em alguns meses de aluguéis. Para investir na compra de uma casa, é necessário analisar vários fatores para não tomar uma decisão precipitada. Para que a negociação seja bem-sucedida, é preciso avaliar o imóvel, e de preferência, com um profissional que entenda de valor de marcado.

Quando for visitar a casa, apartamento ou sala comercial que deseja comprar, veja o estado de conservação do local. Fique atento com relação a pontos que possam lhe causar problemas a curto prazo, como por exemplo, hidráulica e elétrica. Pergunte os motivos que levaram a pessoa a vender o imóvel, isso lhe ajudará a avaliar melhor os riscos da compra. Antes de concluir a negociação, veja outros locais na mesma região que estão a venda e que possua as mesmas características que você busca, pois pode ser que encontre algum outro ponto que esteja sendo vendido em melhores condições, tanto de preço, quanto de estado de conservação.

Os investimentos em imóveis são para alugar ou vender, por isso, a localização é fundamental. Se a sala que você comprou passa muitas pessoas, e está próximo à centros comerciais, com certeza irá interessar aos empresários que precisam de movimento de pessoas, passando a todo momento em sua porta. Agora se você investiu em uma casa próximo de escolas, postos de saúde e com pontos de ônibus, o local será procurado por pessoas interessadas em moradia. Por isso, avalie se o imóvel disponibiliza características locais que atendem as suas expectativas como investidor. Confira se a vizinhança é segura e se os serviços urbanos oferecidos atendem o seu público alvo.

Realize reformas e mantenha o espaço sempre concervado para alugá-lo ou vendê-lo. Nunca deixe de investir na melhoria do local, pois para que o seu capital tenha giro é  necessário aplicar em obras de infraestrutura  que melhore o espaço. Se preferir, acorde com o inquilino um abatimento no valor do aluguel em troca das obras que serão realizadas. Um imóvel em bom estado vale sempre mais, o que lhe trará maior rentabilidade.

Fonte: Mundo das Tribos

Caixa prevê R$ 30 bi em crédito à produção de imóveis

janeiro 18, 2012 by lmenezes · 1.218 Comments
Filed under: Economia 

São Paulo, SP – Ao exemplo de prática adotada por instituições financeiras privadas, a Caixa Econômica Federal (Caixa) criou uma superintendência exclusiva para atendimento às grandes construtoras. Com o desafio de aumentar as contratações de empreendimentos habitacionais, a nova plataforma de negócios, inaugurada em São Paulo no último dia 13 (maio), terá à frente Sérgio Cançado, funcionário de carreira do banco estatal.

Cançado assume o cargo estimando que a Superintendência Regional das Grandes Empresas da Construção Civil em São Paulo vai girar, em 2011, negócios imobiliários da ordem de R$ 30 bilhões. A estimativa é até discreta, a julgar pelo poder de fogo das construtoras que serão atendidas na nova plataforma de negócios da Caixa.

Reunido, o grupo de grandes construtoras clientes do banco estatal contratou, em 2010, crédito para a produção de cerca de 157 mil imóveis na planta. O número representa 50% das unidades financiadas no país, para famílias com renda entre três a dez salários mínimos, público-alvo do programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida, em parceria com estados e municípios.

De acordo com a Caixa, o grupo dos grandes prevê contratar, em 2011, crédito para a produção de 174 mil novas unidades habitacionais, para famílias com renda de até dez salários mínimos. No âmbito dos recursos captados junto ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a previsão para 2011 é o lançamento de outras 80 mil unidades.

O desempenho estimado para as grandes construtoras no mercado habitacional em 2011 é bem possível e até superável, já que os pequenos produtores estão sendo meio que defenestrados do mercado, nivelados por baixo em função de alguns de igual porte, que saíram por aí construindo – mal e porcamente, unidades financiadas no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, em prejuízo dos que fizeram bem feita a lição de casa.

Por outro lado, na opinião do diretor executivo do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP), Celso Petrucci, no caso de a segunda fase do Minha Casa, Minha Vida ser sancionada pela presidência da República tal qual aprovada no Congresso, excluirá uma parcela importante de candidatos à compra: “Aqueles que, em 2010, ganhavam até R$ 4 mil reais e podiam se beneficiar das regras, com o reajuste salarial de 2011 estarão fora do programa”, disse Petrucci, enquanto aguardava o início da cerimônia de inauguração da nova superintendência da Caixa.

Fonte: R7

Mercado imobiliário prevê expansão longe dos centros

janeiro 18, 2012 by lmenezes · 882 Comments
Filed under: Sem categoria 

Bairros periféricos no Grande ABC são foco de expansão da construção civil. Com falta de terrenos nos centros das cidades, a tendência é lançar empreendimentos com dois dormitórios, de até R$ 170 mil, nas periferias de Diadema e Mauá, por exemplo.

No entanto, os imóveis de até 50 m² e pertencentes à faixa econômica terão um diferencial, pois devem seguir o conceito condomínio-clube – geralmente com piscina, quadra esportiva, academia, churrasqueira e áreas comuns.

A estimativa foi feita pelo empresário do setor Milton Bigucci, e também presidente da Acigabc (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC).

Segundo ele, é preciso abastecer essa nova classe média, a faixa C, que se enquadra no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida. “Esse mercado está em plena expansão.”

Ao completar 50 anos de atuação no segmento dia 19, Bigucci defende que, apesar de muitas pessoas já terem adquirido a casa própria, entre as sete cidades calcula-se que o deficit habitacional esteja entre 80 mil a 100 mil.

“Além do grande volume de pessoas que ainda vivem em imóveis alugados, a região atrai pessoas de outras cidades, principalmente pelos empreendimentos que oferece e as vias de acesso à Capital e ao Litoral. O Grande ABC se torna estratégico para os investidores”, diz.

Para este ano, a expectativa é de que o setor cresça no mesmo ritmo do ano passado. Em 2010, foram lançadas 8.887 unidades – 80,67% a mais do que em 2009.

Quanto às vendas, foram comercializadas 6.730 unidades, o que corresponde a um crescimento de 31,29% em relação ao ano anterior. “Neste ano, não digo que o setor na região ficará estagnado, mas acomodado. Crescerá em um bom ritmo”, aponta Bigucci.

BUROCRACIA – O principal entrave para uma expansão maior é a burocracia excessiva para conseguir aprovar os projetos nos órgãos públicos, na visão do empresário. “Isso emperra o desenvolvimento do País. Precisamos de leis que ajudem a reduzir esses prazos, pois quem paga o alto custo dessa demora é o comprador final do imóvel. Esses entraves também estão nos custos com documentos e papeladas, registros em cartórios e certidões”, explica o presidente da Acigabc.

Momento também favorece novos negócios na Capital

Com experiência no setor de construção civil, Milton Bigucci já alcança novos horizontes. “Não é de hoje que lanço imóveis na Capital paulista. Isso não significa que o Grande ABC não ofereça oportunidades, muito pelo contrário. Essa é apenas uma forma de expandir nossos negócios.”

No momento, a construtora que leva seu nome acaba de lançar dois empreendimentos, um no bairro Morumbi e outro no Ipiranga – neste caso, um condomínio comercial/empresarial. “Será composto por lojas e escritórios. Aí está uma tendência de mercado”, cita.

Bigucci explica que, mesmo com as construções residenciais correspondendo a 90% do total na região, muitas empresas têm visto nos condomínios uma forma de investimento e segurança. Por aqui, um exemplo desse novo conceito é o Espaço Pirelli, em Santo André, onde serão construídos prédios comerciais e residenciais pela Brookfield Incorporações.

Em São Caetano, 72% já foram comercializados para incorporadoras, administradoras de shopping center, varejistas e instituição de saúde. Entre lotes comerciais e residenciais restam apenas 55 mil m².

A construtora MBigucci, fundada há 28 anos, já construiu 281 edifícios, 5.000 unidades e um total de área construída que passa 500 mil m².

Fonte: Diario do Grande ABC

Nova norma torna avaliação de imóveis mais precisa

janeiro 15, 2012 by lmenezes · 1.039 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Em vigor desde o primeiro semestre deste ano, a alteração nas normas para a avaliação dos imóveis urbanos diminui a especulação imobiliária. A avaliação é da arquiteta Ana Maria de Biazzi, presidente do Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

Biazzi afirma que a atualização da norma, que agora contempla os avanços técnicos da profissão, obriga os peritos a usarem cálculos e dados em seus laudos, diminuindo o espaço para avaliações baseadas apenas na observação do perito.

“Ao invés de escrever que determinado revestimento está desgastado, por exemplo, ele deverá apresentar cálculos”, explica.

Com isso, o valor do imóvel estabelecido pelo laudo se tornará cada vez mais próximo do justo, aumentando a segurança sobre os financiamentos, afirma o engenheiro Osório Gatto, vice-presidente nacional do Ibape.

Outro ponto, mais discutível, em que a alteração das normas terá impacto será sobre as desapropriações de imóveis para a abertura de vias públicas ou linhas de metrô, por exemplo. Biazzi afirma que as normas trarão mais justiça aos proprietários, pois terão uma avaliação mais próxima da realidade.

A alteração nas normas para imóveis urbanos da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) ocorreu em março deste ano.

Fonte: Folha.com

A alta da inflação ainda não repercutiu nos financiamentos para aquisição de casa própria da Caixa Econômica Federal (Caixa), especialmente os dirigidos à população de baixa renda, como o programa Minha Casa, Minha Vida. O presidente da instituição, Jorge Hereda, ressaltou que os índices de financiamentos permanecem praticamente iguais aos registrados no mesmo período de 2010 e, assim que forem definidos os critérios para a segunda etapa do Minha Casa, Minha Vida; se terá o mesmo ritmo dos financiamentos. “Estamos em curva de crescimento que vai continuar. Ela pode, em determinado momento, perder um pouco da força, mas não imagino que ela saia da trajetória que tem hoje”, acrescentou Hereda após encontro com o presidente do Senado, José Sarney (PMDB-AP). O presidente da Caixa, que assumiu o cargo há pouco mais de um mês, disse também que a Caixa não registrou mudança “significativa” nas aplicações dos investidores, sejam pequenos ou de grande porte. Jorge Hereda ressaltou que, como a Caixacoloca todo mês uma parcela de Linha de Crédito Imobiliários à disposição de investidores, ela compete um pouco com investimentos em Certificados de Depósitos Bancários (CDB). “Mas isso é uma disponibilidade que a Caixa tem porque produz muito crédito imobiliário”, afirmou ele. Quanto à liberação de emendas parlamentares pela Caixa, Hereda reconheceu que o sistema da instituição atualmente é muito burocrático. Ele defende um tratamento diferenciado para projetos de menos valor, como os R$ 52 mil oriundos de emendas parlamentares que aguardam liberação na Caixa. Do total de projetos, o presidente destacou que 85% são até R$ 500 mil. “Processos nesse valor têm um processo rigoroso de análise, como se fossem de R$ 500 milhões. A Caixa estuda racionalizar a avaliação desses contratos, mas para isso é preciso alterações em decretos e na Lei de Diretrizes Orçamentárias [LDO].” Fonte: Agência Brasil

janeiro 15, 2012 by lmenezes · 198 Comments
Filed under: Economia 

Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais.

Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros.

Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o “aluguel” do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.

Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.

Price

Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.

O sistema Price de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.

Pelo sistema Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.

Via de regra, é mais oneroso para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.

SAC – Sistema de Amortização Constante

Tabela SAC: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.

O sistema SAC caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

Na prática, significa que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.

Enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.

Alguns financiamentos utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.

Custos adicionais

Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos.

Dicas

1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;

2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;

3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;

4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais.

Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros.

Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o “aluguel” do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.

Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.

Price

Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.

O sistema Price de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.

Pelo sistema Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.

Via de regra, é mais oneroso para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.

SAC – Sistema de Amortização Constante

Tabela SAC: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.

O sistema SAC caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

Na prática, significa que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.

Enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.

Alguns financiamentos utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.

Custos adicionais

Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos.

Dicas

1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;

2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;

3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;

4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.Se a decisão de comprar um imóvel passa pela escolha de um financiamento imobiliário, é importante entender algumas questões que irão influenciar diretamente na composição do valor das parcelas, como taxa de juro, sistema de amortização e outros custos adicionais.

Ao fazer um financiamento bancário, você receberá um capital sobre o qual incidirão juros. Mensalmente terá que pagar prestações (ou parcelas) até quitar todo o saldo da dívida. Cada prestação tem duas partes: amortização e juros.

Amortização é a parte do capital que está sendo devolvida ao banco. Juros são o “aluguel” do dinheiro que incide sobre todo o saldo da dívida, chamado saldo devedor. Quando você paga uma prestação, estará pagando não apenas os juros do financiamento, mas também estará amortizando, isto é, devolvendo uma parte do capital emprestado.

Cada instituição bancária define seu limite para o valor do imóvel, o máximo financiável, a taxa de juros e o prazo para o pagamento. Na prática, as taxas de juros cobradas pelas instituições variam de 4,5 a 14% ao ano, sendo que as taxas mais baixas correspondem a programas habitacionais subsidiados pelo governo, sujeitos a condições mínimas para enquadramento, que envolvem renda familiar e valor do imóvel, como o Minha Casa Minha Vida.

A maneira como a prestação será calculada é definida pelo sistema de amortização adotado pelo contrato de financiamento. Dependendo do banco e do tipo do financiamento,você poderá optar por um dentre os seguintes sistemas de amortização: Price, SAC, SACRE.

Price

Tabela Price: prestações fixas, juros decrescentes e amortizações crescentes.

O sistema Price de amortização é utilizado em todas as linhas de financiamento que trabalham com parcelas fixas. Muitas pessoas são atraídas pela prestação inicial geralmente de valor menor do que as de outros sistemas. Porém, as prestações em comparação aos outros planos ficam maiores no final do contrato.

Pelo sistema Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pela TR. A amortização inicial dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do comprador.

Via de regra, é mais oneroso para o comprador. Isso porque, nos primeiros meses, em virtude da parcela fixa, o valor a ser abatido do saldo devedor é muito pequeno: a maior parte vai para o pagamento dos juros. E como os juros incidem sobre o saldo devedor (que foi pouco reduzido), o valor total pago no fim do financiamento tende ser maior.

SAC – Sistema de Amortização Constante

Tabela SAC: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações constantes.

O sistema SAC caracteriza-se por amortizar (diminuir) um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. Ou seja: na composição total da parcela paga mensalmente, o valor correspondente ao pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.

Na prática, significa que o valor das prestações e o do saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. O comprador, no entanto, deve ter maior fôlego financeiro para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.

Com o SAC, o risco de o saldo devedor sofrer aumentos acentuados é baixo. Isso porque, mantida a atual taxa de atualização monetária, cada parcela paga será abatida desde o início. Além disso, as prestações futuras tendem a diminuir continuamente ao longo do financiamento. Assim, o cliente passa a ter maior controle da dívida no longo prazo e uma maior tranqüilidade para planejar o futuro.

Enquanto na Tabela Price as prestações são iguais, no SAC, elas são diferentes e tendem a diminuir com o tempo. Mas, no SAC, as amortizações são iguais.

SACRE – Sistema de Amortização Crescente

Tabela SACRE: prestações decrescentes, juros decrescentes, amortizações crescentes.

Alguns financiamentos utilizam como sistema de amortização uma variação do SAC, denominada SACRE. Esta se difere daquela por corrigir o saldo devedor antes de debitar a parcela do mês, de forma que a amortização do valor emprestado é maior e a ação dos juros é menor.

Custos adicionais

Sobre os financiamentos incidem uma série de custos adicionais: taxas administrativas, seguros etc. Por isso o custo do financiamento é sempre maior que a taxa de juros contratada. O Conselho Monetário Nacional obriga os bancos a informar em todas as transações financeiras o Custo Efetivo Total (CET), que detalha todos os custos e taxas inclusos no financiamento. Com essa taxa nas mãos, é possível fazer uma comparação consciente. Muitas vezes, o banco que tem a menor taxa pode ter uma prestação mais cara por conta dos custos inclusos, como seguros, avaliação do imóvel e serviços administrativos.

Dicas

1- Evite comprometer, inicialmente, mais de 25% de sua renda com a prestação de um imóvel;

2- Prefira os modelos SACRE e SAC que reduzem a chance de você ficar inadimplente;

3- Use parte do saldo do seu FGTS para reduzir a dívida;

4- Seja conservador: nunca entre em dívidas que exijam o limite máximo de sua capacidade de pagamento.

Presidente da Caixa diz que inflação não afetou financiamentos habitacionais

janeiro 15, 2012 by lmenezes · 935 Comments
Filed under: Economia 

A alta da inflação ainda não repercutiu nos financiamentos para aquisição de casa própria da Caixa Econômica Federal (Caixa), especialmente os dirigidos à população de baixa renda, como o programa Minha Casa, Minha Vida. O presidente da instituição, Jorge Hereda, ressaltou que os índices de financiamentos permanecem praticamente iguais aos registrados no mesmo período de 2010 e, assim que forem definidos os critérios para a segunda etapa do Minha Casa, Minha Vida; se terá o mesmo ritmo dos financiamentos.

“Estamos em curva de crescimento que vai continuar. Ela pode, em determinado momento, perder um pouco da força, mas não imagino que ela saia da trajetória que tem hoje”, acrescentou Hereda após encontro com o presidente do Senado, José Sarney (PMDB-AP).

O presidente da Caixa, que assumiu o cargo há pouco mais de um mês, disse também que a Caixa não registrou mudança “significativa” nas aplicações dos investidores, sejam pequenos ou de grande porte.

Jorge Hereda ressaltou que, como a Caixacoloca todo mês uma parcela de Linha de Crédito Imobiliários à disposição de investidores, ela compete um pouco com investimentos em Certificados de Depósitos Bancários (CDB). “Mas isso é uma disponibilidade que a Caixa tem porque produz muito crédito imobiliário”, afirmou ele.

Quanto à liberação de emendas parlamentares pela Caixa, Hereda reconheceu que o sistema da instituição atualmente é muito burocrático. Ele defende um tratamento diferenciado para projetos de menos valor, como os R$ 52 mil oriundos de emendas parlamentares que aguardam liberação na Caixa. Do total de projetos, o presidente destacou que 85% são até R$ 500 mil.

“Processos nesse valor têm um processo rigoroso de análise, como se fossem de R$ 500 milhões. A Caixa estuda racionalizar a avaliação desses contratos, mas para isso é preciso alterações em decretos e na Lei de Diretrizes Orçamentárias [LDO].”

Fonte: Agência BrasilA alta da inflação ainda não repercutiu nos financiamentos para aquisição de casa própria da Caixa Econômica Federal (Caixa), especialmente os dirigidos à população de baixa renda, como o programa Minha Casa, Minha Vida. O presidente da instituição, Jorge Hereda, ressaltou que os índices de financiamentos permanecem praticamente iguais aos registrados no mesmo período de 2010 e, assim que forem definidos os critérios para a segunda etapa do Minha Casa, Minha Vida; se terá o mesmo ritmo dos financiamentos.

“Estamos em curva de crescimento que vai continuar. Ela pode, em determinado momento, perder um pouco da força, mas não imagino que ela saia da trajetória que tem hoje”, acrescentou Hereda após encontro com o presidente do Senado, José Sarney (PMDB-AP).

O presidente da Caixa, que assumiu o cargo há pouco mais de um mês, disse também que a Caixa não registrou mudança “significativa” nas aplicações dos investidores, sejam pequenos ou de grande porte.

Jorge Hereda ressaltou que, como a Caixacoloca todo mês uma parcela de Linha de Crédito Imobiliários à disposição de investidores, ela compete um pouco com investimentos em Certificados de Depósitos Bancários (CDB). “Mas isso é uma disponibilidade que a Caixa tem porque produz muito crédito imobiliário”, afirmou ele.

Quanto à liberação de emendas parlamentares pela Caixa, Hereda reconheceu que o sistema da instituição atualmente é muito burocrático. Ele defende um tratamento diferenciado para projetos de menos valor, como os R$ 52 mil oriundos de emendas parlamentares que aguardam liberação na Caixa. Do total de projetos, o presidente destacou que 85% são até R$ 500 mil.

“Processos nesse valor têm um processo rigoroso de análise, como se fossem de R$ 500 milhões. A Caixa estuda racionalizar a avaliação desses contratos, mas para isso é preciso alterações em decretos e na Lei de Diretrizes Orçamentárias [LDO].”

Fonte: Agência Brasil

Imóvel nos EUA: boa ou péssima opção de investimento?

janeiro 7, 2012 by lmenezes · 1.017 Comments
Filed under: Economia 

SÃO PAULO – O encarecimento dos imóveis no Brasil  nos últimos anos e o fato de eles terem ficado mais baratos nos Estados Unidos no mesmo período fez com que muitas pessoas se interessassem em adquirir um imóvel no país norte-americano, seja com o objetivo de passar períodos de férias, seja com a intenção de investir.

Mas será que a compra de uma casa ou um apartamento nos Estados Unidos pode ser uma alternativa interessante de investimento? Empresários do setor imobiliário divergem sobre esta questão.

Para o sócio e diretor da Vitacon Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, comprar residências nos EUA para ganhar com a valorização do bem não é uma boa opção. Isto porque as perspectivas de upside (valorização) não são muito boas. “Pode levar muito tempo para o imóvel se valorizar e não há nenhuma garantia de que isso aconteça. Ainda há uma oferta grande nos EUA e o país ainda enfrenta algumas dificuldades”, afirma Frankel.

De acordo com ele, o fato de a economia norte-americana ainda não ter dado sinais de um forte aquecimento faz com que investir em um bem nos EUA seja uma alternativa arriscada neste momento. “Acho que o mercado ainda deve demorar um pouco para se recuperar e, por isso, não aconselho uma compra deste tipo com objetivo de investir”, diz

Dólar barato e desvalorização dos imóveis nos EUA
Já o diretor da Save Invest, empresa de consultoria imobiliária, Diego de Cerqueira Lima, acredita que a compra de imóveis nos Estados Unidos ainda é, sim, uma boa opção de investimento.

Segundo ele, a desvalorização do dólar nos últimos anos e a queda de preço dos imóveis nos EUA fazem com que ainda hajam boas oportunidades disponíveis naquele país. “Com a crise do subprime, o preço dos imóveis caiu muito nos Estados Unidos”, diz. “Há imóveis que se desvalorizaram até 70%”, completa o executivo.

Lima aponta que, mesmo com alguma recuperação do mercado imobiliário no País, ainda há imóveis subvalorizados. Por isso, ele afirma que quem quer comprar um imóvel nos EUA precisa se atentar para as pechinchas que ainda podem ser encontradas.

“É preciso aproveitar as oportunidades. Ainda há imóveis baratos em muitas regiões e a cotação do dólar, apesar de uma valorização recente, também contribui para que este tipo de aquisição seja interessante”, afirma.

Já Frankel ressalta que não se pode comparar os preços dos imóveis no Brasil com os dos EUA fazendo apenas a conversão da moeda. “Quando comparar preços no exterior, deve-se também comparar as localizações, rendas, custos de vida, custos dos terrenos, custos de mão de obra, créditos, taxas de juros, etc”, diz.

O que olhar antes de comprar
De acordo com o diretor da Save Invest, os procedimentos de segurança adotados antes de adquirir um imóvel nos Estados Unidos devem ser os mesmos de quando se compra uma residência no Brasil.

“É preciso saber quem é o agente que está intermediando aquela compra, se é ou não autorizado a fazer este tipo de transação, se a empresa que faz a gestão do imóvel é idônea, etc”, afirma o executivo.

Além disso, ele aconselha que o comprador do imóvel conheça a área onde ele está localizado e saiba o potencial de valorização da região, assim como os possíveis problemas do local. “Parte-se do pressuposto de que quem vai adquirir um imóvel fora do país tenha disponibilidade e facilidade para viajar para o local e que conheça bem a região onde se localiza o bem”, afirma Lima.

Impostos
Quem pretende comprar um imóvel nos EUA também precisa se atentar para os impostos. Isto porque a tributação para imóveis no país é bem diferente daquela que nós temos no Brasil e existem algumas peculiaridades, como a “lei da herança”.

Por isso, o diretor da Save Invest aconselha que o comprador procure uma assessoria jurídica, que conheça a legislação do local onde o imóvel se encontra nos EUA (lá, a legislação é definida de acordo com a jurisdição onde imóvel está localizado). “É importante procurar uma assessoria especializada para evitar problemas”, afirma Lima.

Por: Diego Lazzaris Borges
Fonte: InfoMoney

Procon alerta para cobrança indevida no setor imobiliário

dezembro 15, 2011 by lmenezes · 702 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Abusos cometidos a futuros proprietários de imóveis podem estar com os dias contatos. O coordenador-geral do Procon, Sebastião Severino Rosa, informa que intensificará a fiscalização para coibir a cobrança indevida no contrato de compra e venda de imóvel. “Para o consumidor não ser lesado é necessário que as imobiliárias comuniquem sobre o preço da taxa serviço antes da assinatura do contrato. Isso significa que se o cliente não quiser pagar ele não é obrigado”, afirma.

Ele ainda explica que o contrato pode ser enquadrado como abusivo se favorecer o vendedor ou o proprietário que tem a posse do imóvel sem a aprovação do cliente. “No artigo 39, do Código de Defesa do Consumidor, fica explícito que é proibida a venda casada, ou seja, as imobiliárias oferecerem um produto e obrigar o consumidor a fechar outro serviço”, relata.

A taxa de serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati), conhecida também como ATI ou Assessoria Imobiliária, estipula 0,88% sobre o valor do bem que as imobiliárias impõem aos proprietários do imóvel, alegando custo de assistência jurídica para esclarecimentos, análise econômica, acompanhamento até a assinatura do contrato, entre outros serviços prestados. “Esse tipo de contrato é legal somente quando o consumidor manifesta o interesse de contratar o serviço da empresa para dar agilidade na negociação”, garante.

O coordenador explicou que a taxa para o programa federal Minha Casa Minha Vida está na faixa de 0,89% sobre o valor do imóvel. “Essa taxa de serviço de assessoria técnica imobiliária onera o orçamento familiar. Há muito tempo eu fiquei sabendo que estavam cobrando R$ 250 até R$ 2 mil. Agora, em relação às imobiliárias cobrarem para fazer contrato é indevidamente legal, porque cabe ao proprietário do imóvel se precaver em relação à transação comercial”, declara.

Imóveis de aluguel – Muitas imobiliárias estão aproveitando a falta de informação do consumidor para cobrar taxa que varia de R$ 100 até R$ 200,00 para elaboração de contrato referente a aluguel de imóvel. O coordenador do Procon afirma que essa medida é ilegal e abusiva. “Esse trabalho faz parte do serviço das imobiliárias. Então, os proprietários não podem cobrar dos clientes por algo que é de sua competência. Até mesmo porque, eles são os maiores interessados em alugar os imóveis”, ressalta.

Ele ainda informa que o contrato é só um documento que comprova que aconteceu uma transação comercial. “Peço aos inquilinos que estão pagando esta taxa que peguem o recibo nas imobiliárias, porque ninguém deve deixar dinheiro sem nenhum comprovante. Depois acione o Procon com os comprovantes para analisarmos o caso e se for preciso vamos pedir para imobiliária devolver o dinheiro, acrescido de juros e correção monetária”, conclui.

Luciana Rodrigues

Fonte: Jornal de Uberaba

Brasileiros terão crédito de R$ 160 bilhões para casa própria em 2012

dezembro 12, 2011 by lmenezes · 569 Comments
Filed under: Economia 
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Nem a crise econômica mundial, que cada vez mais se aproxima do Brasil, nem a forte valorização dos imóveis nos últimos três anos vão segurar o mercado imobiliário em 2012. Os brasileiros que pretendem adquirir sua casa própria ou mesmo trocar de imóvel para um maior e mais confortável não terão problemas por falta de crédito. As projeções são de que, somadas todas as linhas disponíveis no mercado, serão disponibilizados cerca de R$ 160 bilhões para aquisição de imóveis prontos, construção e reforma — um recorde. O valor é 23% maior que o aplicado até o fim deste ano, de quase R$ 130 bilhões.

Essa dinheirama deverá financiar cerca de 1,6 milhão de unidades no ano que vem em todo o país, conforme estimativas da Câmara Brasileira da Construção Civil (Cbic) e da Caixa Econômica Federal, que é responsável por 75% desse mercado. A maioria, R$ 100 bilhões, beneficiará a classe média — consumidores ou famílias com renda a partir de R$ 5 mil — e os recursos virão dos depósitos da caderneta de poupança.

Outros R$ 60 bilhões são do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e de outras fontes, como o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), com recursos orçamentários da União. Os clientes dessas linhas de crédito, administradas pela Caixa, são os trabalhadores com renda familiar de até R$ 5,4 mil. Desse total, 72% vão para a nova classe C — famílias com renda até R$ 4,6 mil, conforme classificação da Fundação Getulio Vargas, utilizada pelo governo federal.

Só a Caixa estima emprestar, em 2012, quase R$ 100 bilhões, incluindo R$ 38 bilhões da poupança destinados à classe média, para financiar 1 milhão de moradias, 15% mais que neste ano. “É um crescimento bastante robusto, considerando a carteira da instituição, de 75% do mercado”, afirma o vice-presidente de Governo da Caixa, José Urbano Duarte.

Com um cenário desses de crédito farto, o consumidor que apostar em queda dos preços pode se decepcionar e não conseguir comprar depois o imóvel pretendido no orçamento programado. Neste ano, houve redução de preços em algumas cidades brasileiras, depois de um período de três anos de valorização expressiva, de mais de 100% em muitos casos. Mas a alta continuou, ainda que em ritmo menor, em localidades como Distrito Federal e Rio de Janeiro, apontam pesquisas da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), da Universidade de São Paulo.

Jovens

Os brasileiros também têm procurado comprar seu primeiro imóvel cada vez mais cedo, até os 35 anos, conforme os dados da Caixa, líder no segmento. Em 2000, essa parcela mais jovem da população representava 51% do total que tomou empréstimo para a casa própria. Em 2011, a faixa dos consumidores até 35 anos passou a abocanhar 57,3% do volume financiado. Em 2010, ano de maior crescimento do setor, eles ficaram com 59,2% de todo o crédito imobiliário.

Aos 24 anos, a arquiteta Andressa Batista Arantes já garantiu o seu primeiro apartamento. Ela comprou o imóvel ainda na planta, em Águas Claras, e pretende pagá-lo em 12 anos e meio. “Assinei o contrato de promessa de compra e venda há duas semanas e estou muito feliz. Agora, tenho um lugar que é meu”, comemora. E não vai ser o único: “Pretendo comprar outros. Espero que esse seja apenas o primeiro”.

O presidente da Cbic, Paulo Simão, afirma que o crédito disponível — recursos da poupança e do FGTS — não é afetado diretamente pela crise e que a alta demanda reprimida manterá as vendas aquecidas. Para ele, por mais dificuldades que possam assolar a economia, há clientela para comprar. “O que tem de ser feito é adequar o produto ao bolso do consumidor. Estou falando de preços, condições de financiamento e perfil das unidades ofertadas”, afirma. O vice-presidente de Governo da Caixa concorda: “Não há, nesse setor, as incertezas da economia mundial, até porque imóveis continuam sendo um dos melhores investimentos”.

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz França, reforça o fato de existir espaço grande para ampliar o crédito imobiliário, pois o volume concedido atualmente é um dos mais baixos do mundo. O Brasil aplica apenas 5,1% do Produto Interno Bruto no setor. França estima que os financiamentos possam atingir 11% do PIB em 2014.

Otimismo

Depois de um ano em que o mercado de venda de imóveis na planta desacelerou no Distrito Federal, devido à demora do Governo do Distrito Federal em liberar os projetos, o vice-presidente da Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário do DF (Ademi-DF), Rodrigo Nogueira, está animado com 2012. Para ele, a queda da taxa básica de juros (Selic) beneficia diretamente o setor. “Se a Selic cair em maior velocidade, como sinaliza a presidente Dilma Rousseff, poderá gerar um novo boom imobiliário”, diz.

Nogueira, que também é sócio da construtora JC Gontijo, afirma que a preocupação é com a velocidade de aprovação dos projetos pelo GDF. “Isso pode implicar diretamente nos lançamentos dos próximos anos, especificamente de 2012”, alerta. A JC Contijo tem 12 empreendimentos em vias de lançamento.

O diretor nacional de Negócio da João Fortes Engenharia, Luiz Henrique Rimes, destaca que a burocracia do GDF para aprovação dos projetos pode encarecer os imóveis. A João Fortes tem seis projetos em andamento, quase todos residenciais, voltados para as classes A e B, à espera das liberações. “O preço alto dos imóveis não é só pela demanda maior que a oferta, mas pelos custos que as empresas têm. Há o encargo financeiro pela compra de um terreno para um empreendimento que não consegui lançar no prazo previsto. Vai para o preço de venda”, esclarece Rimes.

A diretora de empreendimentos da construtora Villela e Carvalho, Ludmila Pires Fernandes, também está otimista para o ano que vem. “Temos vários produtos engatilhados. Alguns já gostaríamos de ter lançado, mas não foi possível pelos entraves burocráticos.”

Do Correio Braziliense

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