Imóveis e projetos de ar condicionado.

maio 6, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Engenharia 

Projetos de ar condicionado e suas referências quanto à utilização dos sistemas VRF ou água gelada

Atualmente, ao início do projeto de ar condicionado de um novo empreendimento, os projetistas têm recebido com freqüência, questionamentos a respeito do uso de equipamentos do tipo VRF (fluxo variável de fluido refrigerante) que, devido à ampla divulgação tornou-se muito conhecido no mercado.

Construtores, arquitetos e empreendedores, seja por bem sucedida experiência prévia ou meramente por informações captadas através dos diversos agentes do mercado, buscam saber se esta encantadora novidade pode ser aplicada em sua nova obra, em fase de planejamento.

Nota-se, entretanto, que motivados em promover a viabilidade de uso e consequente venda do produto, acaba-se negligenciando a necessidade de elaborar estudos mais detalhados, que avaliem de forma mais criteriosa, se esta é a melhor solução para o caso em curso.

Este debate tem ocorrido com frequência na sua comparação com o uso de sistemas que utilizam água gelada, opção defendida por diversos projetistas em inúmeras situações aonde o VRF vem conquistado espaço ultimamente.

O Departamento Nacional de Empresas Projetistas e Consultores (DNPC) da Associação Brasileira de Refrigeração, Ar-condicionado, Ventilação e Aquecimento (ABRAVA) ressalta a importância das variáveis a serem analisadas na hora de decidir qual tipo de sistema a utilizar, na comparação entre o VRF e a água gelada, determinadas pelos requisitos e necessidades do ambiente.
Segundo o presidente do DNPC, o engenheiro Carlos Kayano, “Os diferenciais técnicos de cada tipo de instalação, associados aos aspectos de custos são o que definem qual sistema utilizar em um projeto. As condições de aplicação e uso são distintas quando se compara o VRF e a água gelada. O projetista é o profissional responsável pelo processamento das informações técnicas e econômicas pertinentes, e quem está apto a indicar e orientar qual o sistema a ser utilizado em cada tipo de obra”.

As aplicações dos sistemas e suas características

Segundo o diretor da Plenum Engenharia, Sami Bittar ,vários são os pontos a serem considerados para decidir o tipo de sistema:
 Aplicação do sistema – conforto ou não
 Carga térmica;
 Lay out dos equipamentos – central e condicionadores
 Variação de volume na distribuição de ar
 Sistema de controles operacionais e funcionais
 Consumo energético a plena e a cargas parciais
 Custos de implantação e manutenção anual;
 Vida útil
Não se deve fazer comparações de um tipo de sistema sobre o outro.
Cada tipo de projeto deve ser observado e levado em conta as suas respectivas aplicações específicas, para depois vir à decisão em usar o sistema VRF ou água gelada.

Todas estas definições devem ser verificadas e estabelecidas no início do planejamento geral do empreendimento, de modo a facilitar o processo de compatibilização com a edificação e demais instalações prediais”.

O sistema do tipo VRF apresenta características únicas como à facilidade e flexibilidade de implantação, agilidade na montagem, simplicidade de operação e individualidade de uso. Possui variada configuração de unidades de tratamento de ar, de capacidade limitada e construção padronizada, que pelas suas peculiaridades direcionam para instalações que solicitam condições padrões de conforto, como em ambientes residenciais e comerciais com salas compartimentadas ou ambientes compostos por diversas zonas de controle que necessitem de capacidade térmica reduzida ou modulada.

A aplicação de equipamentos a base de água gelada é recomendando para ambientes com exigências específicas, como o controle de condições requeridas dentro dos limites rígidos de temperatura, umidade ou filtragem, necessárias para ambientes como shoppings centers, hospitais, call centers, sistemas industriais, CPD – Centrais de Processamento de Dados, entre outros.

De acordo com o diretor da Michelena Engenharia, Gustavo Michelena, “as vantagens e desvantagens dos sistemas devem ser avaliadas de acordo com a aplicação que será dada a uma edificação, pois existem situações muito diferentes em instalações de residências, escritórios pequenos ou grandes, shoppings, teatros, hotéis, hospitais e cada uma destas edificações com características especificas”.

Uma variável quando se fala da comparação entre os sistemas de VRF e água gelada é o momento da decisão sobre qual o tipo de tecnologia a ser aplicada no projeto, inclusive em relação aos diversos tipos de compressores disponíveis no mercado com características que possibilitam a melhora na eficiência energética e consequente redução do custo operacional.

“De acordo com o diretor da TR Thérmica, Mauro Ascencio” Vale ressaltar que há limite quanto à quantidade de gás refrigerante em função do volume da edificação, portanto cabe ao projetista analisar criteriosamente o assunto e propor o sistema mais indicado. “Sem falar no quesito fundamental que é seguir a norma da ABNT-NBR 16401 que deve ser aplicada em qualquer tipo de projeto”.

Na análise da relação custo-benefício quando se compara dois sistemas distintos, um custo de implantação mais elevado pode ser compensado por custos operacionais mais reduzidos, o que faz com que o valor pago a maior seja amortizado ao longo do tempo pelo menor gasto com consumo de água e energia. Na comparação entre VRF e água gelada, para se chegar a um denominador comum, é necessário ainda, analisar a aplicação de cada sistema levando em conta itens como as necessidades específicas de tratamento de ar do ambiente, espaços técnicos disponíveis, disponibilidade de pessoal adequado para operação e manutenção, preferência do público alvo do empreendimento, condições de comercialização do produto imobiliário, certificação de sustentabilidade, compatibilidade com o sistema de automação previsto para o edifício, previsão de expansão futura, custo de infra-estrutura elétrica, reserva e consumo de água dentre outros.

Conclui-se portanto que longe de ser algo simples e evidente, o processo exige a participação ativa do projetista, que tem a responsabilidade de analisar detalhadamente cada caso e apresentar o sistema mais apropriado que atenda plenamente aos interesses do empreendimento.

E-mail: alessandra.lopes@mcocom.com.br

Fonte: M CO Comunicação Empresarial Ltda

Imóvel em São Paulo, Loft industrial

abril 28, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Arquitetura 

O Loft Industrial é um projeto Diego Revollo, um dos nomes em destaque na arquitetura de interiores e decoração nacional. Diego utiliza como ninguém elementos clássicos em projetos modernos, o que faz com que seu trabalho se destaque cada vez mais. O loft tem cem metros quadrados e fia na zona sul da cidade de São Paulo. O projeto conquistou a ideal conciliação entre modernidade e conforto, provocando, simultaneamente, um ar industrial à residência. Integração surge como palavra chave do sucesso obtido neste projeto, acentuado ainda mais principio fundamental deste tipo de apartamento, o loft. A opção por um único revestimento para as paredes e teto de todo o apartamento também auxiliou a proporcionar maior unidade ao espaço, formando uma caixa única. Com a finalidade de alcançar o equilíbrio entre as características rústicas e industriais e as sensações quentes e aconchegantes, o cimento queimado foi escolhido como principal revestimento. Uma resina especial foi utilizada na mistura pronta Tecnocimento em busca de uma maior estanqueidade das superfícies das áreas molhadas.

Fonte: Design Milk / Fotos: Alain Brugier

Registro de incorporação pode ajudar a comprovar a veracidade da publicidade do imóvel

março 26, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: incorporadores 

Uma grande dor de cabeça na compra do imóvel na planta pode ser a falta de registro de incorporação do empreendimento, que pode ajudar comprovar a veracidade da publicidade do imóvel

O profissional autônomo Giovani Queiroz comprou seu apartamento em abril de 2009 e em dezembro do mesmo ano já estava morando nele. Pouco tempo depois, Giovani precisou vender o apartamento e só então se deu conta do risco que estava correndo, e que estava impedido de efetuar a venda. A construtora responsável pela obra não havia emitido o registro de incorporação imobiliária, que regulariza a comercialização dos apartamentos.
De acordo com o vice-presidente da área de Imóveis do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Ceará (Sinduscon), André Monteiro, o registro de incorporação, emitido pela construtora junto ao Cartório de Registro de Imóveis, é crucial para qualquer compra e venda de imóveis.

Ele comprova a veracidade das informações contidas na publicidade do empreendimento, assim como garante que o projeto está aprovado em conformidade com as exigências legais. Além disso, assegura o cumprimento de requisitos obrigatórios, como posse do terreno, certidões negativas, regras do condomínio, memorial descritivo e o quadro de áreas do empreendimento.

Sentindo-se lesado, Giovani procurou respostas e encontrou ainda outras irregularidades na construção do prédio. Ele entrou com ação judicial contra a empresa envolvida. Por isso, o presidente da Comissão da Defesa do Consumidor da OAB-CE, Hércules Amaral, ressalta a importância de se conhecer a reputação das incorporadoras. “É válida a cautela em consultar junto ao sistema de informações do Ministério da Justiça o histórico de reclamações dirigidas a cada construtora”.

Já a bancária Ana Cecília Praxedes comprou seu imóvel em 2010, confiando-se na reputação das grandes empresas envolvidas. O prazo estipulado para entrega das chaves era para o mês de abril deste ano. Ela veio pagando mensalmente as prestações pelo apartamento, previsto para construção no Maraponga.

Ao procurar informação sobre o andamento das obras, foi informada que o empreendimento sequer começou a ser construído, e ainda não havia previsão de início das obras. “Onde vou morar? E quanto tempo perdi pagando um imóvel de uma empresa ‘séria’? E meus planos? Meus sonhos?”, registrou em seu mural no Facebook.

Atrasos

Segundo André Monteiro, existem atrasos legalmente aceitáveis. Ocasiões especiais como intempéries, greves de funcionários, falta de abastecimento de material no mercado, entre outros eventos, que necessariamente devem ser apontados no diário de obras.

“Assim como existem os atrasos injustificáveis. Que ocorrem em função da má gestão da construtora, que não soube gerir a obra, por pura imperícia ou porque não estava pronta para construir”, complementa.

De acordo André, outra grande vilã nos atrasos e demais problemas com as construções é a carência de mão de obra. “Elas (as construtoras) estão combatendo isso através de treinamentos em canteiros e investindo em novas tecnologias, para otimizar o trabalho a mão de obra”. (Bárbara Almeida, Especial para O POVO)

ENTENDA A NOTÍCIA

O registro de incorporação imobiliária é obrigatória e essencial para que o incorporador possa negociar as unidades autônomas. Ele é concedido somente se a incorporadora tiver em mãos um dossiê com vários documentos e informações sobre o empreendimento.

SAIBA MAIS

O comprador que se sentir lesado, segundo o presidente da Comissão da Defesa do Consumidor da OAB-CE,Hércules Amaral, pode se valer da Lei 8078/90, do Código de Defesa do Consumidor, assim como pode acionar o Procon, o Juizado Especial (para imóveis inferiores a 40 salários mínimos) e a Justiça Comum. No entanto, a indicação do Sinduscon é de que o comprador experimente fazer acordos administrativos com a incorporadora. “O importante é ter um bom relacionamento entre ambos, para que as pessoas se planejem e se protejam. Uma boa comunicação entre as partes sempre é a melhor solução”, aconselha o vice-presidente do Sinduscon-CE, André Monteiro.

Números

30% é o percentual de economia que pode chegar ao bolso do consumidor que optar pela compra de imóvel na planta

0,67% foi a variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) do mês de janeiro. O índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de imóveis na planta

1% foi a variação do IGP-M do mês de fevereiro, calculado pela FGV. É através deste índice que o valor do imóvel pronto é reajustado

Fonte: O Povo Online

Empresa canadense, vai investir 300 milhões no Brasil

março 2, 2012 by lmenezes · Comentários desativados
Filed under: Economia 

Toronto (Canadá), 1 mar (EFE).- Uma das principais companhias imobiliárias do Canadá, a Ivanhoé Cambridge, anunciou nesta quinta-feira que investirá US$ 300 milhões no Brasil para a compra, construção e ampliação de shoppings no país.

A Ivanhoé Cambridge, uma das dez maiores imobiliárias do mundo, disse que já comprou terrenos em Fortaleza, através de sua subsidiária Ancar Ivanhoé para a construção de um grande centro comercial.

Além disso, a empresa, que é o braço imobiliário do fundo de investimentos Caisse de dépôt et placement du Québec, ampliará o centro comercial que já possui na cidade de Natal.

“Estes novos projetos confirmam nosso interesse em seguir nossa incursão em países emergentes e avançar nossos planos de investimentos imobiliários no Brasil”, disse Daniel Fournier, presidente da Ivanhoé Cambridge através de um comunicado.

Em janeiro, a Ivanhoé Cambridge já adquiriu o Botafogo Praia Shopping no Rio de Janeiro por US$ 80 milhões.

A imobiliária entrou no mercado brasileiro em 2006 após formar a empresa conjunta Ancar Ivanhoé com a companhia carioca Ancar.

A empresa canadense conta com US$ 30 milhões em ativos em mais de 20 países.

Fonte: UOL

A PROGRESSIVIDADE FISCAL DO IPTU É ASSUNTO ENCERRADO NA JURISPRUDÊNCIA EM FAVOR DO FISCO MUNICIPAL

janeiro 26, 2012 by lmenezes · 860 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 

Escrito por Omar Augusto Leite Melo Dom, 02 de Janeiro de 2011 23:13

 

Omar Augusto Leite Melo

 

Como se sabe, o Plenário do STF pacificou o entendimento de que é constitucional a progressividade fiscal do IPTU, ou seja, a instituição de alíquotas diferenciadas (majoradas) de acordo com o valor venal do imóvel.

 

Portanto, sob o prisma da CONSTITUCIONALIDADE, não há mais dúvidas em torno do assunto.

 

No entanto, ainda poderia, eventualmente, surgir dúvidas em cima da LEGALIDADE dessa cobrança, ou seja, talvez ainda possa ser levantada questões não (infra) constitucionais, de tal forma que o STJ fosse instado a se manifestar sobre o assunto.

 

Os acórdãos abaixo transcritos do STJ (1ª e 2ª Turmas) deixam bem claro que a progressividade fiscal do IPTU é assunto exclusivamente constitucional, logo, o STJ não possui competência para apreciar esse assunto.

 

Enfim, podemos considerar, sim, que a progressividade fiscal do IPTU já é assunto encerrado na jurisprudência em favor dos Fiscos Municipais.

 

Seguem as ementas dos acórdãos contra a apreciação da matéria pelo STSJ:

 

 

 

Processo
EDcl no REsp 1063303 / RS
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL
2007/0108505-1
Relator(a)
Ministro LUIZ FUX (1122)
Órgão Julgador
T1 – PRIMEIRA TURMA
Data do Julgamento
18/11/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 01/12/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMOAGRAVO REGIMENTAL. VIOLAÇÃO AO ARTIGO 535, DO CPC, NÃO CONFIGURADA.

SENTENÇA CITRA PETITA. NÃO CARACTERIZAÇÃO. IPTU. PROGRESSIVIDADE.

MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ACÓRDÃO RECORRIDO QUE DECIDIU A CONTROVÉRSIA

À LUZ DE INTERPRETAÇÃO DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA 280 DO STF.

1. A ofensa ao art. 535, do CPC, inexiste quando o Tribunal a quo,

embora sucintamente, pronuncia-se de forma clara e suficiente sobre

a questão posta nos autos. Ademais, o magistrado não está obrigado a

rebater, um a um, os argumentos trazidos pela parte, desde que os

fundamentos utilizados tenham sido suficientes para embasar a

decisão. Precedentes: REsp 860.763/PB, Rel. Ministro  HUMBERTO GOMES

DE BARROS, TERCEIRA TURMA, julgado em 06.03.2008, DJ 01.04.2008 p.

1; REsp 988.729/SP, Rel. Ministro  CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA,

julgado em 13.11.2007, DJ 27.11.2007 p. 302.

2. In casu, não restou caracterizado o julgamento citra petita,

porquanto o Desembargador Arno Werlang manifestou-se expressamente a

respeito da matéria suscitada, conforme se constata à fl. 966, in

verbis:

“(…) verifica-se da inicial que o imóvel pertencente ao autor é de

uso não residencial (fl.03), cujos lançamentos foram realizados com

base nas Leis nº 212/89 até o ano-base de 1999 e nº 347/99 nos

exercícios posteriores.

Dessa forma, tenho que a pretensão de declarar inconstitucional as

demais leis não tem como prosperar em sede de ação declaratória,

pois carecedor o autor desse direito por ausência de interesse. A

declaração de inconstitucionalidade que pode ser conhecida a esta

altura dos acontecimentos, ainda que através do incidente

apropriado, é das leis que se referem ao lançamento do IPTU

relativamente ao imóvel pertencente ao autor.”

3. O âmbito de recurso especial não comporta análise de matéria de

natureza eminentemente constitucional, por isso que o recurso

fundado na interpretação atribuída aos arts. 5º, XXXV, e 93, IX, da

Constituição da República, não pode ser cognoscível pelo E. STJ.

4. Fundando-se o acórdão recorrido em interpretação de matéria

eminentemente constitucional, descabe a esta Corte examinar a

questão, porquanto reverter o julgado significaria usurpar

competência que, por expressa determinação da Carta Maior, pertence

ao Colendo STF, e a competência traçada para este Eg. STJ

restringe-se unicamente à uniformização da legislação

infraconstitucional. Precedentes: REsp 412063/RO,  Rel. Min Luiz

Fux, DJ 28.10.2002; REsp 679373/PR, Rel. Min Luiz Fux, DJ

14.11.2005; RESP 363439/SP, Rel. Min. Garcia Vieira, DJ 15/04/2002;

RESP 231992/PE, Rel. Min. Francisco Peçanha Martins, DJ 12/08/2002.

5. A Súmula 280 do STF dispõe que: “Por ofensa a direito local não

cabe recurso extraordinário”.

6. A quaestio juris versada no presente apelo foi solucionada pelo

Tribunal Estadual à luz da interpretação do direito local,

especialmente sobre a aplicabilidade das Leis Complementares nºs

437/99 e 438/99 e das Leis nºs 212/89 e 347/99, do Município de

Porto Alegre, revelando-se incabível a via recursal extraordinária

para rediscussão da matéria, ante a incidência da Súmula 280/STF.

Precedentes: AgRg no Ag 833.632/SP, DJ 08.10.2007; AgRg no REsp

855.996/MG, DJ 15.10.2007; REsp 861.155/MG, DJ 13.09.2007.

7. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental. Agravo

regimental desprovido.

 

 

 

Processo
AgRg no Ag 1169037 / PR
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO
2009/0053766-2
Relator(a)
Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES (1141)
Órgão Julgador
T2 – SEGUNDA TURMA
Data do Julgamento
09/11/2010
Data da Publicação/Fonte
DJe 19/11/2010
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. LEICOMPLEMENTAR MUNICIPAL N. 28/99. PROGRESSIVIDADE DECLARADA

CONSTITUCIONAL. SÚMULA N. 280/STF. MATÉRIA DE COMPETÊNCIA DA SUPREMA

CORTE. INVIÁVEL EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL.

1. O tema em debate consiste na verificação da constitucionalidade

da alíquota progressiva aplicada pela instância ordinária com base

na Lei Complementar Municipal n. 28/99.

2. Verifica-se que a questão da constitucionalidade da alíquota

implica, a um só tempo, a necessária interpretação da Lei

Complementar Municipal n. 28/99, a determinar a incidência, por

analogia, do enunciado n. 280, da Súmula do Supremo Tribunal

Federal, e a apreciação de questão de natureza constitucional,

inviável em sede de recurso especial.

3. Agravo regimental não provido.

 

 

 

Conforme temos divulgado desde o início, esse tema somente poderá envolver mais uma única questão: qual progressividade fiscal é constitucional? A progressividade “graduada” (julgada pelo STF, relativamente à lei do Município de São Paulo) ou a progressividade “simples” também é cosnttucional?

 

Apenas para informar: na progressividade “graduada”, a alíquota majorada não incide sobre o valor “total” do imóvel, mas sim gradativamente, observando-se faixas de valores.

 

Exemplo de progressividade fiscal “graduada”:

 

 

 

VALOR VENAL

ALÍQUOTA

Exemplo de cálculo

Até R$ 100.000,00

1%

Imóvel de R$ 80.000,00 = IPTU seria 80.000 x 1% = R$ 800,00

Acima de R$ 100.000,00 até R$ 200.000,00

1,5%

Imóvel de R$ 150.000,00 = IPTU seria:

100.000 x 1% = R$ 1.000

50.000 (150.000 – 100.000) x 1,5% = 750

Total do IPTU (graduado) = R$ 1.750,00

Acima de R$ 200.000,00

2%

Imóvel de 280.000,00 = IPTU seria:

100.000 x 1% = 1.000

100.000 (200.000 – 100.000) x 1,5% = 1.500

80.000 (280.000 – 200.000) x 2% = 1.600

Total do IPTU (graduado) = R$ 4.100,00

 

 

 

Note-se, pelo exemplo, que a “graduação” faz com que, sobre o valor venal de até R$ 100.000,00, todos paguem “igualmente”; da mesma entre R$ 200.000,00 a R$ 100.000,00 também haverá o pagamento da mesma alíquota pelos contribuintes que se encontrarem nessa faixa; por fim, para os imóveis acima de R$ 200.000,00, a alíquota de 2% sobre o que exceder esta quantia também pegará igualmente todos os contribuintes.

 

 

 

Por outro lado, na progressividade “simples”, só há a aplicação de uma única alíquota, conforme exemplo abaixo.

 

 

 

VALOR VENAL

ALÍQUOTA

Exemplo de cálculo

Até R$ 100.000,00

1%

Imóvel de R$ 80.000,00 = IPTU seria 80.000 x 1% = R$ 800,00

Acima de R$ 100.000,00 até R$ 200.000,00

1,5%

Imóvel de R$ 150.000,00 = IPTU seria 150.000 (total) x 1,5% = R$ 2.250,00

Acima de R$ 200.000,00

2%

Imóvel de R$ 280.000,00 = IPTU seria 280.000 x 2% = R$ 5.600,00

 

 

 

Basta fazer uma comparação entre um regime e outro, para perceber que a progressividade “simples”, muito embora facilite o cálculo (apuração) do imposto, traz uma discriminação muito grande. Além de injusta, penso que essa maneira de apuração (progressividade simples) fere o princípio da igualdade.

 

Essa distorção fica ainda mais evidente quando o valor venal do imóvel estiver beirando as faixas. Vejamos esses outros exemplos, levando-se em conta as alíquotas acima imaginadas:

 

 

 

Cálculo de um imóvel de R$ 110.000,00:

 

Segundo a progressividade “simples” = 110.000 x 1,5% = R$ 1.650,00

 

Segundo a progressividade “graduada” = (100.000  x 1%) + (10.000 x 1,5%) = R$ 1.150,00.

 

Diferença no valor do imposto = R$ 500,00.

 

 

 

Cálculo de um imóvel de R$ 210.000,00:

 

Segundo a progressividade “simples” = 210.000 x 2% = R$ 4.200,00

 

Segundo a progressividade “graduada” = (100.000  x 1%) + (100.000 x 1,5%) + (10.000 x 2%)= R$ 2.700,00

 

Diferença no valor do imposto = R$ 1.500,00.

 

 

 

Essa “diferença” passa pelo crivo da isonomia? Penso que não.

 

Mas, enfim, o STF ainda não entrou nessa questão.

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO SEM O HABITE-SE LEGALIDADE OU ILEGALIDADE?

janeiro 25, 2012 by lmenezes · 764 Comments
Filed under: Direito Imobiliário 
São Paulo - Com o intuito de dar vazão aos seus quase 19 milhões de processos, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP),desde meados de 2010, aprovou a edição de súmulas que passam a constituir a jurisprudência predominante no Estado. Dentre as súmulas editadas até o momento, algumas tratam de questões imobiliárias que envolvem rescisão de contrato de compra, devolução de quantias pagas, entre outros casos freqüentes.
“Com tais medidas, o TJSP acompanha a tendência que há tempos permeia os tribunais superiores, facilitando a compreensão de temas polêmicos e repetitivos que paulatinamente são levados ao Poder Judiciário”, analisa João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Confira abaixo o que o TJSP estabelece como jurisprudência em relação ao direito imobiliário:
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
2. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
3. Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
4. É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no decreto-lei n. 70/66.
5. Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado (art. 1.228 do código Civil), não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário.
7. Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.
8. É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000.
12. A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa.
13. Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do C.P.C.).
15. É cabível medida liminar em ação possessória decorrente de contrato verbal de comodato, desde que precedida de notificação e audiência de justificação de posse para verificação dos requisitos estabelecidos no art. 927 do Código de Processo Civil.
 21. Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável audiência de instrução e julgamento.
22. Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandado ao ensejo da propositura da ação.
23. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil.
24. A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.

25. O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art. 8º, da Lei nº 8.245/91.

Fonte: R7

Investidores trocam bolsa por mercado imobiliário brasileiro

janeiro 25, 2012 by lmenezes · 919 Comments
Filed under: Economia 

O ano de 2011 foi de pânico em todos os mercados. Quem investe em ações, salvo algumas exceções, enfrentou um difícil período de instabilidades e perdas, principalmente por conta das crises de Estados Unidos e Europa. Como resultado, mais de 27 mil investidores deixaram a Bovespa em busca de opções mais seguras de aplicação.

Para este ano, os investimentos em renda fixa estarão em alta. Com eles, deve aumentar também a busca por imóveis comerciais e residenciais como forma de aplicação, já que a valorização desses bens seguirá forte tendência de crescimento até 2015, segundo analistas de mercado.

Na opinião de Alexandre Lafer Frankel, diretor-presidente da Vitacon, comprar um imóvel – mesmo que seja para morar – é uma opção de investimento. “As pessoas não querem mais arriscar”, afirma. Segundo ele, em 2012 o investidor deverá optar por apartamentos residenciais compactos, já que o preço para a compra é bastante atrativo frente à renda que será obtida com o aluguel, “os imóveis precisam oferecer qualidade de vida – agregando mobilidade urbana, tecnologia, praticidade, o que torna os empreendimentos com alta liquidez e excelente rentabilidade” – ressalta ele.

Fonte: Revista Fator

O que o casal deve considerar na escolha do primeiro imóvel

janeiro 19, 2012 by lmenezes · 545 Comments
Filed under: Imóveis, investimento 

‘Quem casa quer casa’ já dizia o ditado que reflete a realidade de quem está a caminho do altar.  Além de ficarem atentos com os preparativos da cerimônia e da festa de casamento, os noivos também precisam procurar um lar. “Alguns casais deixam para ver onde vão morar muito em cima do casamento e acabam encontrando dificuldade já que nem sempre é fácil conciliar as condições financeiras com o que se procura”, afirma a Bárbara Silva Freitas, diretora financeira e administrativa da Primar Administradora de Bens.

Para poder escolher com calma e decidir qual a melhor opção, o casal deve analisar se é possível adquirir um imóvel próprio ou se o aluguel é a alternativa mais viável. “Para a grande maioria das pessoas a compra da casa própria é o maior investimento feito durante toda a vida. Por isso uma escolha errada pode causar grandes transtornos. Nesta hora a reflexão é o melhor caminho para evitar frustrações”, diz Bárbara.

É necessário ter em mente quais são os objetivos futuros, o estilo de vida que se quer levar e os compromissos assumidos pelos noivos. “Se um dos dois possui um emprego que exige mudança para outros estados ou viagens periódicas ou se o casal ainda não sabe ao certo qual estilo de vida vai levar em um futuro próximo é bom esperar a situação se definir para então comprar uma casa. O aluguel é ideal para quem ainda não sabe ao certo o que vai fazer”, considera Bárbara.

Independente da opção escolhida – comprar ou alugar – a diretora observa que a localização do imóvel, a infraestrutura do bairro e os serviços disponíveis próximo ao imóvel são alguns dos pontos que devem ser analisados. “Além de itens necessários, há outros que são indesejáveis, como fábricas que produzem muito barulho ou poluição, rios muito próximos, cemitérios e até mesmo casas noturnas. Estes fatores desvalorizam o imóvel e causam desconforto”, alerta.
Uma boa dica é conhecer a vizinhança e conversar com os vizinhos sobre o bairro e o imóvel. Eles podem dar um retrato fiel de como é a rotina da região e ainda dar outras informações importantes sobre a segurança, a coleta de lixo e o trânsito. “Tudo deve ser avaliado e colocado na balança, assim o risco de haver insatisfação depois de fechar o negócio é bem menor”, destaca.

Quanto aos imóveis na planta, Bárbara recomenda buscar detalhes sobre a construtora e o empreendimento. É possível confirmar na prefeitura se a planta do imóvel está aprovada e também verificar se o registro da incorporação do empreendimento está no registro de imóveis. “Guardar os folhetos de publicidade e prestar atenção a todos os dados passados pelo vendedor é fundamental. Se houver necessidade os documentos podem servir como prova contra irregularidades, como alterações no projeto original sem autorização dos compradores, qualidade do material utilizado inferior a prometida e atraso na entrega”, acrescenta.

Ela lembra que o imóvel tem que satisfazer as necessidades da família e seguir todas as orientações garante que o casamento terá um bom começo e um futuro promissor. “O início do matrimônio é uma das fases mais gostosas e deve ser aproveitado da melhor forma possível. Por isso não deixe que a escolha do lar acabe se tornando um pesadelo”, aconselha.

Fonte: R7

Reforma valoriza preço de imóvel em até 25%

janeiro 19, 2012 by lmenezes · 427 Comments
Filed under: Imóveis 

Alternativa vem sendo utilizada por donos de apartamentos e casas para ganhar mais na venda da propriedade

Considerados um dos investimentos mais significativos da vida de qualquer pessoa, a casa ou o apartamento, em algum momento irão necessitar de reparos ou até mesmo uma reforma grande em sua estrutura.

Nesta hora, é importante o morador ter em mente a venda da propriedade, pois, além da localização dela, as mudanças poderão valorizar o preço do imóvel em até 25%, segundo o gerente de vendas da Viva Imóveis, Marcello Garcia.

De olho na possível venda, ele alerta o dono para não cometer o erro de personalizar a casa ou apartamento, pois “isso fechará oportunidades”, ou seja, as pessoas poderão não gostar daquilo que foi feito e isso impede a comercialização.

Segundo Marcello, o espaço de qualquer imóvel é desenvolvido dentro de uma condição neutra, para que agrade a maioria dos públicos e esta característica deve ser mantida quando a venda poderá ser cogitada.

Orientação

O mesmo conselho é dado pelo advogado imobiliário do Rio de Janeiro, Carlos Freitas, diretor de condomínios da Primar Administradora de Bens.

“As reformas devem ter caráter funcional, ou seja, que atenda às demandas do mercado”, avalia ele.

Buscar arquiteto

“A grande dica é sempre buscar um profissional, um arquiteto com experiência em área interna sempre que for realizar alguma reforma”, aconselha. De acordo com Marcello, esses profissionais trabalham de forma a aproveitar melhor os espaços de cada ambiente e, com isso, dão “um up grade no apartamento ou na casa”, potencializando o valor a ser cobrado pelos proprietários.

Qualidade do material

Outro ponto abordado pelos dois profissionais do setor é a qualidade do material usado na reforma. Principalmente quando os arquitetos não são contratados, o proprietário deve atentar para que isso não comprometa a infraestrutura do imóvel.

“O ideal é pesquisar os preços e verificar a qualidade e procedência, evitando a compra de algo ruim, independente do valor. O serviço deve ser bem feito e a reforma deve ser realizada visando à utilidade”, ressalta o advogado.

Espaços em foco

Afirmando que em Fortaleza – região onde atua – “encontra-se reformas conscientes e outras que depreciam o imóvel”, o gerente da corretora aponta as áreas de lazer como as mais visadas no momento de reformar a propriedade.

Já Freitas, aponta como tendência nacional a cozinha e o banheiro como foco das reformas e principais cômodos no momento de análise do preço cobrado, aliados à garagem. Ele ainda aconselha que seja usado cores discretas, além de cerâmica, granito ou madeira no piso, evitando o carpete.

ARMANDO DE OLIVEIRA LIMA
REPÓRTER

Mercado Imobiliário – Saiba o que valoriza um imóvel

janeiro 19, 2012 by lmenezes · 1.384 Comments
Filed under: Imóveis 

Na hora de vender ou comprar um imóvel o que mais influencia no preço do bem? A localização, o tamanho e a infraestrutura do bairro somam, é claro, muitos pontos na hora de definir o valor do bem, pois uma coisa é comprar um apartamento de 150 metros quadrados no interior e outra bem diferente é adquirir um imóvel parecido na Avenida Paulista. Além do endereço, outras características também elevam valor na negociação ou podem até, em alguns casos, depreciar a casa ou o apartamento.

De acordo com corretores e fontes do setor, itens com garagem e banheiro privativo são as “vedetes” da valorização de imóveis da capital paulista. “A existência de uma vaga a mais de garagem num imóvel pode acrescentar de 10% a 15% ao preço final e, ainda, aumenta a velocidade da venda do bem”, destaca José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP).

“O banheiro privativo em ao menos um quarto também é fator de valorização que confere maior liquidez à moradia”, completa o dirigente do Creci-SP.

Na opinião de Reimes Rodrigues, gerente da Forte Imóveis, ao dar preferência por residência com essas características, as pessoas buscam praticidade para o dia a dia. “A garagem é fundamental para assegurar um bem importante como o carro e o banheiro privativo facilita a rotina da família que acorda no mesmo horário para seus compromissos e precisa ficar pronta para sair sem perder tempo.”

Apartamentos menores – Espaços de convivência são outros itens muito valorizados. “Os apartamentos são cada vez menores e, por isso, o comprador valoriza cada vez mais áreas de lazer como varandas gourmet, espaços gourmet, playgrounds, piscinas e salão de festas, entre outros. Isso porque a convivência em família ou entre amigos é um fator importante”, diz a professora de finanças Angela Menezes, do Instituto Insper.

Em casas, esses espaços também são muito procurados. “Residências com quintal grande, gramado ou jardim, e com espaço com churrasqueira causam boa impressão e são vendáveis, pois são locais aconchegantes onde os moradores receberão as visitas. Mas esses espaços devem estar bem cuidados”, ressalta José Américo Tavares corretor e proprietário imobiliária Fernandes Tavares Imóveis.

Quanto mais facilidades e itens de bem-estar, mais valor terá o imóvel, conta Viana Neto. “Um apartamento com banheiro privativo, garagem para dois carros, uma boa varanda e área de serviço arejada pode valer até 30% mais que um imóvel semelhante que não tenha esses itens ou com apenas um deles.”

O que pode depreciar? Excesso de personalidade em partes estruturais do imóvel podem ser um tiro no pé na hora de negociar o bem. Isso significa que investir milhares de reais naquele revestimento caríssimo nem sempre agregará valor à casa ou ao apartamento.

“Muitos acham que gastar dinheiro com reformas caras valoriza o imóvel, mas, embora para o gosto pessoal dele seja algo interessante, nem sempre é para o comprador”, explica o professor Ricardo Almeida, coordenador da pós-graduação em Negócios Imobiliários da Faap (Fundação Armando Alvares Penteado).

Armários, por exemplo, podem facilitar ou ser um empecilho, explica ele. “Se forem armários novos, bem conservados e com acabamentos discretos, ajudam a vender, pois são práticos para quem compra. Porém, caso sejam velhos ou forem de cores fortes, certamente vão representar um gasto ao comprador que, normalmente, retira tudo.”

Revestimentos também podem espantar compradores. “Tive um cliente que mandou colocar mármore rosa em toda a casa, gastando quase R$ 20 mil. Ele achava que isso valorizaria o imóvel, traria estilo, mas além de não agregar valor ao preço do bem, foi a primeira coisa que o comprador mandou arrancar”, conta o professor. “Quem pretende usar o imóvel como investimento, ao reformá-lo, deve optar por materiais neutros e que não imprimam muito seu estilo pessoal na construção. Assim, ele fica mais valorizado porque o futuro comprador o considera pronto para morar sem necessidade de mais gastos.”

Por Eleni Trindade
Fonte: Jornal da Tarde

Próxima Página »