Planos de comprar um imóvel em 2012? Saiba como chegar lá

janeiro 19, 2012 by lmenezes · 484 Comments
Filed under: Imóveis 

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Final de ano é época de fazer a famosa lista de resoluções para o ano que chega. Se um dos planos para 2012 é comprar um imóvel, planeje-se para não deixar que essa importante meta seja efetivamente cumprida.

Em primeiro lugar, é importante saber que comprar um imóvel, seja na planta, pronto ou usado, requer do interessado muita pesquisa, visitas a inúmeros estandes de vendas, comparação e diálogo com parentes e amigos. “O pior negócio é adquirir uma unidade habitacional por impulso. Antes de tudo é preciso fazer as contas e ver se as prestações do financiamento cabem no bolso”, enfatiza João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP).

Contudo, diz Crestana, não basta somente ter condições de pagar. O comprador deve também avaliar se o imóvel de interesse atende as suas necessidades de moradia, e se há no entorno do empreendimento escolas, hospitais, transporte público, dentre outros requisitos. Ainda, “não se pode esquecer que em edifícios há o rateio de custos entre os moradores e, no momento de receber as chaves, existem despesas cartoriais e com a prefeitura”, alerta.

“Visitar o local escolhido, durante o dia e à noite, também faz parte do processo que antecede a assinatura do contrato. Não tenha pressa, porque, na média, o brasileiro compra dois imóveis durante a vida. Esse motivo já é suficiente para o consumidor ser cauteloso”, orienta o dirigente do Secovi/SP. A seguir, 10 dicas que irão ajudar a fazer uma boa compra:

1- Decida-se pela região onde quer morar e, principalmente, quanto pretende e pode gastar com a compra do imóvel. Lembre-se: a aquisição da moradia é um dos passos mais importantes na sua vida e precisa ser dado com segurança, com muito debate junto ao cônjuge e filhos. Leve em conta as necessidades futuras da família.

2- Escolha o tipo de imóvel que pretende adquirir: usado, novo ou na planta. Pense na metragem do imóvel, se quer casa ou apartamento (andar baixo ou alto, de frente, de fundo ou tanto faz), número de vagas de garagem, com ou sem varanda, ampla ou nenhuma área de lazer (piscina, salão de festas, jogos). Se escolher condomínio, pense até quanto pretende ou pode pagar de taxa de rateio de despesas.

3- Faça as contas. A hora é boa também para pensar na melhor forma de financiamento. Junto ao banco ou parcelado com a construtora, durante o período de obras? Pretende usar recursos do FGTS? Se o imóvel for novo ou usado, há sempre a opção de obter financiamento bancário (os sites de vários bancos oferecem simuladores das parcelas do financiamento). Caso disponha de uma boa reserva financeira – ou algum bem que possa ser vendido, como carro, é possível utilizá-la na entrada da compra do imóvel.

4- Visite a região de interesse. Escolhida a região que deseja morar, visite o local e verifique quais empreendimentos existem ali. Analise a infraestrutura disponível, bem como os serviços oferecidos, como escolas, padarias, supermercados, farmácias, hospitais, linhas de ônibus e metrô próximos, parques e outras áreas de lazer.

Visite o local durante o dia e, principalmente, à noite. Não tenha pressa. Vá aos estandes de vendas, visite decorados, converse com corretores e pense muito, pois a decisão tem de ser responsável e exclusivamente da sua família.

Depois de percorrer a região escolhida, não tenha medo de expandir horizontes e procurar imóveis em bairros próximos. A internet também é uma ótima opção para quem busca imóveis. Visite sites especializados na venda de imóveis, de imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

5- Se optar pela compra de um imóvel usado, seja firme com o corretor quanto às suas definições do tipo de imóvel. Dê preferência ao profissional que conhece o imóvel. Peça informações a ele antes de marcar a visita. Se estiver fora das suas especificações, não vá. Evite também ficar nas mãos de muitos profissionais.

6- Ao escolher comprar um imóvel na planta, pesquise a história e a atuação da empresa construtora/incorporadora e, se possível, visite uma obra já entregue por ela. Peça uma cópia do registro da incorporação ao corretor, antes de assinar o contrato de Compra e Venda. Consulte o que diz a Lei 4.591/64 (Condomínios e Incorporações) e submeta o contrato a um advogado conhecido. Apesar de os contratos apresentarem basicamente as mesmas cláusulas, não é demais a análise de um especialista em mercado imobiliário. Acompanhe o estágio das obras por meio de visitas ao empreendimento ou pela internet. Muitas empresas oferecem o serviço em seus sites.

7- Proposta: na hora de apresentar uma proposta, ponha-se no lugar do vendedor. Evite propostas absurdas, como descontos elevados, por exemplo. Se ele aceitar, deve haver algo errado. Certifique-se do que está e do que não está incluído no valor e converse abertamente, evitando constrangimentos futuros. Questione sobre aquilo que não entender e exija respostas claras e precisas. Muita atenção com os documentos do imóvel e do proprietário, que devem preferencialmente ser analisados por um advogado de sua confiança.

8- Pagamento da comissão: na compra do imóvel usado, quem paga a comissão do corretor é o vendedor, mas caso você dê um imóvel como parte de pagamento, o pagamento da comissão proporcional ao valor deste imóvel caberá a você. Nesse momento é importante não se envolver emocionalmente com o dono do imóvel que vai comprar. Deixe que o corretor negocie. Se o imóvel for novo ou na planta, usualmente o valor da comissão é cobrado separadamente do preço.

9- Programe-se financeiramente. Os valores das prestações pagas durante o período da construção do empreendimento podem ser diferentes das parcelas de financiamento do saldo devedor. Atenção: até a entrega das chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou pelo Custo Unitário Básico (CUB). Após a entrega das chaves, você terá a opção de quitar a dívida; usar os recursos do FGTS para amortizar parte do valor – caso seja a aquisição do primeiro imóvel; e financiar o restante com o banco. Há taxas atrativas e prazos longos disponíveis no mercado. O fundamental, no entanto, é que a parcela – fixa ou reajustável, caiba no seu bolso.

10- Taxas e despesas extras: após a liberação do financiamento, a assinatura da escritura do imóvel e a entrega das chaves, o comprador tem de pagar o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) à Prefeitura, assim como as taxas de registro cartorárias. Somadas, tais despesas correspondem a aproximadamente 4% do valor de compra do imóvel, portanto, faça uma reserva financeira para esses gastos.

Nunca deixe de registrar sua escritura no Registro de Imóveis, mesmo que não tenha contratado financiamento. Mais: quando receber o imóvel, leia as instruções de uso e o Manual do Proprietário para certificar-se das garantias da sua unidade. Os prazos legais são diferentes para os vários componentes.

Fonte: R7

Dicas para investir em imóveis comerciais

janeiro 18, 2012 by lmenezes · 1.153 Comments
Filed under: investidor 

Para investir em imóveis, é necessário avaliar o local em que o espaço está situado e como é sua vizinhança, para evitar surpresas desagradáveis.

A compra da casa própria faz parte do sonho de muitos brasileiros, porém, comprar um imóvel é mais que uma necessidade, é um investimento. Mesmo que a pessoa só tenha uma única casa como propriedade o dinheiro está investido, pois de acordo com a localização, a conservação e as reformas do espaço, o imóvel estará se valorizando a cada dia que passa, podendo trazer um retorno, se por acaso for vendido.

Comprar uma casa também é uma forma de investir sem correr muitos riscos, pois o dinheiro empregado no  imóvel  será recuperado facilmente com uma venda, ou em alguns meses de aluguéis. Para investir na compra de uma casa, é necessário analisar vários fatores para não tomar uma decisão precipitada. Para que a negociação seja bem-sucedida, é preciso avaliar o imóvel, e de preferência, com um profissional que entenda de valor de marcado.

Quando for visitar a casa, apartamento ou sala comercial que deseja comprar, veja o estado de conservação do local. Fique atento com relação a pontos que possam lhe causar problemas a curto prazo, como por exemplo, hidráulica e elétrica. Pergunte os motivos que levaram a pessoa a vender o imóvel, isso lhe ajudará a avaliar melhor os riscos da compra. Antes de concluir a negociação, veja outros locais na mesma região que estão a venda e que possua as mesmas características que você busca, pois pode ser que encontre algum outro ponto que esteja sendo vendido em melhores condições, tanto de preço, quanto de estado de conservação.

Os investimentos em imóveis são para alugar ou vender, por isso, a localização é fundamental. Se a sala que você comprou passa muitas pessoas, e está próximo à centros comerciais, com certeza irá interessar aos empresários que precisam de movimento de pessoas, passando a todo momento em sua porta. Agora se você investiu em uma casa próximo de escolas, postos de saúde e com pontos de ônibus, o local será procurado por pessoas interessadas em moradia. Por isso, avalie se o imóvel disponibiliza características locais que atendem as suas expectativas como investidor. Confira se a vizinhança é segura e se os serviços urbanos oferecidos atendem o seu público alvo.

Realize reformas e mantenha o espaço sempre concervado para alugá-lo ou vendê-lo. Nunca deixe de investir na melhoria do local, pois para que o seu capital tenha giro é  necessário aplicar em obras de infraestrutura  que melhore o espaço. Se preferir, acorde com o inquilino um abatimento no valor do aluguel em troca das obras que serão realizadas. Um imóvel em bom estado vale sempre mais, o que lhe trará maior rentabilidade.

Fonte: Mundo das Tribos

Caixa prevê R$ 30 bi em crédito à produção de imóveis

janeiro 18, 2012 by lmenezes · 1.218 Comments
Filed under: Economia 

São Paulo, SP – Ao exemplo de prática adotada por instituições financeiras privadas, a Caixa Econômica Federal (Caixa) criou uma superintendência exclusiva para atendimento às grandes construtoras. Com o desafio de aumentar as contratações de empreendimentos habitacionais, a nova plataforma de negócios, inaugurada em São Paulo no último dia 13 (maio), terá à frente Sérgio Cançado, funcionário de carreira do banco estatal.

Cançado assume o cargo estimando que a Superintendência Regional das Grandes Empresas da Construção Civil em São Paulo vai girar, em 2011, negócios imobiliários da ordem de R$ 30 bilhões. A estimativa é até discreta, a julgar pelo poder de fogo das construtoras que serão atendidas na nova plataforma de negócios da Caixa.

Reunido, o grupo de grandes construtoras clientes do banco estatal contratou, em 2010, crédito para a produção de cerca de 157 mil imóveis na planta. O número representa 50% das unidades financiadas no país, para famílias com renda entre três a dez salários mínimos, público-alvo do programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida, em parceria com estados e municípios.

De acordo com a Caixa, o grupo dos grandes prevê contratar, em 2011, crédito para a produção de 174 mil novas unidades habitacionais, para famílias com renda de até dez salários mínimos. No âmbito dos recursos captados junto ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), a previsão para 2011 é o lançamento de outras 80 mil unidades.

O desempenho estimado para as grandes construtoras no mercado habitacional em 2011 é bem possível e até superável, já que os pequenos produtores estão sendo meio que defenestrados do mercado, nivelados por baixo em função de alguns de igual porte, que saíram por aí construindo – mal e porcamente, unidades financiadas no âmbito do Minha Casa, Minha Vida, em prejuízo dos que fizeram bem feita a lição de casa.

Por outro lado, na opinião do diretor executivo do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi/SP), Celso Petrucci, no caso de a segunda fase do Minha Casa, Minha Vida ser sancionada pela presidência da República tal qual aprovada no Congresso, excluirá uma parcela importante de candidatos à compra: “Aqueles que, em 2010, ganhavam até R$ 4 mil reais e podiam se beneficiar das regras, com o reajuste salarial de 2011 estarão fora do programa”, disse Petrucci, enquanto aguardava o início da cerimônia de inauguração da nova superintendência da Caixa.

Fonte: R7

Proibida cobrança de corretagem no programa habitacional Minha Casa Minha Vida

janeiro 18, 2012 by lmenezes · 611 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

A Justiça Federal do Rio Grande do Sul determinou a suspensão da cobrança de comissão de corretagem dos compradores de imóveis pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), do governo federal. A liminar foi concedida, na quinta-feira (24/11), pelo juiz substituto Everson Guimarães Silva, da 2ª Vara Federal de Pelotas. A liminar atinge os empreendimentos Moradas Club Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas II) e Moradas Pelotas (Condomínio Moradas Pelotas III) e também estabelece multa de R$ 15 mil por unidade habitacional vendida em desacordo com a determinação.

A Ação Civil Pública foi impetrada pelo Ministério Público Federal, com base no Código de Defesa do Consumidor, contra as empresas Terra Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária, Fuhro Souto Consultoria Imobiliária e HFM Consultoria Imobiliária, além da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil.

O juiz destacou que programa garante financiamento de 100% do valor do imóvel — condição não oferecida nos financiamentos habitacionais ordinários. “Mesmo não havendo vedação legal expressa, a atribuição da responsabilidade pelo pagamento de corretagem ao adquirente das unidades habitacionais se afigura incompatível com o programa”, afirmou.

De acordo com a decisão, a cobrança de corretagem nas unidades do programa contraria as diretrizes do sistema, que tem nítido caráter social e busca reduzir o déficit de moradias no país, mediante o incentivo à produção de novas unidades para aquisição por famílias de baixo e médio poder aquisitivo. Com informações da Assessoria de Imprensa da Seção Judiciária do Rio Grande do Sul.

Leia aqui a íntegra da decisão.

Fonte: Consultor Juridico

Aumenta a procura de espaços por grandes empresas

novembro 17, 2011 by lmenezes · 981 Comments
Filed under: Economia 

Das 36 ofertas de ações em 2010, dez foram via fundos. Já existem 52 listados na Bovespa

A necessidade de grandes empresas expandirem seus negócios gerou uma demanda muito forte por espaços comerciais nos últimos anos. Fato esse que fez aumentar os fundos de investimentos no setor imobiliário. Das 36 ofertas públicas de ações realizadas no ano passado, dez foram de operações de fundos imobiliários e já existem 52 fundos deste tipo listados na Bovespa.

Um dos players que tem surgido com força é o a empresa de investimentos TRX Realty – companhia criada através de uma joint venture entre a gestora de recursos Orbe Investimentos e a incorporadora e construtora Tamiz Engenharia – que atua no setor de terceirização de ativos imobiliários corporativos, ou seja, gere imóveis locados para grandes empresas.

Áreas de operações

Luiz Augusto Amaral, um dos sócios da TRX Realty, em café da manhã com investidores no Rio de Janeiro, sinalizou que a empresa vai começar a investir em parques logísticos no final deste ano, aproveitando a boa perspectiva para o próximo ano.

Atualmente a gestora nas operações atua: Built to Suit, quando o imóvel é construído para atender os interesses do locatário; Sale Lease Back, quando o fundo compra o imóvel da empresa e realuga para a própria empresa, liberando caixa para a empresa investir no seu negócio; e em condomínios modulares, que são compostos por galpões com espaços modulares.

Logística

Os investimentos em empreendimentos logísticos vêm crescendo a cada ano em todo o país, com destaque para as regiões Sul e Sudeste. Recentemente, o fortalecimento de novos mercados consumidores e de pontos de escoamento da produção fora do tradicional eixo Rio – São Paulo tem atraído grande parte dos novos investimentos em galpões industriais e logísticos, e desta forma contribuído para o aquecimento da demanda nestas regiões. Este fato é resultado do aumento da renda da população brasileira e de políticas governamentais que visam fomentar o desenvolvimento em outras regiões do país.

A companhia destaca as políticas governamentais que visam fomentar a instalação de indústrias e atrair investimentos em diferentes regiões brasileiras, principalmente no Nordeste. Atualmente os maiores gargalos do desenvolvimento são infra-estrutura precária e a falta de espaços logísticos que comportem este atual crescimento. Como conseqüência, a expectativa é que o número de empreendimentos com características industriais e logísticas dobre apenas este ano. Salvador, com Pólo Petroquímico de Camaçari, e Recife, com o Porto de Suape, são exemplos claros do desenvolvimento desta região.

Para os investidores a empresa tem fundos de desenvolvimento (FIPs), que investem nas operações de Built to Suit, que têm o ganho da alavancagem e do desenvolvimento imobiliário; fundos de renda (FIIs), com o objetivo de pagar dividendos recorrentes e Securitização Imobiliária, com emissão de cédulas de crédito imobiliários.

Mercado carioca

De acordo com a companhia, o eixo Rio-São Paulo é onde está a maioria do seu portfólio, mas os estados de outras regiões do país têm apresentado potencial muito grande de crescimento. Por exemplo, 21% dos empreendimentos estão no Estado da Bahia. No Rio de Janeiro, os grandes eventos podem ampliar a demanda, mas não deve mudar o tipo do empreendimento investido pela TRX.

“Nos próximos três meses devemos fechar algumas operações no RJ. Não estamos com planos especificamente para a Copa e para as Olimpíadas, mas, em decorrência dos eventos o mercado se aquece e podemos receber novas demandas”, disse Vitor Alves Sztejnsznajd, gerente de relações com investidores da TRX Realty.

Rentabilidade dos fundos

Em três anos, a empresa acumula o volume de R$ 185 milhões de capital já alocado, distribuídos em cinco fundos de investimento, formando um portfolio superior a R$ 400 milhões. Hoje, são mais de 900 investidores e mais de R$ 600 milhões comprometidos e disponíveis para novos investimentos.

O TRXL11 é um dos fundos imobiliários mais líquidos do mercado, com negociação em quase todos os dias. O fundo que atualmente está com patrimônio liquido de aproximadamente R$ 41 milhões, possui R$ 160 milhões em patrimônio imobiliário, reforçando, mais uma vez, a tese de investimentos do fundo – formar o máximo de patrimônio imobiliário com o mínimo de capital comprometido. Em julho do ano passado a TRX lançou com o Morgan Stanley o fundo TRX Realty Logística Renda I – FII e captou cerca de R$ 89 milhões e diante da procura a companhia pretende fazer mais uma emissão.

Segundo dados da BMF&Bovespa, até 16 de junho deste ano, esses fundos tiveram maior rentabilidade quando comparados com as ações negociadas no mercado.

Também há baixa volatilidade em momentos de crise, como na de 2008 quando os fundos de investimento imobiliário (FIIs) permaneceram praticamente estáveis. Além disso, a valorização do valor das cotas no mercado de FII pagou em média, durante os primeiros meses do ano período, 30% em rendimentos. Entre 2008 e 2011, o ganho chegou a 90%.

Fonte: Monitor Mercantil

Quem deve pagar a comissão do corretor de imóveis ?

outubro 30, 2011 by lmenezes · 1.084 Comments
Filed under: Corretor 

 

Na negociação do imóvel, a comissão do corretor varia, geralmente, de 6 a 8% do valor negociado pelo bem, mas quem é o responsável pelo pagamento dessa quantia? O vendedor ou quem compra o imóvel? A Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) explica que o novo código civil tem um capítulo dedicado à corretagem imobiliária que estabelece normas para garantir o direito do corretor e do comprador saberem quem será o responsável pelo pagamento da comissão. Pela lei, a comissão de corretagem deve ser paga por quem contratou o corretor.

Quando é o adquirente que contrata o profissional para auxiliar na procura da casa própria, será dele a obrigação de pagar a comissão do serviço prestado pelo corretor credenciado. “Para que não haja conflito do valor a ser remunerado, é essencial que ambas as partes assinem um contrato já estipulando os detalhes para que depois de concretizado o negócio não haja problemas”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação. “As condições de pagamento devem seguir as normas estabelecidas pelo Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou podem ser livremente pactuadas pelas partes, por isso a importância do acordo que gera um instrumento certo, líquido e exigível com força executável”, completa.

Mesmo em casos de arrependimento do negócio, cabe o cumprimento do compromisso selado com corretor. Nesta situação, o vendedor ou o comprador terá que pagar a comissão, pois houve a concretização do acordo.

Por outro lado, quando o interessado em comprar a casa própria opta por adquirir um imóvel novo direto com a construtora, é comum ter uma empresa de incorporação, contratada pela construtora, intermediando o negócio. Nesses casos, o pagamento da comissão do profissional de vendas é de responsabilidade da construtora.

Prática Abusiva

Segundo Luz, é muito comum o mutuário que está à procura da compra da casa própria achar que está negociando diretamente com a construtora, por comparecer no próprio local da venda do imóvel, mas na realidade está lidando com um representante contratado pela incorporadora. Somente no momento de firmar o contrato, ou em muitos casos só depois da assinatura, é que o comprador descobre que negociou com um terceiro e, por isso, terá que assumir o pagamento da comissão do corretor. “Na hora da assinatura do contrato, o mutuário não sabe que será responsável pelo pagamento da remuneração e acaba aceitando sem o conhecimento da prática ilegal”, diz Luz.

De acordo com a Ampsa, é comum as empreendedoras obrigarem o agente comercial a passar o recibo em nome da construtora ou emitir nota fiscal da imobiliária para driblar a comissão ou ainda separar o contrato da compra do imóvel do pagamento da porcentagem do agente comercial, para não ter que devolver esse dinheiro no caso de rescisão.

“Nesses casos quem tem a obrigação de pagar os serviços de corretagem é a construtora. A artimanha utilizada pelas empresas é ilícita e motivo de muitas queixas em órgãos como o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor)”, ressalta ele.

O que fazer

“Essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser denunciada porque, entre outras coisas, é uma tentativa de sonegação de tributos e, no caso de desistência do empreendimento, o incorporador se negará a devolver o valor da comissão do corretor ao comprador, alegando que não foi ele quem recebeu o valor”, esclarece o presidente da Amspa.

O mutuário que descobre a manobra depois de ter firmado o contrato, pode recorrer na Justiça para receber o reembolso da quantia. A devolução deve acontecer de uma só vez em até 10 dias e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo de 15 dias, incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago poderá penhorar bens da imobiliária ou da construtora. “Dos 300 contratos assinados por dia na cidade de São Paulo, na maioria das vezes o comprador desconhece a ilegalidade. Por isso é importante procurar orientação antes de fechar a compra”, explica Luz.

Fonte: R7/ IMOVELWEB

Construtoras perto de evitar mudança contábil

setembro 5, 2011 by lmenezes · 860 Comments
Filed under: Economia, incorporadores 

Incorporadoras podem se livrar de norma que reduziria o lucro líquido das empresas em 43%, na média. Decisão sai nas próximas semanas. 

Por Fernando Torres

As incorporadoras imobiliárias brasileiras estão perto de escapar de uma mudança contábil que causaria uma redução média de 43% no lucro líquido e de 25% no patrimônio líquido, segundo estudo do Credit Suisse.
Se no início do ano era praticamente certo que as companhias teriam que mudar o método de reconhecimento de receitas, registrando os valores recebidos somente no momento da entrega das chaves, o mais provável agora é que elas continuem fazendo o reconhecimento conforme o percentual de evolução da obras.
O martelo deverá ser batido nas próximas semanas, e uma posição oficial pode ser tomada no dia 5 de novembro, quando haverá uma nova reunião do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), órgão responsável pela tradução e interpretação das normas internacionais (IFRS) que passam a ser usadas obrigatoriamente a partir do balanço fechado deste ano.
A grande questão é embasar jurídica e tecnicamente a decisão de manter o método atual de reconhecimento de receita e ao mesmo tempo poder atestar que as empresas estão seguindo o IFRS, o que precisa ser ratificado nos pareceres dos auditores.
O princípio básico de o Brasil ter migrado para o sistema internacional – algo que agora está previsto em lei – era o de tornar os balanços locais comparáveis aos de empresas de outros países.
Na primeira leitura da norma, a maioria dos especialistas entendeu que as incorporadoras brasileiras teriam que mudar a maneira pela qual reconhecem a receita de venda dos imóveis.
Contrárias a esse entendimento, as companhias buscaram argumentos técnicos e jurídicos para para justificar sua posição.
Os argumentos têm sido apresentados desde maio nas discussões de um grupo de trabalho criado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para tratar do tema, e que envolve, além de representantes da Associação Brasileiras das Companhias Abertas (Abrasca), também o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon). Paralelamente, o tema também é debatido pelo CPC, que além de empresas, CVM e auditores, também é formado por representantes do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), Fipecafi, BM&Bovespa e Apimec.
Segundo o Valor apurou, CVM, BM&FBovespa e representantes dos analistas de investimentos não teriam objeção à manutenção da regra atual. Já o Ibracon ainda estaria debatendo o tema internamente antes de se posicionar oficialmente. A Fipecafi foi procurada para dar a visão da academia sobre o assunto, mas não se manifestou.
O tema é delicado porque, se as empresas apresentarem o balanço de uma forma, e os auditores considerarem que elas não seguiram o IFRS, poderia haver não apenas ressalva nos balanços, mas parecer adverso – dizendo que o balanço não está de acordo com as normas -, dependendo da relevância das diferenças.
O diretor da CVM Alexsandro Broedel admitiu ainda que o órgão não se opôs a nenhuma das interpretações, até porque não se posicionou oficialmente até o momento, e que espera que se chegue a um consenso. “Mas sempre um consenso que reflita o IFRS. Se não for convincente, a gente não vai aceitar”, afirmou.
De acordo com ele, mesmo que se mantenha a regra atual, não se pode dizer que haverá um “drible” no IFRS. “Não está escrito na norma internacional que (o reconhecimento da receita) tem que ser nas chaves. Ela diz que em determinadas condições você faz de um jeito, e em com outras condições, faz de outro”, explica.
Segundo a presidente do Ibracon, Ana María Elorrieta, o órgão ainda não concluiu os estudos sobre o tema. “Esse assunto ainda está sendo debatido. É um tema complexo”, afirmou ela, destacando que o ponto principal é determinar em que momento há a transferência de riscos e benefícios da incorporadora para o comprador do imóvel.
A polêmica sobre o tema é grande e não existe somente no Brasil. O órgão regulador da Índia, por exemplo, determinou que essa regra do IFRS não será adotada naquele país. Há resistência também na Malásia e no Canadá.
“O setor de construção brasileiro tem um comportamento atípico, diferente do resto do mundo”, diz Nelson Mitimasa Jinzenji, vice-presidente técnico do CFC. Ele discorda que a manutenção das regras atuais para reconhecimento de receitas das construtoras crie uma contabilidade à parte para o setor. “A nossa realidade tem que ser encaixada dentro da estrutura conceitual da contabilidade.”
Segundo o vice-presidente da Abrasca e coordenador de relações institucionais do CPC, Alfried Plöger, as eventuais diferenças que possam restar em relação aos balanços de outras empresas podem ser sanadas com ajustes feitos nas notas explicativas.
“Se fosse um pecado mortal [reconhecer a receita pelo método atual], os auditores já teriam ressalvado os balanços há décadas”, afirma Plöger.

Fonte: Valor, 22/10/2010

 

Setor imobiliário deve passar por momento de turbulência

setembro 1, 2011 by lmenezes · 466 Comments
Filed under: Economia 

Quando organizaram o 83º Encontro Nacional da Construção (Enic), os membros do Sindicato da Construção de São Paulo (SindusCon-SP) e da Câmara Brasileira da Construção (CBIC) não poderiam imaginar que o maior evento do setor, realizado de quarta a sexta-feira passadas, fosse ocorrer em meio a uma crise mundial que causa apreensão nos meios econômicos por todo o globo. No mercado imobiliário local, embora haja o consenso de que o Brasil vai sofrer com menos rigor os efeitos desse momento, a preocupação está na possibilidade de o panorama de crise influenciar a decisão de compra das famílias.

O presidente do SindusCon-SP, Sérgio Watanabe, prevê um momento de turbulência. “É claro que a crise sempre vai afetar o nível de confiança da população. No meu discurso de abertura do Enic, com a presença do governo, disse ser preciso combater a crise de forma que o investidor nacional e internacional e as famílias não percam a confiança na atitude de comprar, porque aí se retrai na decisão de compra, principalmente de imóvel. O setor vai passar por um momento de indefinição, de turbulência. Então, a decisão de comprar vai depender muito de como a crise afeta a economia brasileira”, afirma Watanabe.

Ele acrescenta: “A questão da confiança é percebida de maneira diferente nas classes sociais. Quem tem aplicação no mercado financeiro é o primeiro a estar preocupado com a crise financeira. A classe C e a D que está indo para a C não estão muito preocupadas. Seus integrantes têm a percepção de que o País vai crescer e de que eles não vão perder o emprego. O trabalho ameaçado é o que mais afeta a decisão de compra”.

Sócio fundador da construtora MZM – que atua no ABC -, Francisco Diogo Magnani acredita que o consumidor adie a decisão de compras num primeiro momento. “É o choque inicial. É natural que isso aconteça nos primeiros dias”, afirma. Ele entende, porém, que se trata apenas de um momento de transição. “Tanto que estou tocando meus negócios.”

O presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), João Crestana, diz que o momento é de muita ponderação. Mas, como o Brasil está muito voltado para seu mercado interno, acredita ele, logo o brasileiro vai perceber que seu emprego continua garantido e que os juros podem até nem aumentar mais. Assim, sustenta, a tendência é que o setor imobiliário seja pouco afetado.

Ele acredita que nem mesmo a ação de eventuais especuladores – que poderiam se refugiar nas aplicações de imóveis em consequência da volatilidade na bolsa – possa afetar o mercado, influenciando nos preços. “São dois, três pontos porcentuais de nosso mercado. A grande maioria está comprando para morar ou para instalar pequenos negócios”, diz Crestana.

Mais fundos. Há, no entanto, quem aponte um crescimento no mercado de fundos imobiliários. Diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti lembra que a volatilidade alta do mercado de ações beneficia os fundos imobiliários. Ele afirma que esse tipo de fundo já se valorizou cerca de 20% neste ano. E, sem citar números, diz que a procura aumentou um pouco após o rebaixamento da nota da dívida dos Estados Unidos.

Bidetti, porém, não crê em retração nas compras. “Não há movimento brusco de pessoas postergando a decisão de comprar a casa própria. Não de maneira relevante.” A Brazilian Mortgages estrutura fundos imobiliários e administra um portfólio de mais de R$ 5 bilhões.

Estabilização. Professor da Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), João da Rocha Lima Júnior diz que o Brasil tem possibilidade de sofrer um impacto amortecido como resultado da contração das economias nos Estados Unidos e Europa. Neste caso, a demanda por imóveis no Brasil poderá se manter. “Mas não a preços que cresçam todos os dias.”

Para ele, a curva de crescimento de preços está mostrando sua última face, “que é a reorganização do tamanho do produto”. “Nos últimos seis meses, saiu-se de uma oferta de imóveis de 3 e 4 dormitórios para imóveis de 2 e até 1 dormitório ou para imóveis muito pequenos. Isso significa acomodar no bolso do comprador um produto que tem algum dos seus anseios.”

Segundo o professor da USP, a situação mostra que as empresas tiveram que readequar produto para se encaixar nos seus mercados, porque os preços, diz ele, estão subindo muito acima da renda dos compradores. Por tudo isso, Rocha Lima acredita que a crise poderá acelerar um movimento de estabilização de preços.

Por Cláudio Marques

Fonte: O Estado de S. Paulo

“É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior”

agosto 13, 2011 by lmenezes · 461 Comments
Filed under: Engenharia 

Divulgação / “Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida.” “Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida.”

Maria Carolina Brandstetter, professora da Universidade Federal de Goiás

O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos não trouxe, necessariamente, imóveis que atendessem o perfil do brasileiro nos diferentes estágios de sua vida. Quando decide mudar de residência, o morador pode passar por vá­­­rias dificuldades até encontrar um imóvel que se encaixe nas características da nova fase em que se encontra. É o que mostra uma pesquisa que analisou o comportamento do consumidor, realizada pela professora Maria Carolina Brands­­tetter, com base no histórico de mo­­­radia de 80 famílias de classe média, em Goiânia (GO). A pesquisa foi apresentada recentemente na 10.ª Con­­­­­ferência Internacional da So­­­ciedade Latino-Americana de Real Estate, em São Paulo. 

Embora o estudo de caso seja de abrangência local, a professora explica que o método pode ser operacionalizado e servir de exemplo para outras regiões brasileiras. “A ideia é abrir esse caminho para que as construtoras sigam o modelo e melhorem a formulação de suas estratégias mercadológicas na área da construção civil. Não podemos focar somente nos investimentos em si. É preciso aliar as ofertas com a real necessidade dos consumidores. O sucesso de vendas deve estar voltado em entender para quem está vendendo.” Em entrevista à Ga­­­­zeta do Povo, Maria Carolina co­­­­menta sobre os perfis analisados, os fatores que levam à mudança de moradia, as exigências ao fazer uma nova aquisição e o que precisa ser mudado quanto as atuais estratégias de lançamentos de imóveis. Confira os principais trechos.

Como surgiu a ideia da pesquisa?

Sou formada em Engenharia Civil, com doutorado em Engenharia de Produção e, além de ser professora, também atuo em áreas ligadas ao mercado e gestão da construção. Ve­­nho estudando o comportamento do consumidor há cerca de dez anos, tudo para tentar entender esse processo, que envolve as histórias familiares e a aquisição de novos imóveis. 

Qual foi a metodologia utilizada?

Para a pesquisa, desenvolvi um mé­­­­todo baseado na análise da carreira habitacional, que consiste em traçar um paralelo entre a mudança geográfica e outras trajetórias de uma pessoa ao longo de sua vida, como o estudo, o trabalho e a família. O público analisado é de classe média, com chefe de família com idade entre 40 e 45 anos, o que resultou em uma carreira habitacional mais rica e mais completa.

Quais os fatores que levam à mudança de residência?

Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. A maioria está satisfeita com o imóvel até que um novo processo chega e muda essa visão. Pode ser porque casou, tem um novo emprego, mudou de cidade para estudar, teve um filho ou para fugir do aluguel. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida. As mudanças por motivos profissionais são as que mais demandam mobilidade, seguidas das que são feitas para atender conveniências da família, como morar mais perto do trabalho, da escola dos filhos e das facilidades do comércio local. 

O que determina a escolha de um novo imóvel?

Existem seis principais variáveis que exercem influência na aquisição da nova moradia. Entre elas está a renda mensal familiar, o patrimônio financeiro familiar, a idade e condição de propriedade do imóvel – se é a pessoa é proprietária ou mora de aluguel. Um fator importante é a grande motivação para a última mudança de moradia, que envolve atributos, como a localização e segurança que a região oferece. E, por fim, o estágio do ciclo de vida familiar, um dos maiores determinantes do comportamento de demanda, como, por exemplo, o caso de um homem de 20 anos que acabou de casar e teve um filho, e um outro de 40 anos, que passou pela mesma situação. Ambos se enquadram em um estágio semelhante de mudança e buscarão perfis similares de imóveis para a nova fase da vida. 

Quais imóveis estão em falta no mercado?
 
Há uma grande dificuldade em en­­­­contrar apartamentos de apenas um ou de cinco quartos, de alto pa­­­drão. É preciso observar que as formações familiares mudaram. Hoje existem famílias formadas por casais que estão no segundo ou terceiro casamento e tanto o marido quanto a mulher têm filhos dos ca­­­samentos anteriores, que moram todos juntos e precisam de uma moradia maior. Assim como há casais sem filhos e solteiros que moram sozinhos e possuem maior poder aquisitivo, que buscam uma boa localização, mas em imóveis com um quarto. Em Goiânia, por exemplo, quase nenhum imóvel com esse perfil de um quarto foi oferecido nos últimos anos e os poucos lançamentos foram vendidos rapidamente. Isso pode estar ocorrendo em outras cidades.

Com base na pesquisa, o que a senhora percebe quanto as atuais estratégias de lançamento do mercado imobiliário? O que precisa ser mudado?

Alguns lançamentos são fundamentados apenas em indicadores de mercado, ou seja, nos imóveis que apresentam maior volume de vendas, e continuam lançando com o mesmo perfil só porque deu certo anteriormente. Ou focam em aspectos pontuais, como a localização, por exemplo. É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior e entender o comportamento cíclico das famílias. Os segmentos de automóveis e o de alimentos absorveram essas mudanças e estão desenvolvendo produtos segmentados por faixa etária e de renda, entre outros. O ideal é que o mercado imobiliário siga esse modelo. Uma sugestão é mesclar mais de um perfil em um mesmo empreendimento, fugir da padronização e oferecer flexibilidade, não só na escolha de acabamentos, mas também na planta, com a mesma metragem quadrada, o que torna o imóvel mais atrativo, contemplando uma fatia de mercado maior.

Fonte: Gazeta do Povo

Dinheiro de volta: direitos do comprador que desiste do imóvel

agosto 2, 2011 by lmenezes · 840 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Justiça entende que construtora deve devolver quantia paga em parcela única.

                 
Quem desistir da compra de um imóvel financiado diretamente com a construtora tem direito de receber o dinheiro que pagou de volta, em uma única parcela. A determinação faz parte da jurisprudência do TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo), que este ano publicou três súmulas em torno da questão.

Pelo entendimento da justiça, o comprador do imóvel pode pedir rescisão do contrato, mesmo que esteja inadimplente. Do valor a ser devolvido podem ser descontados os gastos da construtora com administração e propaganda e valor correspondente ao período de ocupação do imóvel, em caso de o comprador ter usufruído da moradia antes de desistir da compra.

Confira a íntegra das súmulas do TJ-SP sobre o caso:

Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.

 Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.

Fonte: Imovelweb

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