Quem deve pagar a comissão do corretor de imóveis ?

outubro 30, 2011 by lmenezes · 1.084 Comments
Filed under: Corretor 

 

Na negociação do imóvel, a comissão do corretor varia, geralmente, de 6 a 8% do valor negociado pelo bem, mas quem é o responsável pelo pagamento dessa quantia? O vendedor ou quem compra o imóvel? A Amspa (Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências) explica que o novo código civil tem um capítulo dedicado à corretagem imobiliária que estabelece normas para garantir o direito do corretor e do comprador saberem quem será o responsável pelo pagamento da comissão. Pela lei, a comissão de corretagem deve ser paga por quem contratou o corretor.

Quando é o adquirente que contrata o profissional para auxiliar na procura da casa própria, será dele a obrigação de pagar a comissão do serviço prestado pelo corretor credenciado. “Para que não haja conflito do valor a ser remunerado, é essencial que ambas as partes assinem um contrato já estipulando os detalhes para que depois de concretizado o negócio não haja problemas”, diz Marco Aurélio Luz, presidente da Associação. “As condições de pagamento devem seguir as normas estabelecidas pelo Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) ou podem ser livremente pactuadas pelas partes, por isso a importância do acordo que gera um instrumento certo, líquido e exigível com força executável”, completa.

Mesmo em casos de arrependimento do negócio, cabe o cumprimento do compromisso selado com corretor. Nesta situação, o vendedor ou o comprador terá que pagar a comissão, pois houve a concretização do acordo.

Por outro lado, quando o interessado em comprar a casa própria opta por adquirir um imóvel novo direto com a construtora, é comum ter uma empresa de incorporação, contratada pela construtora, intermediando o negócio. Nesses casos, o pagamento da comissão do profissional de vendas é de responsabilidade da construtora.

Prática Abusiva

Segundo Luz, é muito comum o mutuário que está à procura da compra da casa própria achar que está negociando diretamente com a construtora, por comparecer no próprio local da venda do imóvel, mas na realidade está lidando com um representante contratado pela incorporadora. Somente no momento de firmar o contrato, ou em muitos casos só depois da assinatura, é que o comprador descobre que negociou com um terceiro e, por isso, terá que assumir o pagamento da comissão do corretor. “Na hora da assinatura do contrato, o mutuário não sabe que será responsável pelo pagamento da remuneração e acaba aceitando sem o conhecimento da prática ilegal”, diz Luz.

De acordo com a Ampsa, é comum as empreendedoras obrigarem o agente comercial a passar o recibo em nome da construtora ou emitir nota fiscal da imobiliária para driblar a comissão ou ainda separar o contrato da compra do imóvel do pagamento da porcentagem do agente comercial, para não ter que devolver esse dinheiro no caso de rescisão.

“Nesses casos quem tem a obrigação de pagar os serviços de corretagem é a construtora. A artimanha utilizada pelas empresas é ilícita e motivo de muitas queixas em órgãos como o Procon (Fundação de Proteção e Defesa do Consumidor)”, ressalta ele.

O que fazer

“Essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser denunciada porque, entre outras coisas, é uma tentativa de sonegação de tributos e, no caso de desistência do empreendimento, o incorporador se negará a devolver o valor da comissão do corretor ao comprador, alegando que não foi ele quem recebeu o valor”, esclarece o presidente da Amspa.

O mutuário que descobre a manobra depois de ter firmado o contrato, pode recorrer na Justiça para receber o reembolso da quantia. A devolução deve acontecer de uma só vez em até 10 dias e corrigida com os encargos devidos. Após o prazo de 15 dias, incide acréscimo de 10% de multa e se não for pago poderá penhorar bens da imobiliária ou da construtora. “Dos 300 contratos assinados por dia na cidade de São Paulo, na maioria das vezes o comprador desconhece a ilegalidade. Por isso é importante procurar orientação antes de fechar a compra”, explica Luz.

Fonte: R7/ IMOVELWEB

MP que altera o Minha Casa inclui imóveis comerciais

setembro 26, 2011 by lmenezes · 374 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Brasília, DF – Medida Provisória (MP) publicada no Diário Oficial da União (DOU, quinta-feira, 02) libera o uso de terrenos em processo de regularização para construção de imóveis no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, quando tratar-se de reassentamento para moradores em favelas.

Ainda, a MP flexibiliza regras do Minha Casa, Minha Vida, alterando itens do programa para acelerar a produção de moradias que atendam as faixas de ganho de até dez salários mínimos. As mudanças, que entram em vigor a partir de 2011, incluem a determinação de o Poder Executivo estabelecer as faixas de renda que podem ser beneficiadas, porém fica mantido o teto de dez salários mínimos.

Atualmente, apenas as famílias com renda de até R$ 4.650 podem ser contempladas pelo programa. Na eventualidade de ser considerado o valor do mínimo atualmente em vigor, o teto elevará para R$ 5.100. Foi mantido o subsídio máximo de R$ 23 mil concedido às famílias com renda mensal a partir de R$ 465 e até R$ 1.395, teto correspondente a três vezes o salário mínimo vigente em 2009.

Escalonado para menor em função de faixas de renda familiar, atualmente o subsídio do Minha Casa, Minha Vida é concedido às famílias com ganhos mensais de até RS 2.790, correspondentes a seis vezes o salário mínimo em vigor no ano de 2009.

Outra alteração introduzida pela MP é abrir a possibilidade de construir imóveis comerciais nas áreas de produção de moradias. Ao comentar as novas regras, a secretária de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, atribui esta concessão à saída para financiar, por exemplo, os custos do condomínio residencial, através do valor auferido com a locação de unidades comerciais.

Fonte: R7/Imóvelweb

Construtoras perto de evitar mudança contábil

setembro 5, 2011 by lmenezes · 860 Comments
Filed under: Economia, incorporadores 

Incorporadoras podem se livrar de norma que reduziria o lucro líquido das empresas em 43%, na média. Decisão sai nas próximas semanas. 

Por Fernando Torres

As incorporadoras imobiliárias brasileiras estão perto de escapar de uma mudança contábil que causaria uma redução média de 43% no lucro líquido e de 25% no patrimônio líquido, segundo estudo do Credit Suisse.
Se no início do ano era praticamente certo que as companhias teriam que mudar o método de reconhecimento de receitas, registrando os valores recebidos somente no momento da entrega das chaves, o mais provável agora é que elas continuem fazendo o reconhecimento conforme o percentual de evolução da obras.
O martelo deverá ser batido nas próximas semanas, e uma posição oficial pode ser tomada no dia 5 de novembro, quando haverá uma nova reunião do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC), órgão responsável pela tradução e interpretação das normas internacionais (IFRS) que passam a ser usadas obrigatoriamente a partir do balanço fechado deste ano.
A grande questão é embasar jurídica e tecnicamente a decisão de manter o método atual de reconhecimento de receita e ao mesmo tempo poder atestar que as empresas estão seguindo o IFRS, o que precisa ser ratificado nos pareceres dos auditores.
O princípio básico de o Brasil ter migrado para o sistema internacional – algo que agora está previsto em lei – era o de tornar os balanços locais comparáveis aos de empresas de outros países.
Na primeira leitura da norma, a maioria dos especialistas entendeu que as incorporadoras brasileiras teriam que mudar a maneira pela qual reconhecem a receita de venda dos imóveis.
Contrárias a esse entendimento, as companhias buscaram argumentos técnicos e jurídicos para para justificar sua posição.
Os argumentos têm sido apresentados desde maio nas discussões de um grupo de trabalho criado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para tratar do tema, e que envolve, além de representantes da Associação Brasileiras das Companhias Abertas (Abrasca), também o Instituto dos Auditores Independentes do Brasil (Ibracon). Paralelamente, o tema também é debatido pelo CPC, que além de empresas, CVM e auditores, também é formado por representantes do Conselho Federal de Contabilidade (CFC), Fipecafi, BM&Bovespa e Apimec.
Segundo o Valor apurou, CVM, BM&FBovespa e representantes dos analistas de investimentos não teriam objeção à manutenção da regra atual. Já o Ibracon ainda estaria debatendo o tema internamente antes de se posicionar oficialmente. A Fipecafi foi procurada para dar a visão da academia sobre o assunto, mas não se manifestou.
O tema é delicado porque, se as empresas apresentarem o balanço de uma forma, e os auditores considerarem que elas não seguiram o IFRS, poderia haver não apenas ressalva nos balanços, mas parecer adverso – dizendo que o balanço não está de acordo com as normas -, dependendo da relevância das diferenças.
O diretor da CVM Alexsandro Broedel admitiu ainda que o órgão não se opôs a nenhuma das interpretações, até porque não se posicionou oficialmente até o momento, e que espera que se chegue a um consenso. “Mas sempre um consenso que reflita o IFRS. Se não for convincente, a gente não vai aceitar”, afirmou.
De acordo com ele, mesmo que se mantenha a regra atual, não se pode dizer que haverá um “drible” no IFRS. “Não está escrito na norma internacional que (o reconhecimento da receita) tem que ser nas chaves. Ela diz que em determinadas condições você faz de um jeito, e em com outras condições, faz de outro”, explica.
Segundo a presidente do Ibracon, Ana María Elorrieta, o órgão ainda não concluiu os estudos sobre o tema. “Esse assunto ainda está sendo debatido. É um tema complexo”, afirmou ela, destacando que o ponto principal é determinar em que momento há a transferência de riscos e benefícios da incorporadora para o comprador do imóvel.
A polêmica sobre o tema é grande e não existe somente no Brasil. O órgão regulador da Índia, por exemplo, determinou que essa regra do IFRS não será adotada naquele país. Há resistência também na Malásia e no Canadá.
“O setor de construção brasileiro tem um comportamento atípico, diferente do resto do mundo”, diz Nelson Mitimasa Jinzenji, vice-presidente técnico do CFC. Ele discorda que a manutenção das regras atuais para reconhecimento de receitas das construtoras crie uma contabilidade à parte para o setor. “A nossa realidade tem que ser encaixada dentro da estrutura conceitual da contabilidade.”
Segundo o vice-presidente da Abrasca e coordenador de relações institucionais do CPC, Alfried Plöger, as eventuais diferenças que possam restar em relação aos balanços de outras empresas podem ser sanadas com ajustes feitos nas notas explicativas.
“Se fosse um pecado mortal [reconhecer a receita pelo método atual], os auditores já teriam ressalvado os balanços há décadas”, afirma Plöger.

Fonte: Valor, 22/10/2010

 

8 Dicas para Pequenos Investidores do Mercado Imobiliário

setembro 3, 2011 by lmenezes · 105 Comments
Filed under: incorporadores 

Pequenas empresas do setor imobiliário e investidores com capital reduzido que buscam viabilizar construções residenciais de menor porte, deparam-se com a falta de preparo para o desenvolvimento de produtos imobiliários, isto é, empreendimentos que atendam as necessidades do público-alvo e ao mesmo tempo sejam rentáveis para os empreendedores.

Sem querer esgotar o assunto, apresento neste artigo algumas orientações básicas para quem deseja atuar de forma competente e profissional no mercado.

Grandes empresas possuem profissionais especializados com gerências em boa parte das etapas que descreverei, mas é a não é a realidade para grande parcela de construtoras e incorporadoras do país.

Seguem as etapas fundamentais:

1º  – Escolha do Terreno

Sabe-se que boa parte do sucesso do empreendimento passa por escolher um terreno que atenda requisitos básicos como a “qualidade” da vizinhança, verificação de eventuais áreas degradadas no entorno, condições de posicionamento com relação ao sol, vista comprometida, nível de poluição, quantidade de serviços disponíveis como creche, escola, comércio, transporte público, além de barreiras ambientais e legais para construção.
Dê atenção a esta etapa. Faça parceria com um bom corretor ou imobiliária, que pode lhe ajudar a dar foco e ganhar tempo.

2ª – Vocação do Terreno e Negociação

Cada terreno possui um público-alvo específico e alguns produtos imobiliários que podem ser desenvolvidos, conforme renda, idade, ocupação do chefe de família, estilo de vida, perfil cultural, fatores sociais e entorno do futuro empreendimento, por exemplo.
Nesta fase, é importante definir o posicionamento e a proposta de valor para o mercado. Aquilo que se pretende passar para o consumidor. Será que a empresa quer vender um conceito de clube, de tecnologia, de segurança, artístico ou quem sabe ser  sustentável?

Consequentemente, conforme a decisão, tem-se um índice de velocidade de vendas diferenciado, que precisa ser analisado, quando da negociação do valor de compra ou permuta com o proprietário. Feito isto, pode-se  simular o Demonstrativo de Resultados e buscar fechar um bom negócio.

3º – Análise da oferta

Antes de seguir, dedique algum tempo para verificar os imóveis que estão sendo produzidos e comercializados no bairro ou na região e visitar os “stands” de vendas dos lançamentos (fotografe, consulte, pegue folders, anote preços e condições, etc.).

Ainda, acompanhe os estudos dos sindicatos e associações setoriais verificando o número de unidades vendidas, tamanho dos imóveis, número de quartos, preços médios, datas de lançamento nesta mesma região. Normalmente estas informações são mensais. Após, identifique quais são os empreendimentos de sucesso e os pontos críticos dos projetos “vencedores”. Você terá mais chances de acertar.

4º – Diferenciação do produto ou “commodity”

Quais os diferenciais do produto que você quer desenvolver? Ou os diferenciais estarão somente na empresa? O que leva o consumidor a seduzir-se pelo seu empreendimento? Ou ele é uma “commodity”? Saiba de antemão os riscos de fazer o mesmo que os concorrentes.
É preciso que a empresa tenha claro o que ela está oferecendo. Somente o atendimento, boas experiências anteriores, imagem ou marca podem não ser suficientes para a venda.

5º – Projeto e equipe de construção

Deixe o projeto com um bom arquiteto, que entenda as características que você pesquisou e detectou, bem como tenha conhecimento da região onde será executada a obra. Acompanhe cada fase dos estudos até o projeto arquitetônico final e os complementares. O “dono” tem que ter um olhar cuidadoso para não reclamar no futuro.

Quanto à equipe de construção, opte por uma construtora reconhecida, que preste bons serviços. Avalie o acervo técnico e eventuais reclamações no PROCON. Caso você opte por construir diretamente com um engenheiro civil e equipe de profissionais autônomos, conheça os riscos e as vantagens, antes de começar as obras.

Muito cuidado com nome do empreendimento, fachada, áreas comuns, apartamento decorado, boa humanização e 3D! Ainda dá tempo de refazer o que for necessário. Mudar um projeto é menos oneroso que durante a obra!

6º – Escolha da Imobiliária e Preparação do “Stand”

Pelas características do empreendimento, avalie se é melhor fazer uma venda mista ou somente com corretores terceirizados. Em geral, pequenas empresas não devem ter esta estrutura, mas contratar uma boa imobiliária, que conheça a região onde está o empreendimento e possa formatar uma boa planilha de preços, conforme as fases da obra e velocidade de  vendas. Além de que parte-se do pressuposto que os corretores “falam a língua” deste público.

Também exige-se que os corretores sejam capacitados. Você e a imobiliária podem realizar um treinamento técnico, com detalhes do produto, identificando o que impressiona o cliente, um roteiro de apresentação, como cadastrar o cliente, etc. Arrumar os trabalhos quando já estiver tudo em andamento é perigoso. Depois, pode-se treinar as objeções do cliente. Como você visitou os concorrentes, busque salientar os pontos críticos, com bons argumentos para os corretores da imobiliária parceira.

Quanto à estruturação do “stand” de venda, busque preparar o ambiente mais adequado possível ao produto. Se for o caso, e houver recursos monte um “show room”, com um apartamento decorado, que tenha boa iluminação e som ambiente, no mínimo.

Sua empresa e a imobiliária devem impressionar! Serem educados! Dificilmente tem-se uma segunda chance de vender para o mesmo cliente.

7º – Lançamento

Partindo do pressuposto que seu imóvel é adequado, agora é lançar o  empreendimento. Para tanto, é preciso estimular a demanda, gerar expectativa de compra e trabalhar o emocional.

Feche bons negócios a partir de garantias mínimas para os clientes e com condições vantajosas para eles. Guarde de 3 a 4 %, dependendo do produto para o marketing do imóvel.  Esta definição vai depender do tamanho do empreendimento e do público. Faça um lançamento no plantão de vendas, pois, quem sabe mesmo antes das obras iniciarem sejam fechadas 100 % das vendas com o imóvel ainda na planta!

8º – Relacionamento

Mantenha contato com os clientes, mesmo para aquelas unidades já vendidas. Use e abuse dos recursos de internet e mídias sociais, que tem baixo custo. Quem sabe estes clientes podem indicar outros compradores.

Apresentamos aqui as principais etapas, que podem ser antecipadas com a contratação de uma consultoria especializada ou uma pesquisa de mercado. Tente sempre ter boas empresas lhe apoiando. Diminui o risco e aumentam as chances de sucesso.

Bem, agora é construir! Boa sorte nos negócios!

Fonte: Clip Imobiliário

Como investir em imóveis para obter uma renda mensal

setembro 1, 2011 by lmenezes · 1.278 Comments
Filed under: Economia 

Para quem tem muito dinheiro, os galpões logísticos viraram uma excelente opção; flats voltam a atrair investidor com menos recursos

Galpão da GR Properties em Jundiaí:
retorno de 1,16% ao mês para investidores

São Paulo – Não são poucos os brasileiros que compram imóveis para garantir uma renda mensal ao longo dos anos. A principal dificuldade enfrentada por essas pessoas é escolher um imóvel que seja rentável para o proprietário e atrativo para os inquilinos durante décadas. No mercado imobiliário, o que mais se repete é que os imóveis comerciais costumam ser um melhor negócio que os residenciais para os investidores por dois motivos: 1) é possível fechar contratos de locação com prazos mais longos de duração; e 2) empresas geralmente pagam mais do que pessoas físicas, seja em restaurantes, hotéis ou ao alugar escritórios.

Mesmo apenas dentro do universo de imóveis comerciais, ainda há uma infinidade de opções para os investidores. Algumas delas, como a compra de salinhas comerciais, já não são mais consideradas decisões atrativas de investimento devido aos altos preços do metro quadrado.

Para entender onde ainda existem oportunidades, EXAME.com conversou com Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties e um dos filhos de João Rossi, controlador da Rossi, uma das maiores incorporadoras do país. A GR Properties se especializou na incorporação de imóveis geradores de renda como condomínios de galpões logísticos, escritórios comerciais em bairros afastados e edifícios residenciais semelhantes a flats, mas não atua com shoppings, hotéis ou lajes corporativas. Leia a seguir os conselhos de Guilherme Rossi a quem planeja investir em imóveis para ter uma renda mensal:

Considero que os galpões industriais são a melhor opção para o investidor que planeja ter um imóvel perto de São Paulo. Esses galpões oferecem uma solução logística para as empresas, que precisam lidar com as restrições impostas para o tráfego de caminhões na cidade durante o dia. Não tenho dúvida que para essas companhias, o aluguel é a melhor opção. Comprar um terreno e montar um galpão próprio prejudica o balanço delas. A empresa empata um dinheiro que deveria ser aplicado na operação. Então existe demanda por esse tipo de imóvel.

Para o proprietário, a principal vantagem dos galpões é a rentabilidade. A GR Properties construiu um galpão logístico em Jundiaí que começou a ser locado há quase um ano. Reunimos 21 investidores e cada um colocou cerca de 3 milhões de reais no negócio. Hoje todos os espaços estão alugados. Os 60 milhões de reais investidos para erguer o imóvel permitiram uma geração de caixa mensal de cerca de 700.000 reais em aluguéis. É um retorno bruto de 1,16% ao mês – ou mais ou menos 1% descontados os impostos e as despesas administrativas.

É por isso que acho que os galpões são melhores investimentos que os escritórios de alto padrão, por exemplo. Em São Paulo, o retorno é maior. A escassez desse tipo de imóvel pode ser medida em números. Há um estoque total de cerca de 7 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil enquanto que no México há existem milhões de metros. O estoque deles é mais do que seis vezes maior. Então temos aqui um cenário em o proprietário dá o preço para o aluguel – o melhor dos mundos para qualquer investidor.

Não estou dizendo que isso também não acontece com as lajes corporativas. Há tanto escassez de escritórios de alto padrão no Rio e em São Paulo quanto de galpões. A diferença é que há um número bem maior de lajes corporativas previstas para serem entregues nos próximos anos. Já os aluguéis dos galpões são e devem se manter atrativos. Como os atuais contratos são indexados ao IGP-M, esse rendimento tende a subir nos próximos anos. Se o preço dos imóveis continuar a subir, o investidor também sai ganhando – ainda que não seja possível contar com isso indefinidamente.

Em relação às salinhas comerciais, as vantagens dos galpões são ainda maiores. Esses pequenos escritórios são mais difíceis de alugar. Se a empresa precisa de 200 metros quadrados em um prédio com centenas de salinhas de 40 metros, tem que juntar cinco inquilinos com imóveis contíguos. É raro haver alguém para organizar isso. Então é provável que o contrato não seja fechado. Também não há uma estrutura de pós-venda para ajudar os investidores a conseguir inquilinos. Por último, é difícil de conseguir a adesão da maioria dos proprietários para realizar reformas e manter os imóveis competitivos.

O principal risco de qualquer imóvel comercial é a vacância. Como os galpões logísticos geralmente incluem poucas unidades, eu mesmo ajudo os investidores a conseguir inquilinos. Dou assessoria para o fechamento do primeiro contrato de locação sem cobrar nada a mais por isso. O outro risco é o de liquidez. Então também ajudo quem decide vender seu galpão a encontrar um comprador. Dos 21 proprietários de Jundiaí, cinco já se desfizeram do negócio em transações fechadas rapidamente.

Antes de entrar em um negócio como esse, o investidor deve ficar atento à reputação do incorporador. No momento em que os recursos são captados, a empresa só terá um projeto, as licenças de construção necessárias e um terreno onde talvez já esteja sendo feita a terraplanagem. O investidor precisa escolher uma empresa com bom histórico de entrega dos projetos prometidos para correr menos riscos.

Se fizer uma boa escolha, o investidor será recompensado. Quem compra um galpão no estágio inicial de construção pode obter um retorno mais alto lá na frente. Só consegue 1,16% de retorno quem compra primeiro o projeto. Quem entra nesse negócio quando o galpão já está pronto e com um inquilino dentro provavelmente vai obter algo mais próximo a 0,7% ou 0,8% do investimento em aluguéis mensais.

Outra coisa que todo investidor precisa olhar é a localização do empreendimento. É preciso estar perto de São Paulo. Mas em locais como o Rodoanel, por exemplo, acho que os preços ficaram inviáveis. Os terrenos estão caros demais. Então o preço de locação também será salgado para a empresa, o que eleva o risco de vacância. Pelo que tenho visto e feito, é mais inteligente comprar um terreno um pouco mais afastado da capital para depois cobrar um aluguel bem atrativo para a empresa. Foi por isso que decidimos construir em Jundiaí e que devemos entregar outros dois galpões industriais em Campinas , um deles ainda neste ano.

Para quem não pode colocar 3 milhões de reais em um imóvel, acho que os imóveis parecidos com flats podem ser um bom negócio. Esses imóveis estavam com preços muito interessantes há quatro ou cinco anos. Quem aproveitou muito bem a oportunidade para comprá-los a preços baixos foi o fundo imobiliário hotel MaxInvest [que, somente neste ano, já rendeu mais 58%]. Eles compraram a maioria dos flats de alguns edifícios, se tornaram síndicos do prédio e aprovaram reformas que tornavam esses imóveis atrativos para os inquilinos. O problema de alguns flats é que os prédios são velhos e necessitam de algum tipo de revitalização. Como venceram esse problema, eles estão ganhando um bom dinheiro.

Do ponto de vista do investidor, um ponto negativo dos flats é que os custos do condomínio costumam ser muito altos. O inquilino muitas vezes paga 3.000 reais por mês, por exemplo, mas só 1.500 reais chegam ao bolso do proprietário. O resto paga as despesas do prédio. Para driblar esse problema, a GR Properties vai lançar dois empreendimentos residenciais para locação, um na Vila Madalena, em São Paulo, e outro no bairro do Cambuí, em Campinas.

A ideia é que os edifícios tenham uma estrutura de serviços bem mais simples do que a que normalmente é oferecido em flats. Não será feita limpeza todos os dias, por exemplo. Teremos uma empresa terceirizada para prestar esse serviço duas ou três vezes por semana. Dessa forma, o custo mensal do condomínio será mais baixo, e mais dinheiro chegará ao bolso do investidor.

Fonte: Exame

“É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior”

agosto 13, 2011 by lmenezes · 461 Comments
Filed under: Engenharia 

Divulgação / “Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida.” “Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida.”

Maria Carolina Brandstetter, professora da Universidade Federal de Goiás

O aquecimento do mercado imobiliário nos últimos anos não trouxe, necessariamente, imóveis que atendessem o perfil do brasileiro nos diferentes estágios de sua vida. Quando decide mudar de residência, o morador pode passar por vá­­­rias dificuldades até encontrar um imóvel que se encaixe nas características da nova fase em que se encontra. É o que mostra uma pesquisa que analisou o comportamento do consumidor, realizada pela professora Maria Carolina Brands­­tetter, com base no histórico de mo­­­radia de 80 famílias de classe média, em Goiânia (GO). A pesquisa foi apresentada recentemente na 10.ª Con­­­­­ferência Internacional da So­­­ciedade Latino-Americana de Real Estate, em São Paulo. 

Embora o estudo de caso seja de abrangência local, a professora explica que o método pode ser operacionalizado e servir de exemplo para outras regiões brasileiras. “A ideia é abrir esse caminho para que as construtoras sigam o modelo e melhorem a formulação de suas estratégias mercadológicas na área da construção civil. Não podemos focar somente nos investimentos em si. É preciso aliar as ofertas com a real necessidade dos consumidores. O sucesso de vendas deve estar voltado em entender para quem está vendendo.” Em entrevista à Ga­­­­zeta do Povo, Maria Carolina co­­­­menta sobre os perfis analisados, os fatores que levam à mudança de moradia, as exigências ao fazer uma nova aquisição e o que precisa ser mudado quanto as atuais estratégias de lançamentos de imóveis. Confira os principais trechos.

Como surgiu a ideia da pesquisa?

Sou formada em Engenharia Civil, com doutorado em Engenharia de Produção e, além de ser professora, também atuo em áreas ligadas ao mercado e gestão da construção. Ve­­nho estudando o comportamento do consumidor há cerca de dez anos, tudo para tentar entender esse processo, que envolve as histórias familiares e a aquisição de novos imóveis. 

Qual foi a metodologia utilizada?

Para a pesquisa, desenvolvi um mé­­­­todo baseado na análise da carreira habitacional, que consiste em traçar um paralelo entre a mudança geográfica e outras trajetórias de uma pessoa ao longo de sua vida, como o estudo, o trabalho e a família. O público analisado é de classe média, com chefe de família com idade entre 40 e 45 anos, o que resultou em uma carreira habitacional mais rica e mais completa.

Quais os fatores que levam à mudança de residência?

Existem vários motivos que fazem uma pessoa romper o equilíbrio de uma situação que está vivendo e a levam a procurar uma nova moradia. A maioria está satisfeita com o imóvel até que um novo processo chega e muda essa visão. Pode ser porque casou, tem um novo emprego, mudou de cidade para estudar, teve um filho ou para fugir do aluguel. Em média, o brasileiro muda de residência sete vezes ao longo da vida. As mudanças por motivos profissionais são as que mais demandam mobilidade, seguidas das que são feitas para atender conveniências da família, como morar mais perto do trabalho, da escola dos filhos e das facilidades do comércio local. 

O que determina a escolha de um novo imóvel?

Existem seis principais variáveis que exercem influência na aquisição da nova moradia. Entre elas está a renda mensal familiar, o patrimônio financeiro familiar, a idade e condição de propriedade do imóvel – se é a pessoa é proprietária ou mora de aluguel. Um fator importante é a grande motivação para a última mudança de moradia, que envolve atributos, como a localização e segurança que a região oferece. E, por fim, o estágio do ciclo de vida familiar, um dos maiores determinantes do comportamento de demanda, como, por exemplo, o caso de um homem de 20 anos que acabou de casar e teve um filho, e um outro de 40 anos, que passou pela mesma situação. Ambos se enquadram em um estágio semelhante de mudança e buscarão perfis similares de imóveis para a nova fase da vida. 

Quais imóveis estão em falta no mercado?
 
Há uma grande dificuldade em en­­­­contrar apartamentos de apenas um ou de cinco quartos, de alto pa­­­drão. É preciso observar que as formações familiares mudaram. Hoje existem famílias formadas por casais que estão no segundo ou terceiro casamento e tanto o marido quanto a mulher têm filhos dos ca­­­samentos anteriores, que moram todos juntos e precisam de uma moradia maior. Assim como há casais sem filhos e solteiros que moram sozinhos e possuem maior poder aquisitivo, que buscam uma boa localização, mas em imóveis com um quarto. Em Goiânia, por exemplo, quase nenhum imóvel com esse perfil de um quarto foi oferecido nos últimos anos e os poucos lançamentos foram vendidos rapidamente. Isso pode estar ocorrendo em outras cidades.

Com base na pesquisa, o que a senhora percebe quanto as atuais estratégias de lançamento do mercado imobiliário? O que precisa ser mudado?

Alguns lançamentos são fundamentados apenas em indicadores de mercado, ou seja, nos imóveis que apresentam maior volume de vendas, e continuam lançando com o mesmo perfil só porque deu certo anteriormente. Ou focam em aspectos pontuais, como a localização, por exemplo. É preciso enxergar a moradia sob uma ótica maior e entender o comportamento cíclico das famílias. Os segmentos de automóveis e o de alimentos absorveram essas mudanças e estão desenvolvendo produtos segmentados por faixa etária e de renda, entre outros. O ideal é que o mercado imobiliário siga esse modelo. Uma sugestão é mesclar mais de um perfil em um mesmo empreendimento, fugir da padronização e oferecer flexibilidade, não só na escolha de acabamentos, mas também na planta, com a mesma metragem quadrada, o que torna o imóvel mais atrativo, contemplando uma fatia de mercado maior.

Fonte: Gazeta do Povo

Prazo de garantia de imóvel pode dobrar

agosto 5, 2011 by lmenezes · 998 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 
“Não há justificativa técnica para que a responsabilidade pela solidez e pela segurança dos edifícios se limite a cinco anos”, entende o deputado Sandes Junior (PP-GO). Por conta desse entendimento, o parlamentar reeditou antigo projeto (4749/09) do ex-colega Celso Russomano, propondo aumentar para dez anos o prazo obrigatório para que as construtoras reparem vícios de construção eventualmente presentes no imóvel.

O autor do projeto de Lei (PL) 243/11 – que tramita na Câmara para análise em caráter conclusivo (dispensa votação em Plenário), justifica porque considera garantia insuficiente os cinco anos em vigor. “Determinados materiais de baixa qualidade conseguem resistir ao prazo legal, mas se deterioram tão logo esse período termina”, afirma.

“Uma forma de garantir que o material usado seja exatamente aquele do memorial descritivo – e não de baixa qualidade, é aumentar o prazo de garantia e de responsabilidade direta do construtor, salvaguardando o consumidor”, diz o parlamentar, e acrescenta: “O estágio em que se encontra a construção civil brasileira permite e requer que o prazo (de responsabilidade das construtoras) seja alongado.

A proposta, que altera teor do Código Civil, passa por análise nas Comissões: de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça.

Fonte: R7

Preço de imóvel novo pode ter queda

julho 30, 2011 by lmenezes · 1.280 Comments
Filed under: Economia 
 

Os imóveis novos estão demorando mais para serem comercializados na capital. Enquanto um edifício levava em média até cinco meses para ser totalmente vendido entre janeiro e maio de 2010, no mesmo período de 2011 o tempo subiu para sete meses. E essa desaceleração no setor imobiliário tem impactado nos preços, cujo ritmo de aumento perdeu fôlego.

De acordo com dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), o preço médio do metro quadrado da área útil de lançamentos com dois dormitórios subiu 79% de janeiro de 2010 a maio deste ano na comparação com o período compreendido entre janeiro de 2008 e maio de 2009. Por outro lado, nos últimos cinco meses, a alta do metro quadrado foi de 7,8%, batendo em R$ 4.888. O mesmo fenômeno acontece com imóveis de outros perfis.

“A tendência de alta se concentrou no ano passado. Agora, a expectativa é de que, caso esta desaceleração continue, os preços se estabilizem ou até caiam, na medida que os empreendedores reduzam seu lucro ou custos de construção para aumentar a concorrência no mercado”, analisa o diretor da Embraesp, Luiz Pompeia. “O preço de algumas regiões da cidade está além do aceitável e há espaço para eventuais quedas”, afirma.

O economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi) Celso Petrucci, afirma que não há espaço para aumento de preço como no ano passado. “Os preços tendem a subir menos que em 2010, que foi um ano fora da curva.”

Antonio Carlos Ruotolo, diretor do Ibope na área de geonegócios, acredita que o crédito farto é um dos motivos para as vendas continuarem aquecidas, enquanto a oferta continua pequena. ?Isso pressiona os preços, mas a desaceleração deve acontecer na medida em que a demanda vai sendo atendida?, explica o especialista.

Recomendações – Pompeia recomenda para quem está em busca de um imóvel novo, mas sem necessidade imediata, esperar um pouco mais para realizar a compra. “Se precisar comprar agora, deve pesquisar muito e pechinchar. O momento é propício para isso.” Neste momento, diz, é hora mesmo de vender. “Os preços estão no ápice e a venda pode render um bom dinheiro.”

Para João da Rocha Lima professor do núcleo de Real State da Universidade de São Paulo (USP), essa estabilidade pode demorar até dois anos para acontecer. Isso porque o mercado se mantém aquecido e, nos últimos dois meses, vem retomando as vendas.

Conforme dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), as vendas de imóveis na cidade de São Paulo registraram queda de 34% entre janeiro e maio com relação ao mesmo período do ano passado. No primeiro trimestre deste ano, a queda das vendas era em torno de 50%.

Já o número de lançamentos subiu no mesmo período. Enquanto de janeiro a maio de 2010 foram lançadas 10.736 unidades, este ano foram 10.825.

por Marília Almeida

Fonte: Jornal da Tarde

Mercado de imóveis novos tem o melhor desempenho do ano

julho 14, 2011 by lmenezes · 953 Comments
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O mercado de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo registrou, em maio, melhor desempenho de vendas nos cinco últimos meses. Relativamente ao primeiro trimestre, quando as vendas representaram 50% do movimento de igual período do ano passado, os resultados de maio reduziram para 34,3% a diferença do acumulado de 2011 sobre o mesmo período de 2010.

De acordo com pesquisa realizada pelo Secovi, em maio foram comercializadas 2.380 unidades, com alta de 2,6% em relação a abril (2.319 imóveis). Do total comercializado no mês, 45,6% (1.085 unidades) referem-se ao segmento de 2 dormitórios e 26,7% (635 unidades) ao nicho de 3 dormitórios.

O volume de 2 dormitórios vendido no mês cresceu 32,8%. Destaque para bairros tradicionais, como Morumbi e Brooklin, e também para os vizinhos aos mais tradicionais (Belém, Tucuruvi, São Miguel), dentre outros, com diversificação de produtos, desde os econômicos até os de classe média.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, ressalta que, apesar dos resultados de vendas acumulados no ano estarem aquém dos demonstrados em igual período de 2010, o mercado registra recuperação nos últimos dois meses.

“O cenário começa a clarear os rumos da economia nacional”, diz e cita como exemplos a criação de 1,2 milhão de novos postos de trabalho formais de janeiro a maio, além do Produto Interno Bruto (PIB) com crescimento de 1,3% no trimestre. “Não há grandes obstáculos à atividade econômica e o setor imobiliário deverá crescer nos próximos meses no segundo semestre, quando tradicionalmente, o mercado melhora o desempenho”, conclui

Lançamentos

Os lançamentos residenciais na cidade de São Paulo atingiram 3.663 unidades em maio, um crescimento de 72,1% em relação a abril (2.129 unidades), conforme levantamento da Embraesp – Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio.

A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), composta por 39 municípios incluindo a Capital, apresentou um total de 4.427 unidades vendidas, com variação negativa de 5,1% diante de abril (4.663 unidades). A capital paulista participou com 53,8% do volume comercializado na região. Em termos de lançamentos residenciais, a RMSP foi responsável por 5.869 unidades e a Capital representou 62,4% do total colocado em oferta.

De janeiro a maio deste ano, as vendas acumuladas na cidade de São Paulo foram de 8.964 unidades, com variação negativa de 34,3% sobre os 13.646 imóveis negociados nos cinco primeiros meses de 2010. A Região Metropolitana totalizou no período 19.252 unidades vendidas, com variação negativa de 32,9% sobre 28.674 unidades comercializadas entre janeiro e maio de 2010.

Fonte: R7

Mercado imobiliário está em busca de estatísticas

julho 2, 2011 by lmenezes · 1.781 Comments
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Mercado imobiliário está em busca de estatísticas

A maior carência que percebemos no Brasil é a de estatísticas com base na construção civil imobiliária. De fato, o nosso mercado andou “de lado”, como dizem, por 15 anos ou mais. Agora, com aproximadamente cinco anos de um segmento consistente, vimos necessidade de maior quantidade de dados estatísticos, pois nada melhor do que acompanhar o mercado enquanto apresenta saúde invejável, porém, com dados variados e suficientes capazes de permitir prever e avaliar períodos de estabilização ou mesmo de queda.

Com a nacionalização das empresas do setor imobiliário, após abertura de capital por algumas companhias, é possível apresentar alguns números com base nos resultados de 18 incorporadoras publicados em 31 de dezembro de 2010.

Essas empresas foram responsáveis pelo lançamento de quase 257 mil unidades no valor de R$ 36,3 bilhões somente no ano passado, e pela venda de mais de 206 mil unidades no valor de R$ 33,1 bilhões. Resta esclarecer, porém, que o total das vendas resulta da soma de unidades lançadas no ano e em estoque, ou seja, de lançamentos realizados em anos anteriores.

Um número impressionante é o do banco de terras dessas empresas que chega a um potencial de R$ 137 bilhões em empreendimentos a serem desenvolvidos nos próximos anos. Também impressiona a receita líquida dos balanços: são R$ 33,5 bilhões, um crescimento de R$ 12,9 bilhões em relação a 2009, e lucro líquido total de R$ 4,8 bilhões – R$ 1,9 bilhão acima do apresentado um ano antes. Somente PDG, MRV, Gafisa e Brookfield responderam por quase 60% desse lucro adicional.

Para descentralizar as estatísticas e trabalhar com números mais próximos da realidade do mercado imobiliário, que é constituído por grande volume de empresas pequenas e médias, a CII/CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção) atendendo às necessidades do País e a uma solicitação do Banco Central do Brasil vem buscando consolidar pesquisas dos principais mercados do País.

São iniciativas isoladas de Ademis (Associação de Dirigentes de Mercado Imobiliário de Alagoas, Bahia, Distrito Federal, Goiás, Pernambuco e Rio de Janeiro), Secovis (Ceará e São Paulo) e Sinduscons (Amazonas, Espírito Santo, Minas Gerais, Paraná e Rio Grande do Sul), que buscam dados de lançamentos e de vendas de imóveis novos.

A coleta de informações acontece primordialmente nas capitais dos Estados, porém em alguns casos, como São Paulo, abrange também a Região Metropolitana, e na Bahia inclui as cidades de Feira de Santana, Lauro de Freitas e Camaçari.

Aliás, o importante não é a abrangência, e sim a iniciativa de buscar números que possam, minimamente, sinalizar qual o tamanho do mercado imobiliário nacional. Se considerarmos todas as cidades cobertas pelas pesquisas, teremos o equivalente a 46% do PIB (Produto Interno Bruto) nacional referente ao ano de 2008, 31% da população do País e 31% dos domicílios permanentes referente ao Censo 2010, todos os dados com base no IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística).

Ao verificar os resultados do ano de 2010, essas pesquisas indicaram o lançamento de pouco mais de 187 mil unidades residenciais novas e a venda de quase 169 mil unidades (aqui vale também a observação de que se trata da soma dos lançamentos do ano e dos estoques dos anos anteriores).

O estoque final de unidades em construção em 31 de dezembro passado era de 115 mil unidades. Com base nesses resultados das regiões pesquisadas podemos, ainda que prematuramente, prever cenários para tentar mensurar o tamanho do mercado imobiliário do País, mesmo sabendo que as conclusões alcançadas não têm nada de científico.

Adotando-se o PIB apenas das amostras, o mercado de vendas de imóveis novos poderia chagar a 409 mil unidades. Se tomássemos o cenário de representatividade da população das cidades pesquisadas ou o número de domicílios das amostras, o mercado imobiliário teria pouco mais de 600 mil unidades.

Como se pode perceber, ainda estamos longe de obter números representativos de lançamentos e vendas de imóveis no Brasil, apesar dos esforços das entidades que pesquisam o setor. É necessário que haja uma cobrança da sociedade junto ao governo (Federal, Estadual e municipal) e aos cartórios de registro de imóveis, a fim de facilitar a obtenção de dados para todos conhecerem o mercado.

Tradicionalmente, países desenvolvidos têm estatísticas sobre tudo e destinada para todos os segmentos econômicos, com dados muitas vezes fornecidos pelo governo. No Brasil, apesar de alguns esforços louváveis, esbarramos em informações sigilosas ou em cláusulas de confidencialidade.

Ainda temos de conscientizar governo, empresários e sociedade em geral acerca da importância da apresentação de dados estatísticos consolidados, sem causar desconforto a ninguém.

* Celso Petrucci é economista-chefe do Secovi-SP, diretor-executivo da vice-presidência de Incorporação Imobiliária do Sindicato e membro titular do Conselho Curador do FGTS

Fonte: Portal VGV

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