Casas e imóveis atraem pequenos investidores.

novembro 3, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Economia 

No segundo semestre, lançamentos residenciais mais focados em investidores apresentaram alta velocidade de vendas

Os pequenos investidores do mercado imobiliário residencial voltaram ao setor com mais força neste segundo semestre, disse José Roberto Federighi, diretor da Brasil Brokers SP, durante a sexta edição da Conferência Cityscape Latin America, realizada esta semana em São Paulo.

Segundo Federighi, durante 2011 e início deste ano, os investidores acostumados a comprar geralmente duas ou três unidades por empreendimento, visando a uma valorização futura, haviam recuado. Mas, com a recente implantação da política de corte dos juros no País, informa o diretor, esses investidores retornaram ao mercado com mais poder de compra, acelerando a velocidade de vendas dos imóveis.

“A maioria dos projetos destinada a investidores teve grande sucesso de vendas e velocidade de comercialização acima do normal, como 10 dias ou uma semana”, disse o diretor. “Temos exemplo disso em São Paulo, em Santos e no ABC”, completou Federighi. Já condomínios para o cliente final têm atualmente 35% das unidades vendidas no lançamento, informou.

Alguns analistas acreditam que a formação de uma bolha imobiliária poderia ser iniciada justamente por conta desses investidores especulativos. Em artigo publicado em janeiro na revista Construção Mercado, o coordenador do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli), João da Rocha Lima, afirmou que entre os “indutores de desarticulação” do mercado está a “forte presença de investidores desinformados, em certos casos também vestidos de especuladores”.

Romário Ferreira, da revista Construção Mercado

Fonte: Pini Web

Imóveis e projetos de ar condicionado.

maio 6, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Engenharia 

Projetos de ar condicionado e suas referências quanto à utilização dos sistemas VRF ou água gelada

Atualmente, ao início do projeto de ar condicionado de um novo empreendimento, os projetistas têm recebido com freqüência, questionamentos a respeito do uso de equipamentos do tipo VRF (fluxo variável de fluido refrigerante) que, devido à ampla divulgação tornou-se muito conhecido no mercado.

Construtores, arquitetos e empreendedores, seja por bem sucedida experiência prévia ou meramente por informações captadas através dos diversos agentes do mercado, buscam saber se esta encantadora novidade pode ser aplicada em sua nova obra, em fase de planejamento.

Nota-se, entretanto, que motivados em promover a viabilidade de uso e consequente venda do produto, acaba-se negligenciando a necessidade de elaborar estudos mais detalhados, que avaliem de forma mais criteriosa, se esta é a melhor solução para o caso em curso.

Este debate tem ocorrido com frequência na sua comparação com o uso de sistemas que utilizam água gelada, opção defendida por diversos projetistas em inúmeras situações aonde o VRF vem conquistado espaço ultimamente.

O Departamento Nacional de Empresas Projetistas e Consultores (DNPC) da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento (ABRAVA) ressalta a importância das variáveis a serem analisadas na hora de decidir qual tipo de sistema a utilizar, na comparação entre o VRF e a água gelada, determinadas pelos requisitos e necessidades do ambiente.
Segundo o presidente do DNPC, o engenheiro Carlos Kayano, “Os diferenciais técnicos de cada tipo de instalação, associados aos aspectos de custos são o que definem qual sistema utilizar em um projeto. As condições de aplicação e uso são distintas quando se compara o VRF e a água gelada. O projetista é o profissional responsável pelo processamento das informações técnicas e econômicas pertinentes, e quem está apto a indicar e orientar qual o sistema a ser utilizado em cada tipo de obra”.

As aplicações dos sistemas e suas características

Segundo o diretor da Plenum Engenharia, Sami Bittar ,vários são os pontos a serem considerados para decidir o tipo de sistema:
 Aplicação do sistema – conforto ou não
 Carga térmica;
 Lay out dos equipamentos – central e condicionadores
 Variação de volume na distribuição de ar
 Sistema de controles operacionais e funcionais
 Consumo energético a plena e a cargas parciais
 Custos de implantação e manutenção anual;
 Vida útil
Não se deve fazer comparações de um tipo de sistema sobre o outro.
Cada tipo de projeto deve ser observado e levado em conta as suas respectivas aplicações específicas, para depois vir à decisão em usar o sistema VRF ou água gelada.

Todas estas definições devem ser verificadas e estabelecidas no início do planejamento geral do empreendimento, de modo a facilitar o processo de compatibilização com a edificação e demais instalações prediais”.

O sistema do tipo VRF apresenta características únicas como à facilidade e flexibilidade de implantação, agilidade na montagem, simplicidade de operação e individualidade de uso. Possui variada configuração de unidades de tratamento de ar, de capacidade limitada e construção padronizada, que pelas suas peculiaridades direcionam para instalações que solicitam condições padrões de conforto, como em ambientes residenciais e comerciais com salas compartimentadas ou ambientes compostos por diversas zonas de controle que necessitem de capacidade térmica reduzida ou modulada.

A aplicação de equipamentos a base de água gelada é recomendando para ambientes com exigências específicas, como o controle de condições requeridas dentro dos limites rígidos de temperatura, umidade ou filtragem, necessárias para ambientes como shoppings centers, hospitais, call centers, sistemas industriais, CPD – Centrais de Processamento de Dados, entre outros.

De acordo com o diretor da Michelena Engenharia, Gustavo Michelena, “as vantagens e desvantagens dos sistemas devem ser avaliadas de acordo com a aplicação que será dada a uma edificação, pois existem situações muito diferentes em instalações de residências, escritórios pequenos ou grandes, shoppings, teatros, hotéis, hospitais e cada uma destas edificações com características especificas”.

Uma variável quando se fala da comparação entre os sistemas de VRF e água gelada é o momento da decisão sobre qual o tipo de tecnologia a ser aplicada no projeto, inclusive em relação aos diversos tipos de compressores disponíveis no mercado com características que possibilitam a melhora na eficiência energética e consequente redução do custo operacional.

“De acordo com o diretor da TR Thérmica, Mauro Ascencio” Vale ressaltar que há limite quanto à quantidade de gás refrigerante em função do volume da edificação, portanto cabe ao projetista analisar criteriosamente o assunto e propor o sistema mais indicado. “Sem falar no quesito fundamental que é seguir a norma da ABNT-NBR 16401 que deve ser aplicada em qualquer tipo de projeto”.

Na análise da relação custo-benefício quando se compara dois sistemas distintos, um custo de implantação mais elevado pode ser compensado por custos operacionais mais reduzidos, o que faz com que o valor pago a maior seja amortizado ao longo do tempo pelo menor gasto com consumo de água e energia. Na comparação entre VRF e água gelada, para se chegar a um denominador comum, é necessário ainda, analisar a aplicação de cada sistema levando em conta itens como as necessidades específicas de tratamento de ar do ambiente, espaços técnicos disponíveis, disponibilidade de pessoal adequado para operação e manutenção, preferência do público alvo do empreendimento, condições de comercialização do produto imobiliário, certificação de sustentabilidade, compatibilidade com o sistema de automação previsto para o edifício, previsão de expansão futura, custo de infra-estrutura elétrica, reserva e consumo de água dentre outros.

Conclui-se portanto que longe de ser algo simples e evidente, o processo exige a participação ativa do projetista, que tem a responsabilidade de analisar detalhadamente cada caso e apresentar o sistema mais apropriado que atenda plenamente aos interesses do empreendimento.

E-mail: alessandra.lopes@mcocom.com.br

Fonte: M CO Comunicação Empresarial Ltda

Nova lei das locações

março 31, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Direito Imobiliário 

A nova Lei das Locações, em vigor desde janeiro do ano passado, ainda tem provocado muitas dúvidas em locatários e inquilinos. As mudanças valem tanto para imóveis comerciais quanto para os residenciais e, entre as novidades, está o prazo de 15 dias para o inquilino deixar a residência em caso de despejo. Segunda a legislação atual, essa ordem de despejo deve ser resolvida em primeira instância na Justiça, dando maior rapidez à ação processual.

De acordo com o advogado e escritor Ramiro Becker (foto), autor do livro “Comentários à Lei das Locações”, aumentou-se o número de possibilidades de concessão de medida liminar nas ações de despejo. “O contrato de locação que não tem um fiador, por exemplo, e que o inquilino se torne inadimplente, o locador pode requerer uma medida liminar, fazendo com que ele não tenha tanto prejuízo como anteriormente”, explica. “O prazo que antes era de 30 dias passou a ser de 15 dias, depois da sentença”.

Ramiro Becker destaca que o dono do imóvel passou a ter mais garantias de pagamento do aluguel, o que pode diminuir o pedido por fiadores. “É comum o contrato ter um fiador, mas não é obrigatório. A partir do momento que o contrato não tem fiador, não tem caução, ou seja, não tem garantia, fica mais fácil do locador despejar por causa de inadimplência de aluguel”, afirma.

Se o inquilino quiser sair antes do término no contrato, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. “Se você tem um contrato de um ano e tem uma multa de três alugueis, se você quiser sair com seis meses, você vai pagar um aluguel e meio”, explica Becker.

A nova lei permite, ainda, que o proprietário entre em acordo com inquilino para que este arque com o IPTU. “Se tiver uma cláusula no contrato, dizendo que essa obrigação passa a ser do inquilino, ele é quem paga”, diz o advogado. Já as melhorias no imóvel – como construções de guaritas, contratação de segurança, reformas – são de responsabilidade do dono. “Essas despesas extra-ordinárias quem paga é o proprietário do imóvel, ou seja, não mudou nada com a nova lei”.

Segundo o especialista, a receptividade da nova legislação foi positiva. “Primeiro porque dá mais segurança ao locador, para ele firmar o contrato, em virtude da diminuição de prazo e das possibilidades de medidas liminares. Acredito que foi uma mudança extremamente positiva, em todos os aspectos, tanto materiais quanto processuais”, conclui Becker.

Fonte: Redação do pe360graus.com

Aluguel tem novo índice de reajuste.

março 26, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: aluguel 

Com a deflação de 0,06% registrada em fevereiro pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), da FGV (Fundação Getúlio Vargas), a variação acumulada desse indicador no período de 12 meses totaliza 3,43%.

Esse percentual, que compreende o período de março de 2011 a fevereiro de 2012, deve ser aplicado aos contratos de locação residencial em andamento que aniversariam em março e têm cláusula de reajuste pelo IGP-M, cerca de 90% dos aluguéis do mercado.

Assim, um inquilino que pagava R$ 900,00 de aluguel entre março de 2011 e fevereiro de 2012, com os 3,43% de reajuste passará a desembolsar R$ 930,87 a partir deste mês de março.

Para facilitar o cálculo do reajuste, basta multiplicar o valor pago atualmente por 1,0343. A conta é válida exclusivamente para os contratos com aniversário em março e reajuste anual pelo IGP-M.

Fonte: R7 

Locador pode mudar de imobiliária no meio do contrato, mas poderá pagar multa

janeiro 31, 2012 by lmenezes · 641 Comments
Filed under: aluguel 
.

Proprietários que possuem imóveis alugados podem resolver seus problemas com a imobiliária por meio da quebra do contrato e trocando de empresa. A opção, no entanto, pode gerar multa, segundo advogados.

O locador deve ficar atento ao contrato, principalmente se há a previsão de multa por rescisão, explica a advogada Gisele Friso. “Se a rescisão não tiver como motivo uma falha da imobiliária, o proprietário poderá ser cobrado”. Entre as possíveis causas estão violações de regras contratuais, como o atraso no repasse do aluguel ao proprietário.

O advogado Marcelo Tapai afirma que o cuidado deve ser redobrado, pois a multa pode ser equivalente ao valor total da comissão que a imobiliária receberia até o fim do contrato de locação. Já a advogada Gisele Friso defende que, se o valor for abusivo, ele deve ser questionado judicialmente.

INQUILINO

Como quem contrata a imobiliária é o proprietário do imóvel, o locatário não possui, em tese, poder de optar pela imobiliária. No entanto, se houver problemas na prestação de serviços, ele pode exigir reparação na Justiça, diz o advogado Marcelo Tapai.

“Em casos extremos, o inquilino pode até mesmo solicitar ao locador a troca da imobiliária, expondo seus motivos, sob pena de rescisão do contrato de aluguel”, afirma Friso.

Fonte: Folha Online